סיווג חברה בבעלות בני זוג המחזיקה נכס נדל"ן כ"חברת בית"

שאלה:
__________
כל עיסוקה של חברה בבעלות בני זוג הוא אחזקת נכס נדל"ן והשכרתו. החברה מבקשת למכור את הנכס היחיד שלה.
השאלות:
1.אם החברה תמכור את נכס הנדל"ן עד סוף שנת 2013 או לחלופין במהלך שנת 2014, האם תוכל להפוך לחברת בית וליהנות ממס חד שלבי?
2.האם חלה חבות בדמי ביטוח לאומי בהעברת ההכנסה ממכירת נכס הנדל"ן ליחידים?

תשובה:
__________

לשאלה 1
סעיף 64 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") מאפשר לחברה שכל רכושה ועסקיה הם אחזקת בניינים ואשר בשליטתם של חמישה בני אדם לכל היותר, לבקש מנציב מס הכנסה לראות את הכנסתה כהכנסתם של חברי החברה. משמעות האמור - הרמת מסך ההתאגדות של החברה לצורכי מס, וחיוב החברה במס ברמת בעלי המניות (בדומה לחיובם במס של שותפים בשותפות) וזאת אף אם ההכנסה לא חולקה ביניהם בפועל.
אציין כי עקרון "השקיפות" קיבל ביטוי גם במסגרת החלטת מיסוי מספר 49/08 מיום 5.4.2009. במסגרת החלטה זו הכירה רשות המסים ב"שקיפות" ההכנסה משבח מקרקעין של חברת בית ובייחוסה לבעלי המניות בחברת הבית, כך שלמעשה השבח הריאלי ימוסה על פי שיעורי המס של היחידים.
עם זאת, כדי להיחשב חברת בית יש לעמוד בשני תנאים מצטברים כלהלן:
1.החברה תהיה חברת מעטים כמשמעותה בסעיף 76 לפקודה - חברה שאינה עונה על הגדרת חברת מעטים לא תיכנס לגדר סעיף 64 לפקודה. ההפניה בסעיף 64 לפקודה תהא לסעיף 76 לפקודה כולו - גם (א) וגם (ב).
2.כל רכושה ועסקיה של החברה הם החזקת בניינים, כלומר נדרש שרכושה העיקרי של החברה יהיה מורכב מבניינים. כל רכוש אחר שיש לה כגון פיקדונות בבנקים, איגרות חוב ומזומנים הוא טפל לעומת הבניינים, ונרכש מהכנסותיה משכר דירה כדי לשמור על ערכן של ההכנסות.
נוסף על כך, כדי ליהנות מעקרון השקיפות וייחוס השבח ממכירת נכס הנדל"ן לבני הזוג שהם בעלי המניות בחברה - על החברה לעמוד בתנאי הסעיף ולהיות חברת בית בשנת מכירת הנכס.
מנתוני השאלה לעיל עולה כי החברה מבקשת לבחון את האפשרות למכירת נכס הנדל"ן היחיד שבבעלותה לקראת סוף שנת 2013, או לחלופין במהלך שנת 2014. יצוין כי על פי עמדת רשות המסים כפי שפורסמה בקובץ הפרשנות של מס הכנסה (החבק), אם במהלך השנה חל שינוי בהרכב רכוש החברה או בהתעסקותה - לא תיחשב החברה לחברת בית מתחילת השנה, אלא אם כן אף הנכסים שנרכשו במהלך השנה הם בניינים להשכרה.
לטעמי, בקשה להיחשב חברת בית רק בשנת המס שבה נמכר הנכס עלולה להיראות מלאכותית בעיני פקיד השומה, ולפיכך כדאי לשקול ראייה כוללת לטווח ארוך שבו תהא החברה חברת בית, לפי העניין.
לפיכך, במקרה זה נראה כי רשות המסים עלולה להתנגד לבקשה להפוך את החברה לחברת בית רק לצורך חישוב השבח במישור בעלי המניות, ובפרט בשל העובדה כי נכס המקרקעין שמבקשת החברה למכור הוא הנכס היחיד של החברה ולאחר מכירתו לא תהיה לה יותר פעילות של אחזקת מבנים. כלומר, יכולה לעלות טענה שלפיה מעמדה של החברה כחברת בית יישלל לעניין כל השנה.
מנגד, ככל שמכירת הנכס תבוצע לקראת סוף השנה כך רשויות המס יתקשו לשלול את מעמדה של החברה כ"חברת בית" מתחילת השנה (וזאת על אף האמור בחבק), בשל העובדה כי החברה ענתה על תנאי הסעיף במשך כל השנה כמעט, ולכן נראה כי ניתן יהיה להעלות טענה שלפיה החברה תהא זכאית למעמד של "חברת בית" בשנת המכירה.
לשאלה 2
לעניין החיוב בדמי ביטוח לאומי אציין כי החל משנת 2008, נוסף סעיף 373א לחוק הביטוח הלאומי (נוסח משולב), התשנ"ה-1995 (להלן: "החוק"). על פי הסעיף האמור, כאשר חברה משפחתית, חברת בית או חברה שקופה מפיקות הכנסה חייבת לפי סעיף 1 לפקודה בשנת מס פלונית, יראו את ההכנסה האמורה כאילו חולקה בסוף אותה שנת המס לבעלי המניות. זאת גם אם ההכנסה טרם חולקה בפועל, והכול על פי זכאותם היחסית ברווחי החברה.
על אף הוראות סעיף 373א לחוק, הפרקטיקה הנהוגה על ידי המוסד לביטוח לאומי היא כי לא יחול חיוב בדמי ביטוח לאומי על הכנסות רווח הון לרבות שבח מקרקעין. לפיכך, ככל שהחברה אכן תסווג כחברת בית, על פי הפרקטיקה הנהוגה נראה כי השבח ממכירת הנכס לא יחויב בדמי ביטוח לאומי בידי בעלי המניות.

המשיבה - לשעבר מנהלת במחלקת המסים של משרד רו"ח סומך חייקין וכיום מתמחה במשרד עו"ד זיו שרון ושות'

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן