מע"מ על קרקע שרכשה קבוצת רכישה ולא שולם עליה היטל השבחה

שאלה:
------------
קבוצת רכישה רכשה קרקע ללא היטל השבחה. היא פנתה לוועדה בנוגע לגובה היטל ההשבחה, ההשגה וכו' ותשלם אותו לכשיגמרו ההליכים מול הוועדה. המוכרת, חברה משפחתית שלא קיזזה תשומות כאשר רכשה את הקרקע, מקבלת את התמורה הכספית עבור הקרקע ללא היטל ההשבחה.
השאלות:
1.לגבי המוכרת: האם יש מע"מ על העסקה אם המוכרת לא ניכתה תשומות ברכישה לפני כ-20 שנה, ואם כן, האם יש מע"מ על ההפרש?
2. מה היחס להיטל ההשבחה לעניין מע"מ כאשר הוא משולם על ידי הרוכשים ואינו מהווה חלק מתמורת המכר?
תשובה:
------------
ככלל, חבות מע"מ בגין מכירת "זכות במקרקעין" לקבוצת רכישה נגזרת מסיווג המוכר לצורכי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק" או "חוק מע"מ"). ככל שהמוכרת (החברה המשפחתית בענייננו) מסווגת כ"עוסק" לצורכי חוק מע"מ, הרי מדובר בעסקה לצורכי חוק מע"מ לכל דבר ועניין. העובדה כי לא נוכו תשומות בעת רכישת המקרקעין בידי המוכר אינה גורעת מכך כי קיימת עתה עסקה החייבת במע"מ. אמנם סעיף 31(4) לחוק קובע לכאורה כי יחול פטור ממע"מ בעסקה שבה נמכר נכס שבעת רכישתו לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בשל רכישתו, אולם מנתוני השאלה לא עולה כי הייתה קיימת מניעה לניכוי התשומות.
במקרה שבו מוכר שאינו מסווג כ"עוסק" לצורכי חוק מע"מ, מוכר "זכות במקרקעין" לקבוצת רכישה, תחול, החל מתיקון 40 לחוק, חבות תשלום מע"מ כ"עסקת אקראי". על פי הוראות סעיף 21 לחוק במקרה זה לא ניתן להעביר את נטל חובת המס לקבוצת הרכישה.
אלא שבמקרה שבו מבוצעת עסקת אקראי כאמור, סעיף 43א לחוק מע"מ מאפשר - לפחות בלשונו - לנכות את התשומות ששולמו "בשל רכישת המקרקעין והשבחתם" ומכאן אולי פתוחה הדרך לנכות תשומות אלה (כפוף להוראות הסעיף) בעסקת האקראי.
ככלל, על פי סעיף 7 לחוק מע"מ, מחיר העסקה לצורכי חוק מע"מ הוא התמורה החוזית שהוסכמה על ידי הצדדים. אלא שסעיף 7(1) לחוק מע"מ מוסיף וקובע כי יש להוסיף למחיר העסקה "כל מס, היטל אגרה או תשלום חובה אחר המוטלים על העסקה...". מאחר שהיטל השבחה הוא היטל חובה המוטל על המוכר, הרי יש להוסיפו למחיר העסקה.
המשיבים - ממשרד גולדפרב זליגמן ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן