ערר בקשר לשווי המכירה של מקרקעין חקלאיים הסמוכים לאזורי מגורים

תקציר ו"ע 1449/10
1. בכר יונס; 2. עבדאללה יונס נ'
מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה דחתה ערר שענייננו שווי המכירה של מקרקעין חקלאיים. ועדת הערר קיבלה את חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב אשר התחשבה בין היתר במיקומה של החלקה בתוך מובלעת בייעוד חקלאי, כאשר סביבה אזורי מגורים. נפסק כי גם אם היום עדיין אין תוכנית לשינוי הייעוד, הרי קרבתו של המגרש לאזורי מגורים וקיומן של תשתיות מתאימות מחייב התייחסות שונה מאשר לחלקות בייעוד חקלאי בסביבה שונה.
השאלה המשפטית והרקע העובדתי
העורר 1 (להלן: "המוכר") הוא הבעלים של חלקה חקלאית בשטח של כ-3.5 דונם בישוב ערערה. ביום 24.5.2009 נערך ונחתם הסכם בין המוכר לבין העורר 2 יונס עבדאללה (להלן: "הקונה"), ולפיו העביר המוכר לקונה זכויות בחלק מהמקרקעין בשטח של 895 מ"ר. על פי ההסכם רכש הקונה את המגרש תמורת סך של 40,000 ש"ח.
המשיב בחן את העסקה וקבע כי שווי המקרקעין גבוה מהמוצהר. המשיב קבע את שווי המקרקעין על פי חישוב של 250 ש"ח למ"ר, ובסך הכול 224,000 ש"ח. בהתאם, הוצאו לעוררים שומות מס רכישה ומס שבח. העוררים השיגו על קביעות המשיב לעניין שווי המקרקעין שנמכרו. לטענתם, המקרקעין אינם מיועדים לבנייה אלא מדובר במקרקעין בייעוד חקלאי בלבד. עוד טוענים העוררים כי שווי העסקה ביניהם נקבע על פי המקובל בשוק.
דיון
דין הערר להידחות מכיוון שאין מקום להתערב בשומה אשר הוציא המשיב. נפסק כי יש להעדיף את שומתו של השמאי מטעם המשיב על פני שומתו של השמאי מטעם העוררים, וכי אין לסטות מהמבחן האובייקטיבי להערכת שווי הזכויות.
מסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 עולה כי העיקרון שנקבע על ידי המחוקק הוא קביעת השווי על פי מבחן אובייקטיבי, המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים. חריג לעיקרון זה מצוי בסיפא לסעיף, שלפיו ניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת רק בהתקיימם של התנאים הקבועים: תום לב והיעדרם של יחסים מיוחדים. הואיל והכלל הוא קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הוא השווי המוסכם, נקבע בפסיקה כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען זאת, בין שמדובר במוכר ובין שמדובר במנהל מיסוי המקרקעין. במקרה הנוכחי לא טוען איש מבעלי הדין כי את שווי המגרש יש לקבוע על פי החריג, ושני הצדדים מסכימים כי השווי ייקבע לפי שווי השוק. עם זאת טוענים העוררים כי השווי המוסכם ביניהם משקף את שווי השוק, וכי אם לא קיים פער משמעותי בין השווי המוסכם לשווי השוק יש לקבל את הצהרתם. שני הצדדים סומכים טענותיהם על חוות דעת שמאית. שתי חוות הדעת מבקשות לשכנע כי את השווי יש לקבוע על פי גישת ההשוואה, דהיינו תוך עריכת השוואה בין עסקת מכירת המגרש לעסקאות למכירת מקרקעין דומים אחרים.
השמאי מטעם העוררים ציין בחוות דעתו את נתוני היסוד של המגרש שעליהם התבסס בעת איתור עסקאות ההשוואה. השמאי מציין בין הנתונים האמורים את היותן של הזכויות בחלקה בלתי מחולקות (זכויות בעלות במושע), כי המגרש ללא פיתוח, כי קיימת הכרזה על אתר עתיקות וכי ייעוד המקרקעין הוא חקלאי ולא קיימות תוכניות לשינוי ייעוד המקרקעין. השמאי הדגיש רק כי תוכניות המתאר המופקדות שנועדו לשינוי ייעוד של מקרקעין בכפר נועדו לשנות ייעוד של מקרקעין בכפר ולהכשיר בנייה בלתי חוקית, אולם באף אחת מהן אין תוכנית לשינוי ייעוד המגרש נשוא הדיון. על כן לשיטתו אין להתחשב בפוטנציאל שינוי הייעוד בחלקה, וכי שינוי שכזה צפוי, אם בכלל, בעוד שנים רבות. עוד ציין כי אם ישונה הייעוד צפוי כי תידרש הפקעה של 40%. עם זאת השמאי הביא בחשבון מקדם היוון של 6% לשבע שנים. השמאי מטעם העוררים פרט רשימה של חלקות להשוואה מבלי שפירט את נתוני הנכסים השונים (למעט ציון גוש וחלקה).
לעומתו סבר השמאי מטעם המשיב כי יש להתחשב בנתונים נוספים. השמאי ציין כי המגרש גובל בכביש אספלט, כלומר יש גישה נוחה למגרש. כמו כן ציין כי המגרש סלול באספלט ומוקף בקיר בטון וגדר וכן כי מותקן שער כניסה למגרש. השמאי ציין כי בקרבה למגרש בנויים מספר בתים חדשים ומודרניים. עוד ציין כי המגרש מצוי בסמוך לכניסה לכפר ולמרכז מסחרי. השמאי הוסיף כי המגרש מצוי בתוך מובלעת בייעוד חקלאי בתוך אזורי מגורים וכי הוא מצוי בסביבה עם פיתוח ותשתיות. השמאי גם מצא כי צורת החלקה מאפשרת בנייה עם הוצאות פיתוח נמוכות. השמאי הבהיר בעדותו כי הוא שם דגש על סביבת המגרש ועל העובדה כי נבנו שם בתים בפועל. כן ציין כי נקודת המוצא להערכת השווי הוא המצב בפועל של המקרקעין ולא רק הייעוד התכנוני. השמאי מטעם המשיב התייחס לחמש עסקאות השוואה אשר כולן פורטו על ידו בהרחבה. נתוני מגרשי ההשוואה הובאו על ידו, לרבות בדרך של הפנייה לחוות דעת שמאיות שהוכנו לחלקות ההשוואה לצרכים שונים, לרבות לבית המשפט. עם זאת ישנן עסקאות השוואה שאינן מכפר ערערה אלא מאום אל פחם.
כאשר בוחנים את שתי חוות הדעת דומה כי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב עדיפה. השמאי מטעם העוררים התעלם בחוות דעתו מנתונים וממאפיינים רלוונטיים ובעלי חשיבות. מיקומה של החלקה בתוך מובלעת בייעוד חקלאי כאשר סביבה אזורי מגורים הוא בעל חשיבות רבה. גם אם היום עדיין אין תוכנית לשינוי הייעוד, הרי קרבתו של המגרש לאזורי מגורים וקיומן של תשתיות מתאימות מחייב התייחסות שונה מאשר לחלקות בייעוד חקלאי בסביבה שונה. זאת ועוד, השמאי מטעם העוררים התעלם מנתונים מיוחדים של החלקה אשר אינה משמשת בפועל לחקלאות אלא לאחסנה. הוא התעלם מגידור המגרש ומסלילתו באספלט והכשרתו לאחסנה. הוא התעלם מהנגישות למגרש, ממיקומו בתוך הכפר ומהעובדה כי אף ללא שינוי ייעוד בוצעו עבודות בנייה במקרקעין סמוכים. כל אלו הם נתונים בעלי חשיבות להערכת השווי של המגרש. ההשוואה למקרקעין בייעוד חקלאי ללא נתונים שכאלו אינה יכולה לשמש בסיס לקביעת שווי. נוסף על כך, השמאי מטעם העוררים לא פירט את נתוני חלקות ההשוואה. הוא סמך על הדיווחים לשלטונות המס אף כי אישר שנתונים אלו אינם משקפים בהכרח את המציאות.
אין חולק כי ההשוואה שערך השמאי מטעם המשיב למקרקעין בתחומי אום אל פחם אינה נקייה מספקות, שכן ייתכן כי על אף קיומם של נתונים זהים בין החלקות עדיין יש הבדל בין שווי המקרקעין בכל ישוב. לכל ישוב מאפיינים ייחודיים משלו, והביקוש למקרקעין עשוי להשתנות בין ישובים, גם אם הם סמוכים, ולהשפיע על שווים של מקרקעין. אום אל פחם היא ישוב גדול בהרבה מערערה ויש להניח כי הביקוש למגרשים באום אל פחם שונה מזה שבערערה. אילו היו בפנינו רק עסקאות השוואה מאום אל פחם ספק אם ניתן היה להסתפק בהן, אלא שבמקרה זה העסקאות מאום אל פחם אינן עומדות לבדן אלא מצטרפות לנתונים על שווי מקרקעין בערערה.
יוער כי בין המוכר לקונה קיימים יחסים מיוחדים: מדובר בחברים שהם גם קרובי משפחה. העוררים אף נמנעו מלהציג כל ראיה על התשלומים ששולמו בפועל על ידי הקונה, והדבר מחזק את ההנחה כי השווי המוסכם אינו משקף את התמורה האמתית, לא כל שכן אינו משקף את שווי השוק של המקרקעין.
בשים לב לכל הנתונים שהובאו נפסק שהערכת המשיב כי שווי כל מ"ר במגרש הוא 250 ש"ח - היא הערכה סבירה המעוגנת בעסקאות ההשוואה שהובאו. ודוק, השמאי מטעם המשיב סבר כי השווי אף גבוה מכך, ועל כן קביעת המשיב מביאה בחשבון גם את האפשרות שהערכותיו גבוהות במעט מהמציאות.
תוצאה
הערר נדחה. העוררים חויב בהוצאות בסך 10,000 ש"ח.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה
לפני כב' השופט ר' סוקול והחברים ג' יחזקאלי גולן וש' פסטנברג
ניתן ב-6.5.2013