מס שבח ומס רכישה ברכישת שתי דירות מגורים למי שבבעלותו דירת מגורים

שאלה:
------------

נישום רוכש שתי דירות מגורים בבניין העומד להריסה ובנייה מחדש. כמו כן בבעלותו דירת מגורים אשר אמורה להימכר בתוך שנתיים.
השאלות:
1.ברכישת שתי דירות מגורים יחדיו - האם אחת מהן נחשבת לדירת מגורים חלופית לעניין מס רכישה?
2.במקרה שדירות המגורים תימכרנה לאחר סיום הבנייה ברווח, שתיהן או אחת מהן, האם יחול פטור מלא ממס שבח על הרווח מן המימוש?

תשובה:
------------
עסקינן למעשה בדינו של נישום שהוא בעל דירת מגורים יחידה הרוכש בו זמנית שתי דירות מגורים נוספות "על הנייר".
לאחרונה הוציאה רשות המסים את הוראת ביצוע 3/2013 המבהירה כי במקרה שבו אדם רוכש כמה דירות מגורים בו זמנית, כאשר אילו היה רוכש רק דירת מגורים אחת היה זכאי להטבות מס כרוכש דירת מגורים יחידה בנוגע לאותה דירת מגורים - יחול דין דירת מגורים יחידה על אחת מתוך דירות המגורים החדשות שהוא רוכש על פי בחירתו.
יש לשים לב כי בכל מקרה על הרוכש למכור את דירת המגורים הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, כדי להיות זכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות בגין רכישת דירת מגורים יחידה.
לא ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירת דירות המגורים, מפני שהחל מיום 1.1.2014 יחול פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה בתנאי שזוהי דירת המגורים היחידה של המוכר (או דירת ירושה יחידה).
הטבת המס שתיכנס לתוקף החל מיום 1.1.2014, שבמסגרתה במכירת דירת מגורים מזכה יחול פטור ממס על השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה של דירת המגורים הנמכרת ועד תום שנת 2013, ואילו על יתרת תקופת השבח מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה יחול מס בשיעור 25% מהשבח הריאלי - אינה אפקטיבית למעשה ככל שרכישת דירות המגורים החדשות תתבצע בסמוך לתחילת שנת 2014, ובוודאי אם תתבצע לאחר מכן, ולפיכך במכירת דירות המגורים יחול מס בשיעור 25% מהשבח הריאלי.
עם זאת, אם דירת המגורים השנייה שתימכר תענה במועד מכירתה להגדרת דירת מגורים מזכה יחידה של המוכר, הרי לכאורה המוכר יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה. ואולם הדבר כפוף למספר תנאים נוספים הטעונים בדיקה פרטנית לגופו של כל מקרה, כגון תקופת החזקת דירת המגורים כגמורה במשך 18 חודשים לפחות, וכן בחינת עמידת המוכר בתנאים נוספים כאשר המכירה נעשית לפני שנת 2018.

המשיבים - מומחים במיסוי, לשעבר יועצים משפטיים ברשות המסים
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן