חזקת התא המשפחתי לעניין תשלום מס רכישה

ו"ע 54905/13 צבי רפפורט נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז   ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז פסקה כי כאשר נחתם הסכם ממון בין בני זוג נשואים ומתקיימת פרדה רכושית בפועל לגבי הרכוש השייך לכל אחד ואחד מהם, זכאי כל אחד ואחד מבין בני הזוג הרוכש דירה לבעלותו הבלעדית ליהנות מחישוב מס רכישה המתייחס לרכישת "דירה יחידה", הגם שבבעלות בן (או בת) זוגו מצויה דירה נוספת. זאת ככל שיוכח בפועל קיומה בפועל של הפרדה רכושית ברכוש השייך לכל אחד ואחד מבין שני בני הזוג. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים עניינו של הערר הוא בשאלה אם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת "דירת מגורים יחידה" כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, וכאשר בין בני הזוג נחתם הסכם יחסי ממון ולטענתם הם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית. לרעיית העורר מוקנות זכויות בשתי דירות אשר נרכשו על ידה עוד לפני שהכירה את העורר: דירתה האחת, הנמצאת בעיר אלעד, נרכשה על ידה עוד בשנת 1999, דהיינו כעשור לפני נישואיה לעורר בשנת 2009; ואילו דירתה האחרת, הנמצאת בפתח תקווה, נרכשה על ידה מכספים שירשה מאמה המנוחה עוד בטרם נישאה לעורר. לטענת רעיית העורר, דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירתה בפתח תקווה משמשים אותה לפירעון שיעבוד המשכנתה הרשומה על דירתה באלעד. בטרם נישאו זה לזה, חתמו בני הזוג על הסכם ממון ובגדרו נקבעה על ידם הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מהם. ביום 12.8.2012 רכש העורר את הדירה נשוא הערר בסכום של 890,000 ש"ח וחוזה הרכישה נערך על שמו בלבד. העורר השקיע מכספו בלבד סך נוסף של 140,000 ש"ח בשיפוץ הדירה וריהוטה מתוך רצון ליהנות מדמי השכירות הנובעים מהשכרתה של דירה זו כדירה מרוהטת (להלן: "דירת העורר"). בגין רכישת דירה זו הוציא המשיב לעורר שומת מס רכישה המתבססת על ההנחה ולפיה יש לייחס לרעיית העורר בעלות במחצית מדירת העורר לצורך קביעת החיוב במס רכישה החל בגין רכישתה, וזאת על אף שהעורר הוא הבעלים של מלוא זכויות הקניין בדירה זו.  דיון נפסק כי על פי הלכת שלמי, כאשר נחתם הסכם ממון בין בני זוג נשואים ומתקיימת הפרדה רכושית בפועל לגבי הרכוש השייך לכל אחד ואחד מהם, זכאי כל אחד מבין בני הזוג הרוכש דירה לבעלותו הבלעדית ליהנות מחישוב מס רכישה המתייחס לרכישת "דירה יחידה", הגם שבבעלות בן (או בת) זוגו מצויה דירה נוספת. זאת ככל שתוכח בפועל קיומה בפועל של הפרדה רכושית ברכוש השייך לכל אחד מבני הזוג. במקרה דנן אין מחלוקת כי לעורר ולרעייתו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מלאה ביניהם בכל הנוגע לרכוש השייך לכל אחד מהם, לרבות לגבי דירותיהם. על פי הסכם זה, דירותיה של רעיית העורר (שנרכשו על ידה בטרם נישואיה) שייכות לה בלבד, ואילו דירתו של העורר (שנרכשה על ידו בעת שכבר היה נשוי לרעייתו דהיום) שייכת לו בלבד. לפיכך, וככל שעלה בידי העורר להוכיח כי ההפרדה הרכושית בינו לבין רעייתו הקבועה בהסכם הממון שנכרת ביניהם מיושמת בפועל, זכאי העורר על פי הלכת שלמי להקלה במס רכישה (בגין רכישת "דירה יחידה") לגבי הדירה היחידה שבבעלותו, על אף שהיא נרכשה על ידו בעת נישואיו לרעייתו דהיום, וזאת חרף הדירות הנוספות שבבעלותה, השייכות לה בלבד.  מן הכלל אל הפרט: הסכם הממון שנכרת בין העורר לבין רעייתו יוצר הפרדה רכושית מלאה בין העורר לרעייתו, ובפרט בנוגע לדירותיהם. במסגרת ההסכם נקבע כי דירותיה של רעיית העורר שנרכשו על ידה בטרם נישואיה לעורר תישארנה בבעלותה המלאה, וכי הדירה אשר ירכוש העורר על שמו בכספי התמורה שתתקבל ממכירת חלקו בדירתו מנישואיו הראשונים תהיה שייכת לו בלבד, וכי "כל ההוצאות, החובות והעלויות הרובצות על הדירה האמורה או הכרוכות במכירתה וברכישה אחרת תמורתה יחולו על הבעל". לאינדיקציות נוספות להפרדה רכושית ניתן להשתמש במבחני העזר אשר נהוגים בדיני המשפחה לבחינת השיתוף שנוצר בנכסים חיצוניים, ואשר מופיעים ממילא בהוראת הביצוע 5/2011. מגורים במשותף - העורר ורעייתו העידו כי אינם גרים במשותף בדירתו של העורר, אלא בדירתה של רעיית העורר באלעד, עדות רעיית העורר. מימון משותף - העורר ורעייתו העידו כי דירת העורר נרכשה בכסף שנותר ממכירת הדירה הקודמת שהייתה בבעלות משותפת שלו ושל גרושתו מנישואיו הראשונים, וכי רעיית העורר דהיום לא נטלה שום חלק במימון הרכישה של דירה זו, או במימון שיפוצה וריהוטה. תשלום משכנתה משותף - העורר ורעייתו העידו כי דירתו של העורר לא מומנה באמצעות משכנתה. באשר לדירתה של העוררת באלעד, הממומנת באמצעות משכנתה, העידו העורר ורעייתו כי המימון לכך נעשה על ידי רעיית העורר באמצעות דמי השכירות שנתקבלו מדירתה השנייה אשר בפתח תקווה, ואילו העורר אינו נוטל חלק במימון משכנתה זו. דמי השכירות שמקבל העורר מהשכרת דירתו נכנסים לחשבונו ומשמשים למימון חלקו בהוצאות משק הבית המשותף לו ולרעייתו, ולמימון התחייבותו המפורטת בהסכם הממון לדאוג לרעייתו לרמת חיים הולמת. לסיכום, עלה בידי העורר להוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין רעייתו, באופן שדירתו של העורר נשוא הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של רעייתו שייכות לה בלבד. לפיכך נקבע כי שגה המשיב בכך שהעניק לעורר הקלה בתשלום מס רכישה בשיעור המתייחס לרכישת דירה יחידה רק לגבי רכישת מחצית מדירת העורר, ונמנע מלשום את העורר בהתחשב בכך שדירת העורר בשלמותה מהווה מבחינתו רכישה של "דירה יחידה".  תוצאה הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 20,000 ש"ח.

בבית המשפט: בוועדת ערר מיסוי מקרקעין מחוז מרכז שליד בית המשפט המחוזי מרכז לפני: כב' השופט ב' ארנון והחברים ד' מרגליות וד' שמואלביץ ניתן ביום: 14.5.2015     <center>>