מחלוקת לעניין יום הרכישה

תקציר ו"ע 1091/06
עווד חסונה ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב נתנה פסק דין משלים לעניין מועד רכישת זכויות במקרקעין, בעקבות כמה הסכמים - אחד בשנת 1987 ואחר בשנת 1954 - בין העוררים או מורישיהם לבין רשויות המדינה. מהראיות הנוספות עלה כי העסקה בשנת 1987 לא דווחה כעסקה פטורה ולא ניתן בגינה פטור בגין הפקעה. לאור האמור מועד הרכישה נקבע לשנת 1987 ולא לשנת 1954 כפי שביקשו העוררים (כדי לזכות בשיעורי מס היסטוריים).
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
-------------------------------------------------------
עניינו של הערר הוא הסכם חלופי מקרקעין משנת 1987 בין העוררים (יורשיהם של המנוח) לבין מינהל מקרקעי ישראל, ובהסכם חלופי מקרקעין משנת 1954 בין המנוח ואחרים לבין האפוטרופוס לנכסי נפקדים. בשנת 2004 בוצעו עסקאות במקרקעין נשוא ההסכם משנת 1987, והמחלוקת שהתעוררה היא לעניין מהותו של הסכם החליפין משנת 1987 והשפעתו על יום הרכישה של המקרקעין. לטענת העוררים הסכם החליפין משנת 1987 הוא בחזקת עסקה פטורה ממס ויש לראותה כ"המשך טבעי" להסכם משנת 1954. לפיכך, לטענתם, יום הרכישה של המקרקעין שקיבלו העוררים או יורשיהם בשנת 1987 הוא ביום פטירתו של המוריש המנוח - 24.1.1961, אשר קיבל את המקרקעין המקוריים (נשוא ההסכם משנת 1987) בשנת 1954. מנגד טוען המשיב כי הסכם החליפין משנת 1987 היה עסקה חייבת במס ולפיכך קבע את יום הרכישה לשנת 1987.
מחלוקת זו מתבטאת בעיקר בשיעור מס השבח החל בגין מכירת המקרקעין שהתקבלו לפי ההסכם משנת 1987 - האם יחול סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין" או "החוק") לעניין מקרקעין שיום רכישתם היה עד שנת המס 1960 (או אז יחול שיעור מס של 24% - לפני הפחתת מס בגין הפקעה) כטענת העוררים, או שמא העוררים אינם זכאים לשיעורי המס המוטבים שלפי סעיף 48א(ד) לחוק כטענת המשיב.
ועדת הערר פסקה ברוב דעות כי העוררים לא הוכיחו שההסכם משנת 1987 מהווה המשך להסכם קודם משנת 1954, ואף אם הוא נערך תחת איום של הפקעה אין בכך כדי להקנות לעוררים את הפטור לפי סעיף 64 לחוק. העוררים הגישו ערעור לבית המשפט העליון, אולם עוד בטרם נדון הערעור לגופו של עניין הודיע המשיב כי איתר מסמכים בקשר לעסקת החליפין משנת 1987 אשר לפיהם העסקה מוסתה (הן לעניין מס רכישה והן לעניין מס שבח), ולפיכך הוחזר הדיון לוועדת הערר לדון בראיות החדשות. מכאן הערר.
דיון
-----
מהראיות החדשות עולה כי עסקת החליפין משנת 1987 מוסתה, הן במס שבח והן במס רכישה, ולא ניתן פטור בגין הפקעה. מהראיות החדשות עולות העובדות והתובנות הבאות: בדיונים בעקבות דיווח של המנהל בשנת 1992 על העסקה - המשיב לא קיבל את טענת המנוח בזמנו כי עסקת החליפין משנת 1987 היא למעשה הפקעה הפטורה ממס. בסופו של דבר הועבר הנושא לוועדת ערר, שם קיבל המנוח את עמדת המשיב כי אין מדובר בהפקעה הפטורה ממס והגיע לכלל פשרה עם המשיב.
בהיעדר מסמכים לעניין שאר העוררים כתוצאה משריפה במשרדי מס שבח רחובות, ובהינתן כי עסקת החליפין משנת 1987 דווחה בשנת 1992 על ידי מינהל מקרקעי ישראל למשיב - הרי מכוח "חזקת התקינות המנהלית" אשר התקבלה בפסיקה (ראו בג"ץ 7351/95 נבואני נ' השר לענייני דתות, בג"ץ 4146/95 עזבון המנוחה לילי דנקנר נ' רשות העתיקות ועוד) יש לקבל את עמדת המשיב, שלפיה נראה כי הוצאו שומות מס גם לעניין שאר העוררים.
חזקה זו הקובעת כי ככלל ניתן להניח לטובתה של הרשות המינהלית כי פעלה כדין אינה חזקה חלוטה והיא ניתנת לסתירה, אך הנטל מוטל על המבקש להופכה.
במקרה דנן צודק בא כוח המשיב כי העוררים לא זימנו לעדות את עורכי הדין שטיפלו בעסקת החליפין בשנת 1987 בזמן אמת, אשר יכולים היו לשפוך אור על מיסויה או אי-מיסויה של עסקת החליפין. עובדה זו פועלת לרעת העוררים אשר היה בידם לזמן עדים אלו ולא עשו זאת. לא זו אף זו, גם אם הייתה התרשלות של רשויות המס ולא הוצאו שומות מס לשאר העוררים, לא יעלה על הדעת ששאר העוררים ייצאו נשכרים ממחדל זה, שכן על פי המסמכים שהוצגו בפני הוועדה, הדיווח על עסקת החליפין משנת 1987 נמסר לשלטונות מס שבח בשנת 1992 על ידי מינהל מקרקעי ישראל ולא על ידי העוררים עצמם, ומשכך יש להפעיל כאן את העיקרון "לא ייצא חוטא נשכר" המהווה עקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלי, שלפיו לא יעלה על הדעת כי מי שמפר חוק ייהנה מפירות הפרתו. ייתכן שיש צדק בטענת העוררים לעניין התנהלות המדינה בכל הליך החליפין (תחת איום הפקעה וכדומה), ואפשר שהיו פועלים אחרת לו ידעו את השלכות המס הכרוכות בעסקת החליפין. ואולם, כלל ידוע הוא בדיני המס שעסקה ממוסה לפי הדרך שהיא בוצעה הלכה למעשה ולא לפי מה שהיה ניתן לעשות ולא נעשה.
תוצאה
--------
הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.

בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופט מ' אלטוביה והחברים צ' פרידמן וד' מרגליות
ניתן ב-7.8.2014