התנאים להכרה בביטול עסקה במקרקעין

תקציר ע"א 8340/10; ע"א 7635/11 מ.ו השקעות בע"מ נ' בע"א 8340/10 - רשות המסים - משרד האוצר; בע"א 7635/11 - מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

בית המשפט העליון דחה את שני הערעורים של המערערת בעניינים אלו: א. החלטת ועדת הערר מיום 3.8.2011 (ו"ע 1408/07) שלפיה אין להכיר בביטול עסקאות מקרקעין על פי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ב. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 14410-04-10) אשר בו נדחתה בקשתה של המערערת לעכב את הליכי הגבייה בגין בתיק הראשון. נוסף על כך קבע בית המשפט כי המערערים נקטו בעשרות הליכים בגין אותו עניין ובגין אותן נסיבות, בכל פעם באצטלה ובאדרת אחרת, כדי לעכב את ביצוע פסק הדין של ועדות הערר. פעם אחר פעם חזרו המערערים והעסיקו את בתי המשפט על ערכאותיהם השונות ובפני שופטים שונים, באופן הנמצא עמוק בתוך המתחם של שימוש לרעה בהליכי משפט. השאלה המשפטית והרקע העובדתי ביום 23.5.1999 נחתם הסכם מכר ראשון בין גברת אהובה וינברג ז"ל (להלן: "אהובה") לבין חברת מ.ו השקעות בע"מ (להלן: "החברה"), אשר בבעלותם של ד"ר משה וינברג (בנה של אהובה) (להלן: "וינברג") ואשתו. על פי הסכם זה, תעביר אהובה לחברה מחצית מזכויותיה בנכס מקרקעין שרכשה מאחותה, בתמורה לכך שהחברה תיקח על עצמה פירעון מלא של ההלוואה אשר נלקחה מהבנק לצורך רכישת הזכויות במקרקעין. ביום 14.5.2000 נחתם הסכם שני, שלפיו תעביר אהובה לחברה את המחצית השנייה מזכויותיה באותו נכס מקרקעין שרכשה מאחותה, בתמורה להחזר תשלומי ההלוואה שנטלה אהובה מהבנק. בסעיפים 2 ו-17 להסכם השני נקבע כי בתנאים מסוימים ניתן לבטל את ההסכם הראשון והשני תוך תקופת זמן מוגבלת (תוך שבעה ימים מיום ההודעה שאהובה תחויב במס שבח בגין העברת הזכויות). המשיב הוציא שומות מס שבח בגין שתי העסקאות האמורות. אהובה והחברה הגישו השגה על השומות, המשיב דחה את ההשגה, ועל החלטתו הגישו המערערים ערר שנדחה על ידי ועדת הערר בפסק דין מיום 1.7.2003 (ו"ע 1120/00). על פסק הדין הוגש ערעור ביום 2.9.2008 לבית המשפט העליון, ובו נקבע כי יש לדחות את הערעור (ע"א 345/04). נוסף על כך, ביום 20.5.2009 נדחתה בקשה לדיון נוסף שהגישו המערערים (דנ"א 8496/08). ביום 15.6.2006 נפטרה אהובה, ולאחר שישה חודשים נפטר בעלה. ילדיהם, המערערים ויינברג ותמר ריינר (להלן: "ריינר"), ירשו את עיזבונם ושלחו הודעה לחברה ביום 31.7.2007 לביטול שני ההסכמים על מכירות המקרקעין. ביום 1.8.2007 הגישו בקשה למשיב לבטל את ההסכם הראשון וההסכם השני על פי סעיף 102 לחוק, וזאת אף שהערעור בעניין שומות השבח עדיין תלוי בבית המשפט העליון. המשיב דחה את הבקשה לביטול העסקאות, ובמכתבו מיום 30.10.2007 נימק את הסיבות לדחייה. המערערים הגישו ערר על החלטת המשיב שלא להכיר בביטול ההסכמים. בפסק דין מיום 3.8.2011 דחתה ועדת הערר את הערר, ונקבע כי אין מדובר בביטול אמתי של העסקאות אלא בביטול למראית עין כדי להתחמק מתוצאת מס (ו"ע 1408/07). מכאן הערעור הנדון, ע"א 7635/11. דיון כבוד השופט י' עמית התייחס לפרשנות סעיף 102 לחוק הקובע החזר מס בביטול מכירה. הסוגיה נדונה בפסק הדין ע"א 304/85 מנהל מס שבח נגד זמר, ונוסף על כך נמצאו שיקולים שונים בהוראת ביצוע 26/92 "ביטול מכירות לעניין חוק מס שבח מקרקעין". על סמך המבחנים שנקבעו בפסיקה ובהוראת הביצוע 26/92, קבעה ועדת הערר כי המערערים לא הרימו את הנטל להוכיח כי ביטול העסקה היה אותנטי. להלן מספר הסברים לכך: 1- לא הוכחה במסגרת ביטול העסקה השבה בפועל של הסכומים ששילמה החברה בעבור אהובה על פי הסכמים. 2- בשל העובדה כי החברה בבעלותו של וינברג - יורשה של אהובה (עם אחותו) - הרי התוצאה הכלכלית של ביטול ההסכם דומה לתוצאה של קיומו. 3- מדובר בצדדים שהם קרובי משפחה, ומשכך גובר החשש כי מטרת הביטול היא הימנעות ממס. 4- משך הזמן הארוך בין כריתת ההסכם לביטולו. 5- עסקת המכר הכתה שורש (ראיה לכך הם דמי השכירות שקיבלה שהחברה במשך שמונה שנים), והחברה נהגה בנכסים מנהג בעלים. נקבע כי על רקע המבחנים שלעיל, מלאכותיות הביטול מדברת בעד עצמה: חלפו כשבע-שמונה שנים מאז ביצוע העסקאות, הביטול התבצע בין צדדים קרובים ולמעשה בין אותם צדדים בכובעים שונים, הביטול התבצע לאחר שהעסקה הכתה שורש כאשר החברה נהגה בנכסים מנהג בעלים לאורך השנים, לרבות גביית דמי שכירות משוכרים וניכוי פחת. הצטברותן של כל האינדיקציות האמורות מלמדת על כך שהביטול אינו ביטול אמתי לצורך סעיף 102 לחוק. ע"א 8340/10: מדובר בערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 14410-04-10) אשר דחתה את המרצת הפתיחה שהגישה החברה, שבאמצעותה היא ביקשה להצהיר כי הפעלת הליכי גבייה בד בבד עם קיומו של ערר בעניין מס השנוי במחלוקת - מנוגדת לדין ובטלה. נקבע כי לאחר שנדחה הליך ע"א 7635/11 - הפך הערעור 8340/10 לתיאורטי, שכן נשמט הבסיס לבקשת המערערים לעיכוב הליכי הגבייה. תוצאה שני הערעורים נדחו. הכותב - מומחה במסים

בבית המשפט העליון לפני כב' השופטים המשנה לנשיא מ' נאור, ח' מלצר וי' עמית ניתן ב-30.1.2013