תכנון המס במכירת דירות מגורים לאור הגזירות החדשות

על פי ההכבדות החדשות שעליהן הוחלט במסגרת דיוני התקציב, יבוטל הפטור ממס שבח למכירת דירות מגורים בנוגע למחזיקים ביותר מדירת מגורים אחת, והשבח (הרווח) מהמכירה ימוסה במס שבח בשיעור רגיל של 25%. ההשפעה של הצעד החדש עשויה לחול על ציבור רחב מאוד. אין מדובר רק במשקיעים קלאסיים הרוכשים מספר דירות מגורים לצורך השקעה. הגזירה תחול בכל מקרה שבו לתא המשפחתי (הורים וילדים עד גיל 18) דירת מגורים ושליש או יותר מכך. כמו כן יודגש כי שלילת הפטור ממס שבח אינה תלויה בשאלה אם דירת המגורים הנמכרת היא דירת המגורים הראשית של המשפחה אם לאו.
אין ספק שמדובר במהפכה יחסית למצב כיום. המטרה המוצהרת היא לצמצם את הכדאיות של רכישת דירות מגורים לצורך השקעה, אולם כאמור ההשפעה עלולה להיות רחבה יותר ולהוביל להטלת מס גם על דירות מגורים המשמשות למגורי המוכר ולא להשקעה, ובכך לדעתנו תיתכן פגיעה יתר על המידה. הצעה חלופית בהקשר זה אשר לטעמנו משרתת טוב יותר את המטרה, יכולה להיות לדוגמה הענקת פטור ממס על דירת המגורים המשמשת למגוריו הקבועים של המוכר ושלילת הפטור ממס בנוגע לדירות מגורים נוספות. גישה מעין זה מקובלת בארצות הברית (בדרך של הקניית זיכוי ממס על מכירת בית המגורים העיקרי עד תקרה של 500,000-250,000 דולר). גישה חלופית נוספת (שהציעה לפני מספר שנים רשות המסים עצמה) היא להגביל את הפטור ממס לפעם אחת בלבד בתקופת זמן אחת בלבד, כאשר דירת המגורים שתהיה זכאית לכך תהיה לפי בחירת המוכר.
מעבר לכך, גם אם ההצעה הנוכחית תתקבל ותהפוך לחוק - ייוותרו כפי הנראה מספר דרכים למתן את חומרתה.
ראשית, חשוב להדגיש כי בנוגע לבעלי דירות קיימים שיהיו זכאים לפטור ממס שבח לפני שהתיקון המוצע ייכנס לתוקף (כנראה 1.1.2014), החיוב במס יהיה יחסי על בסיס לינארי. המס יחול רק על פרק הזמן שבו תוחזק דירת המגורים אחרי כניסת החוק לתוקף, ואילו השבח שמיוחס לתקופה הקודמת לכך יוסיף ויהיה פטור ממס.
שנית, ניתן להתארגן מבעוד מועד כדי לבצע תכנון מס נכון. כך לדוגמה, אם וככל שדירת המגורים הנוספת (שאין כוונה למכרה) משמשת למגורי ילדים בגירים, או קיימת כוונה להעניקה במתנה לילדים הבגירים, טוב יעשה המוכר אם יעניק את המתנה קודם למועד מכירת דירת המגורים העיקרית. בדרך זו, במועד מכירת דירת המגורים העיקרית הוא יהיה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, ועל כן יהיה זכאי לפטור ממס שבח (ובלבד שהחזיק בדירת המגורים הנמכרת לפחות 18 חודשים).
גם אם אין כוונה להעניק מתנות לילדים יש לבחון לפני מכירת דירת מגורים מהי חבות מס השבח הצפויה, ולהתארגן בהתאם לעניין מכירות קודמות. לדוגמה, יחיד מעוניין למכור דירת מגורים א' שמס השבח עליה כתוצאה משלילת הפטור ממס הוא 500,000 ש"ח. לאותו יחיד דירת מגורים נוספת ב' שמס השבח עליה הוא 100,000 ש"ח בלבד. מכירת דירה ב' קודם למכירת הדירה הראשונה תוביל לכך שדירה א' תהיה דירת מגורים יחידה במועד מכירתה, וכך ייחסכו 500,000 ש"ח במכירתה. לכן, יש לשקול את מכירת דירה ב' קודם לכן, אף אם מכירה כאמור לא תוכננה מראש.
כמו כן, גם במקרה של החזקת יותר מדירת מגורים אחת עשוי לחול פטור ממס על מכירה אם דירת המגורים הנמכרת היא דירה שהתקבלה בירושה, כאשר המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו והיה זכאי לפטור ממס במכירתה. פטור ממס כאמור קבוע כיום בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, אם כי הוא עתיד להיות מצומצם על פי ההצעה כך שהזכות לפטור ממס של המוריש תיבחן במועד פטירת המוריש ולא במועד המכירה.
בשולי הדברים יובהר כי האמור לעיל מתייחס לביטול הפטור ממס שבח למי שהם בעלים של יותר מדירת מגורים אחת. בד בבד מוצעים צעדים נוספים כנגד בעלי דירה יחידה ובכלל זה ביטול מלא של הפטור ממס בנוגע למוכר תושב חוץ, וכן צמצום הפטור ממס בנוגע לדירות יוקרה ששווין יותר מחמישה מיליון ש"ח. צעדים אלה ראויים להתייחסות נפרדת.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין
*האמור במאמר הוא על דעת הכותבים בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני