עסקאות שבח סווגו כפירותיות על אף הסכם פשרה עם רשויות מיסוי מקרקעין

ביום 13.3.2013 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין אריה גולובנצ'יץ (עמ"ה 8025/04 וערעורים מאוחדים נוספים). מדובר בטוען רבני (בהכשרתו) אשר במשך מספר עשורים (החל משנות השבעים) עסק בפעילות נדל"נית, שהסתכמה ברכישה ובהחזקה של "עשרות מגרשים המשתרעים על שטחי ענק של מאות דונמים" במקומות שונים, בהשבחת ערכם הכלכלי באופן שיטתי (בעצמו ובאמצעות אנשי מקצוע) במשך שנים רבות ובמכירתם בעיתוי שבו יפיק מהם את הרווח המרבי - כל זאת באופן אישי, בעזרתם של אחיו (ובחלקם על שם אחיו) וכן על ידי חברות ישראליות וזרות שהיו בבעלותו. לעניין חלק מהעסקאות נישום אריה במשרדי מיסוי מקרקעין, ולאחר מספר שנים הגיע עם מנהל מיסוי מקרקעין להסכם פשרה. אריה ניסה לטעון כי על פי אינטרס ההסתמכות שלו על הסכם הפשרה האמור, מנוע פקיד השומה מלסווג את העסקה כפירותית מאוחר יותר (כפי שנפסק בהלכת חזן - ע"א 9412/03), אולם בית המשפט קבע כלהלן: "...מדובר באגפים נפרדים ועצמאיים של רשות המסים (אגף מיסוי מקרקעין, ואגף מס הכנסה)... בפסק-דין חזן הנ"ל הובהר, כי לכל אחד מהם תחום פעולה משלו ואין פעולות אגף מיסוי מקרקעין מאיינת את פעולת האחר - 'אין למנהל מס שבח סמכות מיסוי של עסקה פירותית שחוסה תחת כנפי הפקודה, וכאשר כך הוא המצב, אין מניעה להתערבותו של פקיד השומה, בשומה כאמור שהוצאה על ידי מנהל מס השבח'. כמו-כן, הובהר כי בהליך דנן היה ביד המערער להבין כי שומת מס שבח הייתה מקדמה על-חשבון המס עד אשר תקבע שומה סופית במס הכנסה. יתר על-כן, אין ביד המערער לטעון, כי הבין בעת כריתת הסכם הפשרה שהאמור בו מבטל את שומות מס הכנסה ובא תחתן. אין זה אומד דעת הצדדים להסכם. זאת, ראשית, כעולה מלשונו הברורה של ההסכם המגדירה מפורשות תחולתו על שומות מס השבח בלבד (תוך ציון מספרי השומות והתיקים הרלבנטיים לפשרה)...". נוסף על כך מציין בית המשפט כי פקיד השומה התערב "בזמן אמת" - דהיינו, באותה עת שבה נדון הסכם הפשרה עם רשויות מיסוי מקרקעין, כבר היו תלויות ועומדות כנגד הנישום שומות שהוציא פקיד השומה בגין אותן עסקאות - שבהן טען פקיד השומה כי הן עסקאות פירותיות ולא הוניות. לאחר שקבע בית המשפט בסוגיית הסמכות וההסתמכות כי לפקיד השומה הסמכות לסווג את עסקאותיו של הנישום במקרקעין בשונה ממה שקבע מנהל מיסוי מקרקעין, פנה לניתוח הפעולות האינטנסיביות שעשה אריה בקשר לרכישת המקרקעין, השבחתם ומכירתם, וקבע כי אף על פי שפעולותיו בקשר למתחמי המקרקעין הרבים שאותם יזם ובהם עסק התפרסו על מספר שנים רב (לעתים אף כ-20 שנה) - הרי בקיאותו הרבה בתחום הנדל"ן (וגם של יועציו - שלוחיו) שהביאה אותו לרכישות מתחמי קרקע מרובי דונמים, והשבחתם מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת להקמת מתחמי מגורים לבניית אלפי יחידות דיור - מבחן "העל" (אשר נקבע בין היתר בפרשת רפאל מגיד - ע"א 9187/06) מביא למסקנה ברורה כי מדובר בעסקאות פירותיות הנתונות לשומה על פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, שהרווח מהן מקורו בסעיף 2(1) לפקודה - כעסק או לכל הפחות כעסקאות אקראיות בעלות אופי מסחרי מובהק, כדלקמן: "הפעילות של המערער נעשתה בהיקף גדול במיוחד. באופן שיטתי רכש המערער שטחי ענק והשביחם על ידי הפיכתם מקרקע חקלאית לקרקע לבניית שכונות מגורים המכילות אלפי יחידות דיור. לא למותר להזכיר בהקשר זה, כי המערער שבה בעת היה הבעלים והמנהל של מספר רב של חברות מקרקעין ישראליות וזרות...". לסיכום נציין כי מדובר במקרה קיצוני של עיסוק מסיבי רב שנים במתחמי מקרקעין של מאות דונמים ואלפי יחידות דיור, ובמארג גדול של חברות העוסקות בתחום הרלוונטי. במקרה קיצוני כזה נקבע כי אף שמדובר במספר עסקאות (גדולות) מועט על פני כמה עשרות שנים, עדיין מדובר בהכנסה פירותית ולא בהכנסה בהונית. הכותבים - ממשרד ארצי, חיבה את אלמקייס פתרונות מיסוי בע"מ