הערכת שווי דירת מגורים בשים לב להשפעת זכויות בנייה נוספות צפויות

תקציר ו"ע 11460/11
ל.מ ואח' נ' מנהל מס שבח חדרה

המחלוקת שבמוקד הדיון עניינה הערכת שווי דירת מגורים לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, בשים לב להשפעתן של זכויות בנייה נוספות במגרש על פי תוכנית מתאר תקפה אשר מימושן מותנה בהסכמת בעל המקרקעין - מינהל מקרקעי ישראל. ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה דחתה את הערר בקובעה כי הזכויות העתידיות, אף כי הן כרוכות בקבלת אישור המנהל ובעמידה בתנאים נוספים, יוצרות ציפייה למימוש הזכויות. משכך, תשלום בגין ציפייה זו חורג מתשלום בעבור דירת המגורים ולפיכך אינו נהנה מהפטור.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
העוררים ירשו זכויות חכירה במגרש. מדובר במגרש בשטח של כ-1,100 מ"ר ועליו בית מגורים בשטח של כ-94 מ"ר. העוררים הצהירו כי מלוא התמורה שולמה בגין מכירת דירת המגורים וביקשו לפטור אותם מתשלום מס השבח. המשיב לא קיבל את ההצהרה וקבע כי מחיר העסקה הושפע מזכויות לבנייה נוספת במגרש.
המורישים חכרו את הנכס מהמינהל בשנת 1981. בהתאם להסכם החכירה מול המינהל שטח הנכס הוא 1,081 מ"ר ומטרת החכירה היא מגורים. כמו כן צוין כי קיבולת הבנייה המותרת היא 160 מ"ר. לאחר תחילת תקופת החכירה על ידי המורישים שונו תוכניות המתאר החלות על הנכס. על פי תוכניות מתאר אלו שונה שטח המגרש והוא הוגדל ל-1,130 מ"ר. כמו כן נקבעו זכויות בנייה נוספות במגרש. נקבע כי ניתן לבנות בית דו משפחתי בשטח של 40% משטח המגרש בשתי קומות, או 30% בקומה אחת. כמן כן, ניתן לבנות מבני עזר בשטח של עד 45 מ"ר. יוצא שניתן להרחיב את הבנייה לשטח של כמעט 500 מ"ר.
העוררים טוענים כי התמורה שנקבעה בהסכם לא הושפעה מזכויות בנייה נוספות, שכן זכויות הבנייה הנוספות על פי תוכניות המתאר אינן של חוכרי המגרש אלא של המינהל. העוררים מדגישים כי על פי הסכמי החכירה, הן המקורי והן החדש, קיבולת הבנייה המותרת לחוכרים היא רק 160 מ"ר. כל בנייה נוספת מותנית ברכישת הזכויות מהמינהל, דהיינו בתשלום דמי ודמי היתר למינהל. העוררים מפנים להנחיות המינהל השונות ומסיקים מהן כי כל עוד לא ירכשו זכויות בנייה נוספות מהמינהל, זכויות הבנייה במגרש מוגבלות.
דיון
תכלית הפיצול הפיזי והפיצול הרעיוני היא לבודד את מרכיב דירת המגורים שבתמורה ולייחד את הפטור רק למרכיב זה. הענקת פטור לשאר מרכיבי התמורה, בין שמדובר במרכיב פיזי ובין שמדובר במרכיב רעיוני (כגון זכויות בנייה), חותרת תחת תכלית הענקת הפטור, דהיינו הקלה על בעל הנכס לרכישת בית מגורים חלופי. אין תכלית להעניק פטור למכירת נכסים נוספים שאינם בגדרה של דירת המגורים שאותה מבקש בעל הדירה למכור בגדרן של תכליות הפטור. כאשר עוסקים בפיצול רעיוני, דהיינו במכירת זכויות בדירת מגורים עם זכויות לבנייה נוספת, יש לברר כיצד נקבע כי קיימות זכויות בנייה נוספות. בתי המשפט קבעו לצרכים שונים כי גם ציפייה סבירה לקבלת זכויות בנייה נוספות תיחשב לנכס נוסף שיכול להיות נתון לשומה נפרדת. עוד נקבע בפסיקה כי גם כאשר זכויות הבנייה הנוספות טרם אושרו בתוכנית סטטוטורית, הציפייה לשינויים בזכויות היא בבחינת נכס בעל ערך הניתן לפיצול. בהערכת שווי זכויות צפויות, יש להביא בחשבון את סיכוי ההתממשות מחד גיסא אל מול האפשרות שהציפייה לא תתגשם מאידך גיסא. עם זאת, אלו הבדלים בשווי ולא בעצם קיומן של הזכויות הנוספת.
בענייננו, זכויות הבנייה הנוספות במגרש הן זכויות סטטוטוריות. הן נלמדות מתוכניות המתאר שאושרו כפי שפורט לעיל. מימוש זכויות הבנייה מותנה בקבלת הסכמה של המינהל, שהוא בעל המקרקעין. למגבלה זו יש השפעה על שווי הזכויות, אולם אין בה כדי לשלול את המסקנה כי התמורה בעסקה כוללת בחובה מרכיב נפרד המשקף את הציפייה לקבלת ההסכמה ולמימוש הזכויות. מרכיב שכזה אינו נכלל בגדר הפטור למכירת דירת מגורים. במקרה דנן, מימוש זכויות הבנייה מותנה בתנאים, אולם ברי כי עם מילויים יוכל החוכר להשלים את הבנייה ולנצל את הזכויות. אין ספק שבנסיבות שכאלו קיימת ציפייה אצל כל רוכש אובייקטיבי לקבל אישור לתוספת הבנייה. תשלום בגין ציפייה זו חורג מהתשלום בעבור דירת המגורים ולפיכך אינו נהנה מהפטור.
תוצאה
הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות בסך 10,000 ש"ח.

בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בחיפה
לפני כב' השופט ר' סוקול והחברים ג' יחזקאלי-גולן וש' פסטנברג
ניתן ב-21.7.2013