משמעות המונח "מיטלטלין" בעסקת מקרקעין לצורך מיסוי

תקציר ו"ע 144/07 + 145/07 1. וילנר מלונות ישראל בע"מ; 2. דג הכסף שערי ירושלים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים דחתה ערר בעניין סיווג פריטים כמיטלטלין בעסקת מקרקעין, על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" או "חוק מיסוי מקרקעין"), לצורך קביעת שווי המקרקעין נשוא עסקת המכר. נוסף על כך קבעה הוועדה כי הצורה הפורמלית או התיאור החיצוני שניתנו לעסקה אינם קובעים את מהותה הכלכלית האמתית, וכי יש לבחון לעניין המס את המהות הכלכלית האמתית של העסקה. לעניין זה יש להיעזר בין היתר בהסכמים שכרתו הצדדים. הוועדה הפנתה לאמור בפסק הדין מלונות צרפת בע"מ (ע"א 2330/04). השאלה המשפטית והרקע העובדתי מדובר בעסקת מכר של מלון "שערי ירושלים" בין "דג הכסף שערי ירושלים בע"מ" (להלן: "המוכרת") לבין "וילנר מלונות ישראל בע"מ" (להלן: "הקונה"). בין המוכרת לקונה נחתמו שני הסכמים: האחד למכירת המבנה והציוד שלפיו נקבעה התמורה, בגין המבנה בכ-11.4 מיליון דולר ובגין הציוד בכארבעה מיליון דולר; והשני למכירת המוניטין, והסכום שנקבע בגינו הוא כארבעה מיליון דולר אשר תקבל חברת האם של המוכרת. המשיב דחה את הצהרות הצדדים וקבע כי יש לראות בכל העסקה עסקת מכר של מקרקעין או זכויות במקרקעין החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. העניין שהובא להכרעת הוועדה הוא אילו פריטים יש לסווג כמיטלטלין שאינם חלק בלתי נפרד מהמקרקעין על פי החוק, לצורך קביעת שווי המקרקעין נשוא עסקת המכר. יש לציין כי הטיפול בעסקת המוניטין הועבר לטיפול פקיד השומה ולהכרעתו. דיון הוועדה התייחסה להגדרת "מיטלטלין" על פי החוק והזכירה את החלטתה בעניין מלונות צרפת (ו"ע 2010/01), שם נקבע כי מקרקעין מוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין כ"קרקע לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע". מיטלטלין מוגדרים בחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 כ"נכסים מוחשיים, חוץ ממקרקעין". נוסף על כך נקבע בפסקי דין קודמים בנושא סיווג מיטלטלין המחוברים למקרקעין כי יש לראותם מיטלטלין ולא מקרקעין (ראו פסק הדין שפלן נ' קאופר, ע"א 567/68, ופסק הדין עיריית רמת גן, ע"א 8817/04). כדי לסווג נכס כמיטלטלין צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים כלהלן: 1- ניתן להסירו ולנתקו מן החיבור על ידי הסרת ברגים בצורה קלה. 2- הוא חוזר להיות נייד אחרי ניתוקו ואינו מאבד את זהותו ואופיו העצמאי. לסיכום, בכל מקרה יש לבחון את הכוונה המקורית בעת חיבור הרכיב, המערכת והפריט למבנה - אם הם אמורים להיות חלק בלתי נפרד מן המבנה, ונוסף על כך יש לבחון אם הפריט, הרכיב או המערכת שומרים על זהותם ואופיים העצמאיים או על ערכם - לאחר הסרתם. בין השאר יש לבדוק כי כל פריט כאמור נעשה לצורך המקום שבו הורכב, וכי הוא בבחינת חלק בלתי נפרד מהנכס. נוסף על כך בחנה הוועדה במהלך הדיון את כל אחת מן המערכות אשר העוררות מבקשות לראותן מיטלטלין לצורך מיסוי מקרקעין. להלן רשימת המערכות שנבחנו: 1- מערכת המעליות. 2- מערכת מיזוג אוויר. 3- ספינקלרים ומערכות כיבוי אש. 4- מתקן מים חמים. 5- טלפוניה. 6- גנרטור דיזל ותאורת חירום.

תוצאה הערר נדחה על כל רכיביו, למעט מערכת הגנרטור.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים לפני כב' השופט בדימוס עזרא קמא והחברים שלמה מדהלה ואריאלה אקשטיין ניתן ב-26.11.2012

הכותב - מומחה במסים