זכות במקרקעין גם ללא הסכם תקף

בפסק דין שניתן לאחרונה (14.5.2015) על ידי ועדת הערר בחיפה, נדון טיבן של זכויות שנרכשו בקרקעות חקלאיות באזור זיכרון יעקב – ובפרט אם הן בגדר זכות במקרקעין. מטבע הדברים, ההשלכות של שאלה זו הן השלכות משמעותיות לרוכש (סוגיית החבות או אי החבות במס רכישה). בפסק הדין ו"ע 4631-12-13 ד"ר לאונרד גולדברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, נדונו הנסיבות שבהן במועד המכירה לא היה הסכם חכירה תקף בין המוכרים לבין רשות מקרקעי ישראל. העורר רכש את הזכויות מהמוכרים ביום 11.12.2012, ואילו הסכם החכירה התקף עם המינהל פקע יותר משלוש שנים קודם לכן. בהסכם המכר הצהירו המוכרים כי הם זכאים להירשם כחוכרים, אך לטענת הרוכש המצב המשפטי בפועל הוא הקובע. בהיעדר חוזה חכירה תקף על המקרקעין אין מדובר ברכישת זכות במקרקעין, ולא די בציפייה בלבד. בפסק דין שניתן על ידי כבוד השופטת וינשטיין דחתה ועדת הערר את הערר על בסיס העובדות שהוכחו. תחילה קבע בית המשפט כי הגדרת "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") היא רחבה ומבוססת בעיקרה על מבחן מהותי ולא פורמלי, וכי נטל השכנוע מוטל על העורר (משתמע בהחלט כי לעניין זה הובאו בחשבון גם הצהרות המוכר במסגרת הסכם המכר). לאור הראיות שהוצגו, המינהל לא התנגד לישיבת המוכרים על הקרקע (ובדיעבד אף האריך את הסכם החכירה באופן רטרואקטיבי), ועל כן ניתן להסיק בנסיבות העניין כי יש לראות בזכות זו "הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל שמבחינת תוכנה ניתן לראות בה כחכירה". מונח זה, הנכלל בגדר הגדרת "זכות במקרקעין", פורש באופן רחב הכולל לא רק את "ההסכם המשולש" המקובל בקרקעות חקלאיות בין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית ואגודת המושב החקלאי, אלא, לגישת בית המשפט, יש להחילו על מקרים נוספים שמהם ניתן להסיק פרקטיקה של הרשאה מתחדשת לאור השנים הרבות, כבעניין הנדון. גם התנהגות הצדדים בפועל, עיבוד הקרקע וכו', העידה לגישת בית המשפט על כך שהמוכרים הם בעלי זכות החזקה הייחודית, וכך גם ציפיות הצדדים, כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם המכר. לחלופין, ולכל הפחות, קבע בית המשפט כי המוכרים מכרו לעורר זכות לקבלת זכות במקרקעין, בהתייחס לזכאותם של המוכרים להירשם כחוכרי המקרקעין. לגישתנו יש לפרש את פסק הדין בהתאם לנסיבותיו על רקע הראיות העובדתיות שהוצגו. הכלל הבסיסי הוא כי לצורך קיומה של זכות במקרקעין יש להצביע על זכות אכיפה בעלת תוקף משפטי, כפי שנקבע בפסיקות בית המשפט העליון כמו שרבט (ע"א 156/83) ומחסרי (ע"א 726/86, 727/86 מנהל מס שבח מקרקעין נ' אביגיל מחסרי(. אין להסיק ממנו הלכה כללית ביחס למי שיושב על מקרקעין ללא זכות חוקית (כגון פולש), ובוודאי אין להסיק מכך הלכה ביחס למקרקעין בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ואשר ביחס אליהן אין חזקה עובדתית המצביעה על חידוש זכויות החכירה.

הכותב - ממשרד אלתר עורכי דין   <center>>