ביטול עסקה או מכר חוזר

ו"ע 30642/14 רנין ואחמד עונאללה נ' מנהל מיסוי  מקרקעין נצרת   ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת פסקה כי בנסיבות הערר, בדין דחה המשיב את הצהרת העוררים על ביטול עסקה, שכן המדובר במכר חוזר. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים ביום 26.10.2013 חתמו שני העוררים על "הסכם מכר ללא תמורה" ולפיו מעביר העורר מס' 2 (להלן: "העורר") לעוררת מס' 1 (להלן: "העוררת"), שהיא כלתו (אשת בנו) של העורר, ללא תמורה חלק מזכויותיו במקרקעין בשטח של 2,403 מ"ר בנצרת. בסמוך הוגשו למשיב הצהרות בעניין ההעברה ללא תמורה ושולם מס רכישה. יצוין כי העסקה הייתה פטורה מתשלום מס שבח מקרקעין בהיותה העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, כמובן, מונח זה הוא לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" או "חוק מיסוי מקרקעין"). ביום 03.06.2013, קרוב לעשר שנים אחרי חתימת העוררים על הסכם המכר ללא תמורה, הגישה העוררת לבדה תצהיר על ביטול מכירה בעילה "כי ההסכם בוטל ע"פ פסק דין". המנהל דחה את בקשת הביטול. לשיטת המשיב, אין סיבות המצדיקות ביטול עסקה: בין היתר, התקופה שעברה בין תאריך העסקה לבין המועד שבו הוגשה התביעה לביטול העסקה (תקופה העולה על תשע שנים) מצביעה על כך שהעסקה שלחה שורשים ונקלטה בקרקע המציאות. הקונה תפסה חזקה בנכס והייתה רשאית להשתמש בו ולנהוג בו מנהג בעלים. ערך הנכס השתנה במשך תקופת החזקה הארוכה שהייתה בידי הקונה ועל כן המנהל אינו רואה בפועלת הביטול הנטענת ביטול עסקה אלא מכר חוזר. מנגד, לשיטת העוררים, לא הייתה להם גמירת דעת לביצוע ההעברה וחתימת הסכם המכר ללא תמורה נעשית במסגרת מהלך כולל של העורר להסרת העברת חלק מנכסיו לילדיו ובני משפחותיהם, מהלך אשר לטענת העוררים לא הושלם. שני העוררים טענו כי החזקה במקרקעין נותרה בידי העורר ולא עברה לידי העוררת. דיון מטענות העוררים עולות טענות שאינן מתיישבות זו עם זו, כך טוענים העוררים. מצד אחד, לא הייתה כוונה אמיתית ולא הייתה גמירת דעת בעיקר מצד העורר להעביר לעוררת את הקרקע הנדונה ללא תמורה, ומשמעות טענה זו היא כי מלכתחילה לא השתכלל בין הצדדים הסכם מחייב ומשכך לא נקשרה עסקה במקרקעין כלל וכלל. מצד שני טוענים העוררים בנשימה אחת כי מסיבות שונות, שעיקרן נזק כלכלי שנגרם לעוררת כתוצאה מאותה העברה של המקרקעין ללא תמורה, היא פנתה תחילה לבית המשפט וביקשה לבטל את העסקה ולאחר שבית המשפט הוציא פסק דין כמבוקש על ידה, על יסוד אי התגוננות העורר, פנתה למשיב והגישה תצהיר לביטול הסכם המכר ללא תמורה. משמע כי היא מכירה בעובדה שאותו הסכם יצר התחייבות משפטית מחייבת שהצריכה פנייה מצדה לבית המשפט לביטול אותה התקשרות. מכל מקום, אין ממש בטענות העוררים בדבר היעדר כוונה אמיתית והיעדר גמירת דעת להעברת המקרקעין ללא תמורה. כאמור, חזקה היא כי אדם החותם על הסכם, חתימתו מעידה על גמירת דעת מצדו להתקשר באותה עסקה מושא ההסכם, וחובת ההוכחה על הטוען אחרת. בענייננו לא הצליחו העוררים לסתור בראיות משכנעות את החזקה של כוונה וגמירת דעת העולה מעצם חתימתם להסכם המכר ללא תמורה. נהפוך הוא, עובדות המקרה וכלל הנסיבות מצביעים על כך כי עת חתמו על הסכם המכר ללא תמורה הייתה לעוררים כוונה מלאה ואמיתית לבצע אותה העברה של זכויות במקרקעין מהעורר לעוררת וכי הייתה להם גמירת דעת מוחלטת להתקשר ביניהם בעסקה זו. רק מאוחר יותר, ויותר מתשע שנים לאחר מכן, ורק עקב נסיבות שאינן קשורות לעסקה עצמה - מאסרו של בעלה של העוררת וזכותה לכאורה לקבלת קצבאות מהמוסד לביטוח לאומי שלא הצליחה לממשן בהיותה בעלת זכויות במקרקעין, פנתה העוררת לדרך של ביטול העסקה שהשתכללה והייתה עובדה מוגמרת משך שנים רבות לפני כן. אם כן, אין מדובר בעסקה שלא נכנסה לתוקף או בעסקה בטלה מלכתחילה אלא בבקשה של הצדדים לאותה עסקה לבטלה. השאלה הדורשת הכרעה בערר זה היא אפוא האם לפנינו ביטול אמיתי של עסקה זו או שמא הביטול המבוקש בא משיקולים של טובת הנאה כלכלית זו או אחרת. השאלה אם הביטול הוא אמיתי או לא מתבטאת בראש וראשונה לעניין תחולתו למפרע של הביטול, אם הביטול אמיתי במובן זה שהעובדות החדשות שלא היו ידועות לצדדים במועד כריתת ההסכם גורמות לכך שהם לא התכוונו ליצור מכירה מלכתחילה, או שהיתרון בפעולת הביטול נולד מאוחר יותר ולמעשה עד לביטול ראו הצדדים את המכירה הראשונה כפעולה קיימת ומקובלת עליהם, אבל שינו את דעתם ורוצים כיום לבצע מכירה חוזרת. במקרה של מכירה חוזרת, הצגת המכירה כביטול למפרע נעשית רק למראית עין כדי להשיג יתרונות מס ולכן לא יינתן לה תוקף. העוררת משיקוליה בחרה להתגבר על הסירוב של המוסד לביטוח לאומי למתן קצבה באמצעות ניסיון של ביטול העסקה. חשוב לזכור כי העסקה שבענייננו היא בין קרובי משפחה והלכה היא כי בעסקאות בין קרובי משפחה יש לנהוג ביתר זהירות, זאת משום שבמסגרת המשפחה ניתן להגיע לכל מיני הסדרים כדי להשיג יתרון זה או אחר. אמנם בענייננו יש להניח כי בנקודת הזמן שבה פנתה העוררת בתובענה לבית המשפט המחוזי ולאחר מכן למשיב לביטול העסקה אכן התכוונו העוררים לבטל את העסקה, אולם אין די בכך ואין מקום לראות בביטול זה ביטול שחל למפרע ומחייב החזרת הגלגל אחורה. במשך השנים קבעה הפסיקה מבחני עזר שונים שישמשו להכרעה בשאלה אם מדובר בביטול אמיתי אם לאו, בין היתר: אם מדובר בביטול בהסכמת הצדדים, שאז ייבחן הביטול ביתר זהירות ודקדקנות; אם קיים קשר משפחתי או אחר בין הצדדים, שאז גובר החשש כי הביטול מבוסס על שיקולי הימנעות ממס; מטרת הביטול, האם המטרה העיקרית היא חיסכון במס או קיים טעם כלכלי אחר; משך התקופה בין כריתת ההסכם לביטולו - ככל שהתקופה ארוכה יותר הנטייה היא לראות את הביטול כפיקטיבי; האם העסקה הושלמה ונקלטה, למשל, אם נרשמו המקרקעין על שם הקונה. בענייננו אין מדובר בביטול אמיתי רטרואקטיבי של העסקה אלא בביטול אשר הצדדים החליטו עליו נכון לנקודת הזמן המסוימת שבה פנתה העוררת לבית המשפט המחוזי בתובענה לביטול העסקה ומתוך כוונה להשיג יתרונות כלכליים כמו גמלת לימודים וקצבת הבטחה הכנסה שתקבל עוררת מאת המוסד לביטוח לאומי. משכך צדק המשיב כאשר לא ראה בביטול הנטען ביטול אמיתי ודחה את בקשת הביטול של העוררים. תוצאה הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות בסך 3,000 ש"ח.

בבית המשפט: : ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת לפני: כב' השופט ה' חאטיב והחברים א הללי ונ' זועבי ניתן ביום: 13.1.2015   <center>>