במכירת נכס מקרקעין שעליו דירת מגורים המיועדת להריסה לא יחול מע"מ חלקי

תקציר ע"מ 15266/13
י.ו.מ.מ נכסים והשקעות בע"מ נ'
מנהל מס ערך מוסף ירושלים

בית המשפט המחוזי בירושלים פסק כי כדי שהרוכש ייהנה מהקלת המס שבסעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") עליו לרכוש את הנכס כדירת מגורים, והסעיף לא יחול כאשר נרכשת דירת מגורים ישנה לשם הריסתה כדי לבנות לאחר מכן דירות מגורים חדשות המיועדות למכירה.
השאלה המשפטית והרקע העובדתי
-------------------------------------
הנושא השנוי במחלוקת בין הצדדים הוא מכירת נכס - חלקת מקרקעין ששטחה כ-700 מ"ר ועליה מבנה בן ארבעה חלקים שיועד להריסה ששטחו 200 מ"ר, אשר בגינו התבקש תשלום מע"מ חלקי על פי סעיף 5(ב) לחוק הדן בחבות במע"מ בגין מכירת דירת מגורים.
המערערת הפועלת בתחום המקרקעין רכשה את הנכס בשני שלבים - האחד בשנת 2007 והשני בשנת 2008. בשנת 2011 מכרה את הנכס לקבוצה של 14 רוכשים תמורת 7.5 מיליון ש"ח, אשר רכשה את הקרקע לצורך בניית דירות מגורים. בהסכם המכירה דובר רק על חלקת מקרקעין שכונתה בהסכם "הנכס", ודירת המגורים כלל לא הוזכרה בהסכם זה. בדיווח על מכירת המקרקעין לרשויות מס שבח הצהירה המערערת על מכירת קרקע בלבד וביקשה פטור לפי סעיף 50 לחוק, אם כי בציון הנכס היא ציינה כי מדובר במגרש עם יחידת דיור ישנה ששטחה 200 מ"ר המיועדת להריסה. יצוין כי המערערת חייבת במס רכישה בגין רכישת הקרקע.
נוכח העובדה שהמשיב ראה במכירה כמכירת קרקע ולא כמכירת דירת מגורים, הוא חייב את המערערת בתשלומי מע"מ על מלוא העסקה בסך של כ-1.2 מיליון ש"ח. מכאן הערעור.
דיון
-----
סעיף 5(ב) לחוק קובע כי "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה".
כדי להיכנס לגדרו של הסעיף הנכס הנמכר צריך להיות דירת מגורים. בחוק לא קיימת הגדרה למונח "דירת מגורים". נראה כי לא ניתן להקיש מההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לעניין פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, לאור השוני הקיים בין מס שבח שהוא מס ישיר לבין מע"מ שהוא מס עקיף. לאור האמור ובהיעדר הגדרה בחוק, נראה כי יש לתת למונח את המשמעות הרגילה בלשון בני אדם, שלפיה מדובר ביחידה נפרדת המשמשת בפועל למגורים.
זאת ועוד, כדי הרוכש ייהנה מהקלת המס שבסעיף עליו לרכוש את הנכס כדירת מגורים, והסעיף לא יחול כאשר נרכשת דירת מגורים ישנה לשם הריסתה כדי לבנות לאחר מכן דירות מגורים חדשות המיועדות למכירה. במקרה זה ניכר בעליל כי המערערת רכשה את המקרקעין לשם פיתוחם, הריסת המבנה (או על ידי המערערת עצמה או על ידי הרוכש ממנה) ומכירת המקרקעין לשם בניית בניין בעל מספר רב של דירות. בהסכם המכר לא דובר כלל בדירת מגורים, ואף בדיווחים לרשויות מס שבח הוצהר על מכירת קרקע ולא דירת מגורים. אזכור המבנה על המקרקעין לרשויות מס שבח היה רק בדרך אגב במקום המיועד לתיאור פיזי של המגרש הנמכר.
תוצאה
--------
הערעור נדחה. המערערת חויבה בהוצאות בסך 40,000 ש"ח.
בבית המשפט המחוזי בירושלים
לפני כב' השופט ד' מינץ
ניתן ב-2.3.2014