מכירת נכס מקרקעין וחישוב מס שבח בחברה שהפכה לחברה משפחתית

שאלה:
----------

עיסוקה של חברה הוא השכרת דירה למגורים. החברה הכירה בהוצאות הפחת על הנכס ובריבית על המשכנתה. החברה צברה הפסדים רבים אשר מסווגים כהפסדים מהשכרת בניין. ב-1.1.14 הפכה החברה לחברה משפחתית. נכון להיום החברה מתכוונת למכור את הנכס.
השאלות:
1. האם כיוון שהחברה משפחתית, המכירה תהיה במישור היחיד ותחויב במס שבח?
2. כיוון שההפסדים שנצברו לחברה מהשכרת הבניין קדמו להפיכת החברה לחברה משפחתית – האם קיימת דרך לנצל את ההפסדים במכירה האמורה?
3. האם לאור העובדה שהחברה היא חברה משפחתית והפחת נוכה בחברה הרגילה, הפחת שנוכה יובא בחשבון לחישוב מס שבח?
4. האם החברה זכאית ליתר ההטבות שמגיעות ליחיד במכירת דירה למגורים?
תשובה:
----------
לשאלה 1
------------
סעיף 64א לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") קובע כי הכנסה חייבת, לרבות שבח והפסדים של חברה משפחתית, בתקופה שבה חלות עליה הוראות סעיף 64א (להלן: "תקופת ההטבה") תיחשב להכנסה החייבת או להפסד של אחד מבעלי המניות בחברה, שהוא בעל הזכות לחלק הגדול ביותר ברווחי החברה (להלן: "הנישום"). כאשר החברה המשפחתית תמכור את דירת המגורים, שהיא הנכס היחיד אשר בבעלותה, השבח שייווצר כתוצאה מהמכירה ימוסה במס שבח, כאילו נצבר על ידי הנישום, כאילו נמכר על ידי יחיד ולא על ידי החברה. יצוין כי האמור לעיל כפוף לכך שהחברה הודיעה במהלך תקופת המעבר, כפי שנקבעה בתיקון 197, על הפיכתה לחברה משפחתית. אם החברה הודיעה במועד על פי התיקון לפקודה, רואים את השבח כאילו נצבר על ידי הנישום, דהיינו כאילו נמכר על ידי יחיד ולא על ידי החברה.
לשאלות 2 ו-3
-----------------
הפסדים שהיו לחברה לפני היותה חברה משפחתית, ובוודאי כאלו שנצברו בתקופת היותה חברה משפחתית, ניתן לקזזם כנגד הכנסת החברה. במקרה זה, ככל שמדובר בהפסד שנצבר מניכוי פחת משנים קודמות, אין מניעה לקזזו כנגד השבח ובאחד משני האופנים הבאים:
1.המצאת אישור לקיזוז הפסד מפקיד השומה המופנה למנהל מס שבח. כלומר קיזוז כבר בעשיית שומת מס השבח.
2.באמצעות הכללת ההפסד בדוח החברה לשנת המכירה כנגד השבח, כלומר קיזוז במס הכנסה. ייאמר שמיד לאחר פעולה זו, קרי קיזוז בחברה, השבח מועלה לבעל המניות לאחר הקיזוז לצורך חישוב המס הסופי בהיות החברה חברה משפחתית.
לשאלה 4
-----------
ככלל, נקבע בעניין מומב (ו"ע (מחוזי י-ם) 46096-01-129 כי חברה משפחתית אינה יכולה לקבל פטור ממס שבח (במקרה זה דובר בפטור לפי הוראת השעה לפי חוק מיסוי מקרקעין הגדלת ההיצע של דירות מגורים, התשע"א-2011), וכי הפטור מוענק רק למוכר שהוא יחיד. כן נקבע כי יש לראות בשבח ממכירת נכס מקרקעין חלק מההכנסה החייבת של היחיד בחברה משפחתית לעניין שיעור המס ולא לגבי פטור ממנו (ראו גם עניין תל און (ו"ע (מחוזי ת"א) 1346-08).
לטעמנו, דין דומה יחול באופן שהיחיד לא יוכל לקבל ההקלה בחישוב השבח במכירת הדירה מכוח תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), קרי חישוב מס. מוטב שהדירה לא הייתה בבעלותו של היחיד ואז העלאת השבח היא רק לצורך שיעורי המס ולא לצורכי פטור או הקלה.
נציין כי ראוי לבחון את פריסת מס השבח אצל היחיד מכוח 48א(ד) לחוק, שכן יכול שהטבה זו אפשרית מלשון החוק בידי יחיד במכירת נכס מקרקעין בחברה משפחתית.

המשיבה - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן. אין במידע המופיע באתר "כל מס" או בירחון "ידע למידע" או בשירות הניתן למנויי האתר כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים