"יום המכירה" במכירת נכס באמצעות הליכי הוצאה לפועל

כשנמכר נכס בהליכי הוצאה לפועל, עלולים להיות שני תאריכים שונים ורלוונטיים לעניין יום המכירה. האחד, התאריך שבו אישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, והשני - יום מתן צווי המכר על ידי ראש ההוצאה לפועל. מהו אם כן יום המכירה לצורך מיסוי מקרקעין? לאחרונה דן בסוגיה זו בית המשפט העליון.
סעיף 19(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע שיום המכירה לעניין נכס שנמכר בהליך של הוצאה לפועל, הוא היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת. לעתים חולף פרק זמן בין יום אישור הפעולה לבין היום שבו נותן ראש ההוצאה לפועל את צו המכר המאפשר את הליך המכירה. השוני משמעותי מאוד, בייחוד כאשר מחיר המכירה נקבע בדולרים. או אז השינויים בשערי הדולר משפיעים מאוד על שווי המכירה לצורכי חישוב המס.
בפסק הדין שעלים (ע"א 9559/11) שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נדון מקרה שבו יום אישור העסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל היה ביום 31.7.2007. שער הדולר באותו מועד היה 4.3050 ש"ח לדולר. ביום 6.3.2008 ניתנו על ידי ראש ההוצאה לפועל צווי המכר. ביום זה עמד שער הדולר על 3.590 ש"ח לדולר. כמו כן, החל מיום 1.8.2007 בוטל מס המכירה, ולפיכך עסקאות שבוצעו לאחר מכן אינן חייבות יותר במס מכירה.
מנהל מס שבח טען כי היום הקובע הוא יום אישור העסקה, ואילו המוכרים טענו כי יום המכירה הוא היום שבו ניתנו צווי המכר. המוכרים הגישו ערר לוועדת ערר מס שבח אשר קיבלה את הערר וקבעה כי בשל חוסר הוודאות בהליכי הוצאה לפועל, היום שבו הושלמה העסקה באופן סופי הוא יום מתן צווי המכר. מנהל מיסוי מקרקעין ערער על פסק הדין לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון קיבל בדעת רוב את ערעור מנהל מיסוי מקרקעין, וקבע כי המבחן הקובע לצורך מענה על השאלה הוא מהו היום שבו התרחשה תמורה בזכויותיהם של הצדדים, והתגבשה זכותם של הצדדים להנאה כלכלית כתוצאה מהעסקה, וזאת להבדיל מהמועד שבו הושלמה העסקה מבחינת חוקי הקניין. משכך קבע בית המשפט העליון כי יום אישור העסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל הוא המועד הקובע לעניין מבחן זה. בית המשפט העליון הביא כדוגמה את יום המכירה במקרה של הפקעה, שם קבע המחוקק כי יום העסקה הוא היום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה.
אנו סבורים כי פסק הדין משמעותי גם לעניין מקרים אחרים שבהם הצדדים מוכיחים כי זכותם להנאה כלכלית התגבשה במועד אחר ממועד החוזה. למשל, לאור תוצאת פסק הדין, במקרה שבו אחד מהצדדים הגיש ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, ובית המשפט המחוזי שינה את החלטת ראש ההוצאה לפועל, למשל על ידי שינוי שווי התמורה בעסקה, בין שהוא הגדיל את הסכום לתשלום ובין שהפחית את הסכום - הרי מועד מתן פסק הדין על ידי בית המשפט המחוזי יוצר למעשה יום רכישה ושווי חדש, שכן תאריך מתן פסק הדין על ידי בית המשפט המחוזי הוא המועד שבו התרחשה תמורה בזכויותיהם של הצדדים והתגבשה זכותם של הצדדים להנאה כלכלית.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין