כותרת פטור ממס שבח למוסד ציבורי - פסק הדין בעניין קופת חולים כללית

ביום 6.9.2011 ניתן פסק הדין של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין קופת חולים כללית נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.
באותן נסיבות היו בידי העוררת, קופת חולים כללית, מוסד ציבורי, מלוא זכויות הבעלות בנכס מקרקעין בשטח של כ-5,000 מ"ר הנמצא ברחוב ארלוזורוב פינת רמז בתל אביב.
נכס זה חולק במסגרת תוכנית בניין עיר לשני מגרשים אשר על אחד מהם היה בנוי מבנה ההנהלה של העוררת, והשני שימש כמגרש חנייה מקורה והיה מיועד לבניית מגדל מגורים בן 31 קומות.
העוררת התקשרה עם קבוצת רוכשים בהסכם מכר שבמסגרתו מכרה את עיקר זכויותיה במגרש השני לשם בניית המגדל. במסגרת הסכם זה נקבע כי מעבר לתמורה הכספית בגין מכירת הזכויות, מתחייבים הרוכשים להקים על חשבונם חניון בן שבע קומות שבו יוקצו לעוררת 150 מקומות חנייה וחלק יחסי במגדל.
העוררת דיווחה על עסקת המכר וביקשה פטור חלקי ממס שבח, כפוף לכך שתבקש לקבל פטור מלא ממס שבח וממס מכירה על פי הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), אם יתקבל ערעור שהגישה בע"א 9946/06 קופת חולים כללית נ' מנהל מס שבח תל אביב (ערעור אשר התקבל על ידי בית המשפט העליון ביום 25.6.2008).
מנהל מיסוי מקרקעין סירב להתיר בניכוי חלק מן הסכומים שדרשה העוררת והגדיל את שווי המכירה, ובמסגרת החלטתו בהשגה עדכן את שווי המכירה והתיר לעוררת לנכות סכומים מסוימים מן השבח. בהחלטתו ציין מנהל מיסוי מקרקעין כי לא השתכנע שמגרש החנייה שנמכר שימש במישרין את העוררת במשך תקופה של 80% מתקופת ההחזקה בנכס, וכי בהתאם העוררת אינה זכאית לפטור מלא ממס שבח וממס מכירה.
על החלטתו זו הוגש ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר קבעה כי העוררת זכאית לפט?ר ממס שבח/ מכירה בגין מכירת מגרש החנייה הסמוך למבנה ההנהלה של העוררת. זאת לאור התקיימותם של התנאים הנדרשים לפט?ר (שימוש במישרין ותקופת החזקה) וכמתחייב מפסק הדין של בית המשפט העליון אשר קבע בהחלטה תקדימית כי אם השתמש המוסד הציבורי במישרין במקרקעין (ולא בהכרח בזכות הנמכרת), הרי יחולו הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק אשר פוטרות את המוסד הציבורי מתשלום מס שבח ומס מכירה גם על מכירת הזכות במקרקעין, ולאו דווקא על מכירת המקרקעין בלבד.
על פסק דין זה הגיש מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב ערעור לבית המשפט העליון, אך לאור המלצתו של בית המשפט חזר בו המנהל מהערעור והוא נדחה ללא צו להוצאות בימים אלה.
אין ספק כי פסיקה זו, אשר קובעת כי מוסד ציבורי המוכר זכויות בנייה במקרקעין מבלי שחדל להשתמש במקרקעין יהא פטור ממס שבח וממס מכירה לפי הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק, בדיוק כשם שמוסד ציבורי המוכר מקרקעין ששימשו אותו במישרין עם כל הזכויות במקרקעין האמורים יהא פטור ממס שבח וממס מכירה - היא בעלת חשיבות רבה וחותרת לא רק להרמוניה בין דיני המס ודיני המקרקעין, אלא אף מתמקדת במהות הכלכלית של העסקה במקום בצורה שבחרו לה הצדדים.
הכותבת - ממשרד עו"ד סירוטה-לוינר המתמחה במיסוי מקומי ובין-לאומי ומעניק שירותים משפטיים איכותיים בכל תחומי המס לרבות מיסוי מקרקעין, מע"מ ומס הכנסה