ניכוי הוצאות פחת על דירות מגורים להשכרה

שאלה:
---------
בחודש פברואר 2013 נמכר בניין שנעשה בו חישוב על יד מס שבח (מרתף וגג, זכויות בנייה ושלוש דירות). הבניין מושכר ויושכר עד שיפונה.
השאלות:
1.בדוח 2013 המסלול הכדאי ביותר עבור הנישום הוא המסלול הרגיל וחיוב כנכס בית. כידוע יש להתיר 2% פחת על דירת מגורים מושכרת. האם אפשר לדרוש הוצאות פחת בלי שייפגעו בחישוב מס שבח?
2.מאחר שבחישוב מס שבח נרשם סכום רכישה ללא ניכוי פחת, אם אפשר לדרוש הוצאות פחת, מאיזה סכום יש לדרוש אותן, מסכום הרכישה או משווי התמורה?
תשובה:
-----------
אציין כי על פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") ישנם כמה מסלולי מיסוי: מסלול רגיל, מסלול מס מופחת ומסלול פטור מלא.
כאשר דירת המגורים המזכה נמכרת בפטור, אין נפקות למסלול שבו בחר הנישום בתקופת החזקת הזכות בדירת המגורים.
הואיל ובמקרה דנן בחר הנישום במסלול הרגיל שבו ההכנסה משכירות תתווסף להכנסה חייבת אחרת כגון הכנסה משכר, הוא יחויב בשיעור מס רגיל וזאת בהתאם להוראות סעיף 121 לפקודת מס הכנסה. במסלול זה יכול הנישום לנכות פחת לרבות הוצאות שוטפות.
במצב שבו נישום בחר במסלול הרגיל והוא מוכר את הדירה בחיוב במס שבח, אזי ינוכה הפחת משווי הרכישה ולא תותרנה בחישוב השבח הוצאות שוטפות אשר נשא בהן במהלך החזקת הדירה שכן יהיה אפשר לנכותן מהכנסה השוטפת מכוח הוראות הפקודה.
כמו כן, היה והמשכיר ניכה פחת מוגדל, אותו הפחת ינוכה משווי הרכישה בהתאם וזאת בעת המכירה של הדירה.
יובהר כי בין שנות המס 1990-1988 הנישום היה רשאי לבחור במקום ניכוי פחת על פי הפקודה ניכוי פחת מיוחד בשיעור שבין 3%-2% משווי הדירה וזאת לפי חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות) (הוראת שעה ותיקוני חוק) התשמ"א-1981. ההוראה קבעה כי במכירת הדירה יש להוסיף את הפחת המיוחד לשווי המכירה לצורך מס שבח.
שימו לב כי על דירה אשר הושכרה למגורים ולא נתבעו בגינה הוצאות פחת חל הכלל שלפיו יש יכולת לנכות את הפחת באופן תיאורטי, אולם הניכוי ייעשה מיום 27/02/2007 בלבד ככל שהתבקש פטור מלא בגין ההכנסות מהשכירות. ראו לעניין זה הוראת ביצוע 5/2007 והתוספת מספר 1 לה.
המשיב - ממשרד אבישי מלכא ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן