מחלוקת לעניין שווי דירת מגורים ללא זכויות בנייה

תקציר ו"ע 22557/13
חן אריאלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת קיבלה באופן חלקי ערר בקשר לשווי דירת מגורים ללא זכויות בנייה, בהתייחס לפטור בגין דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
-------------------------------------------------------
עניינו של הערר הוא הסכם מכר מיום 28.2.2012 שלפיו העורר מכר את זכויותיו בבית מגורים צמוד קרקע בעפולה. על פי הצהרת העורר, הוא תבע לקבל פטור בגין דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות וזאת לפי סעיף 49(ז)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). על פי המוצהר, שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות הוא 1,200,000 ש"ח, ומשמעות הדבר כי העורר תבע קבלת פטור מתשלום מס שבח מקרקעין בסכום המקסימלי שהחוק מתיר על פי סעיף 49(ז)(א)(2) לחוק, שבאותה עת עמד על 1,871,000 ש"ח.
המשיב לא קיבל את הצהרת העורר בעניין שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות, והוציא שומה לפי מיטב השפיטה שבה קבע את שווי דירת המגורים אשר שטחה 85 מ"ר ללא זכויות בנייה נוספות, בסכום של 457,700 ש"ח. הסכום הפטור מתשלום מס שבח מקרקעין שלו זכאי העורר הוא כפל שווי זה, דהיינו סך של 915,400 ש"ח. על יתרת הסכום, 1,284,600 ש"ח, חייב המשיב את העורר בתשלום מס שבח מקרקעין. מכאן הערר.
דיון
----
הדבר אשר שנוי במחלוקת בין הצדדים הוא שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות. על פי השומה העצמית שהגיש העורר למשיב, שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה עומד על סך של 960,000 ש"ח, ומשמעות הדבר כי העורר תבע לקבל את סכום הפטור המקסימלי נכון לאותה עת שכאמור עמד על סך של 1,870,000 ש"ח. לעומת זאת, בשומה לפי מיטב השפיטה שהוציא המשיב מכוח הוראת סעיף 78(ב)(2) לחוק, קבע המשיב את שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות בסכום של 457,700 ש"ח, ועל כן הסכום הפטור ממס שבח מקרקעין לפי סעיף 49ז(א)(1) לחוק מגיע לסך של 915,400 ש"ח בלבד. כל אחד מהצדדים הגיש כראיה מטעמו חוות דעת של שמאי.
חשוב לציין כי חוות הדעת של השמאית מטעם המשיב לא הגנה ולא תמכה בקביעת המשיב לשווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה בסכום של 457,700 ש"ח, אלא קבעה כי שווי דירת המגורים עומד על סך 715,553 ש"ח, והסכום הפטור ממס שבח מקרקעין עומד על סך 1,431,000 ש"ח. בכך הצטמצמה למעשה המחלוקת סביב שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות.
שיטת החישוב שנקטה המומחית מטעם המשיב מביאה אל תוצאה סבירה יותר מהשיטה שנקט השמאי מטעם העורר. עם זאת נראה כי היא החמירה עם העורר בקביעת שווי החצר לפי מקדם של 0.2 משווי מ"ר קרקע מבונה. אם מקובל גם לגישתה של שמאית המשיב לקבוע שווי של חצרות ללא זכויות בנייה לפי מקדם שבין 0.3-0.2, הרי בהתחשב בשטח החצר שלכל הדעות אינו שטח קטן, יעמוד המקדם בענייננו על 0.25 ולא על 0.2. כמו כן לעניין חישוב שווי הבנייה יש להוסיף עלויות שיפוץ.
המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל היא כי שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות, על פי שווי של כל מרכיב ומרכיב כפי שצוין לעיל, מגיע לסך של 825,000 ש"ח.
לפיכך, יש לקבל את הערר באופן חלקי ולקבוע את שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות בסכום של 825,000 ש"ח, כך שסכום הפטור ממס שבח מקרקעין שלו זכאי העורר יעמוד על סך של 1,650,000 ש"ח.
תוצאה
---------
הערר התקבל באופן חלקי. המשיב חויב בהוצאות בסך 3,000 ש"ח.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
לפני כב' השופט ה' חאטיב והחברים א' הללי ונ' זועבי
ניתן ב-11.9.2014