שלילת פטור לדירת מגורים שהתקבלה במתנה

תקציר ו"ע 2479/12
דן מיארה נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת דחתה ערר שענייננו שלילת פטור לדירת מגורים אשר נקבע כי התקבלה במתנה, שכן מהעדויות עולה כי דירת המגורים האמורה לא שימשה כלל למגוריו של המוכר, ולאור האמור אין המוכר זכאי לפטור במכירתה. עם זאת נקבע כי העורר זכאי להמציא קבלות, אישורים, אסמכתאות וכל תיעוד שיש בו להוכיח תשלום סכומים להשבחת הנכס.
השאלה המשפטית והרקע העובדתי
במוקד הדיון ניצבת שאלת הזכאות לפטור במכירת דירת מגורים בהקשר של סעיף 49ו(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), שעניינו דירת מגורים שהתקבלה במתנה.
אין מחלוקת כי דירת המגורים הנדונה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר במשך פרק זמן כלשהו, מכיוון שבנייתה הסתיימה ביום 30.1.2011 והיא נמכרה ביום 30.3.2011 - חודשיים בלבד אחרי שבנייתה הסתיימה.
המחלוקת היא אם דירת המגורים נתקבלה במתנה או שמא מלכתחילה רכישת המגרש מאת מנהל מקרקעי ישראל ובניית דירת המגורים בוצעו על ידי אחר - אביו או סבו של העורר, תוך הטענה כי הרוכש והבונה הוא העורר, הכול כדי להתחמק מתשלום מס שבח החל על מכירת דירת מגורים כזו, כפי שטוען המשיב; או שמא היה זה העורר אשר רכש את המגרש ובנה עליו את דירת המגורים תוך שהוא מממן את הוצאות הבנייה מהלוואה שקיבל מסבו, כפי שהעורר טוען.
דיון
סעיף 49ו לחוק קובע תנאים נוספים לקבלת פטור ממס במכירת דירת המגורים. סעיף 49ו(א) לחוק קובע כלהלן: "על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה". הסעיף מונה מספר חלופות אשר מהן רלוונטית לעניינינו החלופה שבסעיף קטן 1: "אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורים של המוכר - עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה".
מהעדויות עולה כי לא עלה בידי העורר להוכיח מקורות מימון עצמיים לרכישת המגרש ולתשלום הוצאות הבנייה. בהקשר זה יצוין כי העורר אף לא הצליח להוכיח החזרת ההלוואה לסבו.
לטענתו האחרונה של העורר שעלתה לראשונה במסגרת הערר ועניינה אי הכרת המשיב בהוצאות ששולמו להשבחת הנכס ואשר מוכרות בניכוי על פי החוק, אמנם צודק המשיב כי נטל הוכחת תשלום הוצאות המוכרות בניכוי על פי החוק, מוטל על כתפיו של המוכר הטוען לתשלום הוצאות אלה, ויש יסוד לטענת המשיב שהעורר לא הוכיח בתיעוד מתאים את ההוצאות ששילם להשבחת הנכס, לרבות הוצאות הבנייה. עם זאת בנסיבות העניין שבהן ביקש העורר לקבל פטור מתשלום מס שבח מקרקעין, לא הייתה משמעות כלשהי להוצאות שהעורר שילם להשבחת הנכס אילו בקשתו הייתה מתקבלת.
משנדחתה בקשת הפטור של העורר היה על המשיב לתת בידי העורר אפשרות סבירה להצגת אסמכתאות ותיעוד מתאים על כל ההוצאות שהוציא להשבחת הנכס, בטרם הוצאת שומה סופית.
העורר זכאי להמציא קבלות, אישורים, אסמכתאות וכל תיעוד שיש בו להוכיח תשלום סכומים להשבחת הנכס, לרבות הוצאות הבנייה שהביאו להבשלת הנכס ולמכירתו, ועל המשיב יהיה לבדוק את כל המסמכים והתיעוד שהומצאו לו ולהכיר בניכוי של כל הסכומים שהעורר הוציא להשבחת הנכס בטרם מכירתו.
תוצאה
הערר נדחה. העורר חויב בהוצאות בסך 2,000 ש"ח.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
לפני כב' השופט האשם חטיב והחברים אברהם הללי ונאדר זועבי
ניתן ב-12.9.2013