מס שבח ברכישת דירה חלופית לאחר ניצול פטור במכירת זכויות בדירת ירושה

שאלה: ------------ לפני כשלוש שנים קיבל זוג 1/8 דירה במתנה. לפני שנתיים נמכרה הדירה לקרוב (אחות) בפטור ממס שבח (החלק של הזוג בסך 130,000 ש"ח). לזוג דירה שבה הם מתגוררים אשר נרכשה לפני כ-20 שנים. כיום הזוג מעוניין למכור את דירתו ולקנות דירה אחרת חלופית. ייתכן שרכישת הדירה החלופית תתבצע טרם מכירת הדירה. השאלה: האם במקרה זה אפשר להימנע מתשלום מס שבח?

תשובה: ------------ כדי לענות על השאלה שלעיל חשוב להבין באיזה פטור השתמש הזוג כשמכר את זכויותיו (1/8) בדירת הירושה. אם נוצל הפטור מכוח סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), הרי כיום בעת מכירת דירת המגורים אין מניעה להשתמש בפטור השכיח מכוח 49ב(1) לחוק, קרי פטור פעם בארבע שנים. כמו כן ניתן לנצל את הפטור מכוח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), שלפיו אם תמורת המכירה אינה עולה על 2,200,000 ש"ח והמכירה אינה לקרוב - יחול הפטור מכוח הוראת השעה. חשוב לציין כי פטור זה בתוקף עד ליום 5.5.2013. יודגש כי אם שווי הדירה מושפע מזכויות בנייה אזי המנהל יכול לפצל את תמורת המכירה כך שעל שווי הדירה יינתן פטור והיתרה תתחייב במס. בכל מקרה החלק הפטור לא יעלה על 2,200,000 ש"ח כאמור. אם במכירת דירת הירושה נוצל פטור מכוח סעיף 49ב(1) לחוק, על הזוג להמתין ארבע שנים עד לניצול פטור מכוח אותו סעיף. ואולם, כפי שמצוין לעיל ניתן לנצל את הפטור מכוח הוראת השעה. אפשרות נוספת היא הגשת בקשה להמיר את הפטור במכירת דירת הירושה לעסקה חייבת, במטרה לפנות את הפטור לדירת המגורים הגדולה יותר. כמובן, יש לבדוק אפשרות זו טרם הגשת בקשה כאמור. לעניין סדר הפעולות במכירת דירת המגורים ו/או רכישת הדירה החלופית - ככלל ניתן לרכוש את הדירה החלופית גם אם טרם נמכרה דירת המגורים. במקרה כאמור יצהיר הרוכש כי מדובר בדירה שבאה להחליף את הדירה הקיימת, וכי ימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. הוראה זו באה להקל ולאפשר לאדם לרכוש דירה קודם שמכר את הדירה הקיימת, והכול תוך 24 חודשים כאמור. אם עמד בכך אזי יראו בדירה הנרכשת דירה ראשונה לצורך שיעורי מס הרכישה. אציין כי בתום תוקף הוראת השעה (5.5.2013) צפויים שינויים בשיעורי מס הרכישה, ומוצע להיערך בהתאם.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות'

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן