חיוב במס רכישה ליחיד שקנה דירה שנייה מקבלן ולבסוף מכר אותה

שאלה: ------------ אדם (יחיד, גרוש, בן 79) אשר בבעלותו דירת מגורים רכש דירת מגורים נוספת מקבלן.על פי החוק, מי שרוכש עוד דירה נוסף על הדירה שבבעלותו, לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס - של ‎3.5% ושל ‎5%. ואולם, אם ימכור הרוכש את דירתו הראשונה בתוך ‎24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (אם הדירה נרכשה מקבלן) ייהנה גם משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה. הקונה לא שילם מס רכישה כי הצהיר שבכוונתו למכור את דירתו הראשונה. ברם, כעבור חודשיים מיום קבלת הדירה השנייה מהקבלן לחזקתו, שנותרה ריקה כל אותה תקופה, החליט הקונה כי אינו רוצה לעבור לגור בדירתו החדשה, ומכר אותה, והשאיר בבעלותו, ולא מכר, את דירתו הראשונה ונשאר לגור בה. השאלות: 1. האם יחול עליו חיוב מס רכישה בגין רכישת דירתו השנייה - זו שמכר, או שעדיין ניתן לקבל את הפטור ממס רכישה? 2. האם על פי לשון החוק הכוונה היא שתישאר בסופו של דבר בבעלותו רק דירת מגורים אחת - ואז אולי יהיה ניתן לקבל את הפטור ממס הרכישה - או שהכוונה לדירה "שנייה" שרכש?

תשובה: ------------ סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשנ"ג-1963 (להלן: "החוק"), מאפשר ליחיד שבבעלותו דירת מגורים יחידה ורוכש דירת מגורים חלופית ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה ברכישת הדירה החלופית, אם מכר את הדירה הישנה ב-24 החודשים שלאחר רכישת הדירה. במקרה ספציפי שבו הדירה החלופית נרכשת מקבלן, יוכל הנישום ליהנות ממדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ברכישת הדירה החלופית, אם מכר את הדירה הישנה תוך 12 חודשים מהמועד שבו היה אמור לקבל את החזקה בדירה החלופית לפי החוזה עם הקבלן, ובמקרה שבו מסירת החזקה נדחתה בגלל סיבות שאינן תלויות ברוכש - תוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בפועל. זאת על פי לשון החוק הקובעת כי דירה תיחשב לדירה יחידה כדלקמן: "בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה הייתה מקבלן - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;" [ההדגשה אינה במקור י"כ] לאור האמור לעיל ועל פי נתוני השאלה, הרוכש אינו זכאי לשיעור מס רכישה בגין דירה יחידה, שכן החלופה מתייחסת למכירת הדירה הקודמת ולא למכירת הדירה החדשה. מכל מקום, נציין כי על פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 על רכישה שנעשתה בתקופה שמיום 21 בפברואר 2011 עד יום 31 בדצמבר 2012, ישולם מס רכישה בשיעור חלק משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים - 5%; (2) על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים - 6%; (3) על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים - 7%. המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן