סיווג עסקה במקרקעין כעסקת קומבינציה

תקציר: ע"א 6351/12
אברהם קימחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז

בית המשפט העליון דחה ערעור המתייחס לסיווג עסקה במקרקעין כעסקת קומבינציה. נפסק כי מכלול תנאיהם של שני ההסכמים (הסכם המכר והסכם שירותי הבנייה) בין הצדדים ונסיבותיהם מצביעים על היותם כרוכים זה בזה, קרי עסקת קומבינציה.
השאלה המשפטית הרקע העובדתי וטענות הצדדים
------------------------------------------------------
המערער ביצע עסקת מקרקעין שתוכנה שנוי במחלוקת בין הצדדים: לפי טענת המבקש יש לסווג את העסקה כעסקת מכר שתמורה בסך 70,000 דולר בצדה, ואילו לשיטת המשיב מדובר בעסקת קומבינציה שהתמורה בצדה פסקה ועדת הערר שוות ערך לסכום של 188,500 דולר. לעניין סיווג העסקה כעמדת המשיב - כי מדובר ב"עסקת קומבינציה", והעריכה את התמורה בכ-120,000 דולר, כל זאת בניכוי ניכויים שונים המותרים על פי חוק.לטענת המערער, ועדת הערר נתנה אמון בגרסתו, ונוכח העובדה שבמועד התקשרותו עם החברה הקבלנית הסתיימה בניית בניין המגורים על המקרקעין, המסקנה המתחייבת היא כי אין עסקינן בעסקת קומבינציה, אלא במקרה שבו שני צדדים התקשרו ביניהם בשני הסכמים (מכר ובנייה).
דיון
-----
מכלול תנאיהם של שני ההסכמים (הסכם המכר והסכם שירותי הבנייה) בין הצדדים ונסיבותיהם מצביעים על היותם כרוכים זה בזה, קרי עסקת קומבינציה. המשיב הצביע על כך ששני ההסכמים נכרתו בהפרש של מספר ימים; שהחברה הקבלנית לא שילמה למערער את תמורת המקרקעין הקבועה בהסכם המכר אלא קיזזה אותו מן הסכום שהייתה זכאית לו על פי הסכם שירותי הבנייה לבניית שתי יחידות דיור על פי ההסכם; וששירותי הבנייה לבניית שתי יחידות דיור על פי ההסכם האמור ניתנו לגבי מלוא יתרת הקרקע שנותרה בידי המערער לאחר מכירת הקרקע ל-1.86 יחידות על פי הסכם המכר. גם את טענת המערער כי ההסכמים נחתמו לאחר שהמבנה כבר עמד על תילו ובכך יש כדי לתמוך בעמדתו אין להלום, שכן העסקה בלבושה הנוכחי היא על פי המוסכם בין הצדדים עוד בטרם הוקם הבניין, וההסכמים אף נוסחו כאילו הבניין טרם הוקם. נחזור ונטעים כי מתבקשת בחינה מהותית של העסקה, ואין בפרטים טכניים הנוגעים לאופן שבו הוכתרה או המועד שבו נחתמה, כדי לשנות את פניה.
תוצאה
---------
הערעור נדחה. המערער חויב בהוצאות בסך 10,000 ש"ח.
בבית המשפט: העליון
לפני: כבוד השופטים א' רובינשטיין, י' דנציגר וד' ברק-ארז
ניתן ביום:17.8.2014