אימתי חלים יחסי נאמנות ברכישת מקרקעין?

תקציר ו"ע 16014/12
עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב דחתה את טענת המשיב שלפיה לעוררת אינטרס כלכלי עסקי מהותי בנכס כולו ולכן אין מקום לטענת יחסי "נאמנות". נפסק כי העובדה שהנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק המקרקעין המוחזק בנאמנות.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
-------------------------------------------------------
עניינו של הערר הוא החלטת המשיב מיום 30.1.2012 שלא להכיר ברכישת חלק ממקרקעין ברחוב מונטיפיורי בתל אביב (להלן: "הנכס") בנאמנות על ידי העוררת, לטובת אליגאל ע.נ. בע"מ (להלן: "אליגאל") ועומר מלכה ייזום והשקעות בע"מ (להלן: "עומר מלכה").
לשיטת המשיב, סעיפים שונים בהסכם הנאמנות מצביעים על כך ש"הנאמן" הוא בעל עניין בנכס ולא ניתן לראות בו נאמן כהגדרתו בחוק. כמו כן לא הומצאו המסמכים שנדרשו להוכחת הנאמנות המהותית. לפיכך קבע המשיב כי יש לראות בחברה כמי שרכשה את מלוא הזכויות במקרקעין מאת הבעלים ומיד לאחר מכן מכרה חלק מהזכויות לחברות הרוכשות.
דיון
-----
לטענת המשיב, לעוררת אינטרס כלכלי עסקי מהותי בנכס כולו ולכן אין מקום לטענת יחסי "נאמנות". מהאמור בהסכם המכר עולה שהעוררת רכשה את הנכס בעבורה ובנאמנות עבור נהנים אחרים. דהיינו, מלבד היותה נאמן לטובת אליגאל ועומר מלכה, הייתה העוררת שותפה שלהם לרכישת הנכס. תמיכה למסקנה זו ניתן למצוא ב"הסכם שיתוף במקרקעין" שנכרת ביום 7.9.2010 בין העוררת לבין אליגאל ועומר מלכה.
בנסיבות אלה מתעוררת השאלה אם נאמן יכול להיות שותף עסקי של הנהנה כאשר מדובר באותו הנכס. על פי פסיקת בית המשפט העליון בעניין חזון (דנ"א 3017/94), שם ניתנה התייחסות לסוגיה האמורה, העובדה שהנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק המקרקעין המוחזק בנאמנות. פרשנות זו מתיישבת עם הגיונם של דברים, ואילו פרשנות אחרת עלולה להוות כשל רציני בשוק עסקאות הנדל"ן. ניתן לומר כי מקום שנאמן רוכש נכס בחלקו עבור עצמו ובחלקו עבור נהנה, יש להטיל נטל שכנוע גבוה יותר בהוכחת הנאמנות וכי עניינו של הנאמן הוא בחלק שאינו מוחזק בנאמנות. מעבר לכך אין לקבל את טענות המשיב, מה גם שבית המשפט העליון כאמור כבר אמר את דברו ואין לנו אלא ללכת בנתיב שנקבע.
בהתייחס להוראות שעליהן הצביע המשיב כתומכות בטענתו שלפיה לעוררת היה אינטרס בנכסי הנאמנות - בהתחשב בכך שהעוררת שימשה נאמן לרכישת חלק מהנכס לטובת אליגאל ועומר מלכה לצד היותה שותף של אליגאל ועומר מלכה, אין באמור בסעיפים אלה כדי ללמד שלעוררת היה אינטרס בנכסי הנאמנות שבהם החזיקה לטובת אליגאל ועומר מלכה.
תוצאה
--------
הערר התקבל. לא נעשה צו להוצאות.

בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופט מ' אלטוביה והחברים א' מונד וא' הילמן
ניתן ב-4.9.2014