אימתי "זכות המלצה" אינה עולה כדי גדר זכות במקרקעין?

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי דנה בשאלה אימתי זכות המלצה לקבלת מגרש בתוכנית הרחבה עולה כדי גדר זכות במקרקעין. נפסק כי במקרה דנן, זכות ההמלצה הוקצתה על יסוד החלטת מינהל 612, וכי על פי החלטת מינהל 612 לא הוקנתה לעוררת זכות בעלת תוקף משפטי לחייב את המינהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתוכנית ההרחבה. לפיכך, מימוש ההמלצה בתוכנית ההרחבה אינו בבחינת מכירת זכות במקרקעין.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
-------------------------------------------------------
העוררת מחזיקה בקרקע מכוח הסכם משולש שנכרת בינה לבין הסוכנות היהודית ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). בשנת 1989 החליטה העוררת על הרחבת היישוב לבני המקום על יסוד קריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מינהל 612, שהוחלפה בשלב מאוחר יותר בהחלטת מינהל 737 (להלן: "תוכנית ההרחבה"). (יוער כי החלטת מינהל 737 בוטלה בבג"צ עמותת שיח חדש).
העוררת החליטה לתת לכל בעל נחלה ביישוב זכות המלצה על בן מושב לקבלת מגרש אחד בתוכנית ההרחבה. בהתאם, הקצתה העוררת זכות המלצה לבעלי נחלה מס' 75 במושב, מאיר ואוליביה אלפסי, שהם ממייסדי העוררת. לימים מכרה משפחת אלפסי את זכויותיה בנחלה שהייתה לה ביישוב, וביקשה לממש את זכות ההמלצה שהוקנתה לה באופן שהעוררת תמליץ עליה לקבלת מגרש בתוכנית ההרחבה. משמצאה העוררת שמשפחת אלפסי עומדת בקריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מינהל 737, המליצה למינהל להקצות לה מגרש בתוכנית ההרחבה. בגין ההמלצה הוציא המשיב לעוררת שומת מס שבח מהטעם שההמלצה על משפחת אלפסי לקבלת מגרש בתוכנית ההרחבה לאחר שכבר לא הייתה רשומה כבעלת נחלה ביישוב, מהווה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
דיון
-----
במוקד הערר עומדת השאלה אם ההמלצה היא מכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח. מהפסיקה עולה כי במקום שיש בידי הממליץ כוח משפטי המחייב את המינהל להחכיר מגרש למומלץ, אפשר לראות בעצם ההמלצה כמכירת זכות במקרקעין. משכך, נשאלת השאלה אם היה בידי העוררת כוח משפטי המחייב את המינהל להחכיר מגרש למשפחת אלפסי במסגרת תוכנית ההרחבה.
ההחלטה על תוכנית ההרחבה התקבלה על ידי האסיפה הכללית של העוררת ביום 5.12.1989, שעה שעמדה בתוקף החלטת מינהל 612 שבה נקבע כי קליטה להרחבה למגורים פתוחה לבני המקום ולאחרים, ו"האגודה רשאית לבקש כי תינתן עדיפות להקצאת מגרשי המגורים בהרחבה לבני המקום".
מנוסח סעיף 12 להחלטה 612 עולה כי לא הוקנתה לעוררת זכות משפטית לחייב את המינהל להקצות מגרש בתוכנית ההרחבה לבני המקום שעליהם המליצה העוררת. זאת בשונה מהמקרה שנדון בעניין יובל גד, שם התחייב המינהל כלפי יובל גד להתקשר בהסכמי חכירה רק עם רוכשים שיופנו אליו על ידי יובל גד. לפיכך, נראה כי הכוח שהיה בידי העוררת להמליץ למינהל על הקצאת מגרש למשפחת אלפסי לא הגיע כדי כוח משפטי מחייב.
יוער כי ביום 17.12.1995 בוטלה החלטת מינהל 612 ובמקומה התקבלה החלטת מינהל 737, שממנה עולה לכאורה כי המלצת היישוב על הקצאת מגרש בתוכנית ההרחבה מחייבת את המינהל. לאור האמור, על פי החלטת מינהל 612 לא הוקנתה לעוררת זכות בעלת תוקף משפטי לחייב את המינהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתוכנית ההרחבה. לכך יש להוסיף כי נראה שגם על פי החלטה 737 לא הוקנתה לעוררת זכות בעלת תוקף משפטי לחייב את המינהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתוכנית ההרחבה.
לסיכום, נראה כי לעוררת לא היה כוח משפטי לחייב את המינהל להקצות מגרשים בתוכנית ההרחבה לבני המקום שעליהם המליצה, ועל כן מימוש ההמלצה בידי העוררת בנוגע למשפחת אלפסי אינו בבחינת "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק.
תוצאה
---------
הערר התקבל. לא נעשה צו להוצאות נוכח מחדליה הדיוניים של העוררת.

בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופט מ' אלטוביה והחברים א' מונד וד' מרגליות
ניתן ב-17.3.2014