אימתי הצעת רכישת דירה עולה לכדי חוזה מחייב במקרקעין?

בית המשפט המחוזי מרכז פסק כי "הצעת הרכישה" לרכישת דירה בבת ים עלתה בנסיבות העניין לכדי חוזה מחייב במקרקעין ומשכך חויבה המשיבה לפצות את המערערים בפיצוי קיום בגין הפרת החוזה ומכירת הדירה לצד ג'. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים המערערים התקשרו עם המשיבים בהצעת רכישה לרכישת דירה בבת ים. בהצעת הרכישה נכללו, בין היתר: זיהוי הדירה, מחירה (845,000 ש"ח), מועדי התשלומים, שהראשון בהם נקבע למועד החתימה על חוזה והוראות בדבר תשלום הוצאות משפטיות, ותשלומים והוצאות אחרים, לרבות הסכמה שהצדדים יישאו "שווה בשווה" בהוצאות ערבות בנקאית. נוסף על כך מסרו המערערים צ'ק בגובה 5,000 ש"ח "כדי לשריין את הדירה". לאחר שהוצא היתר הבנייה, המציאה המשיבה למערערים, באמצעות משרד המכירות, טופס של חוזה. בטופס החוזה נמצאה הוראה המגדילה את סכום התמורה שנדרשו המערערים לשלם סך השווה בשקלים ל-15,000 דולר נוספים. המערערים סירבו לדרישה זו של המשיבה, ושלחו מכתב, שבו צוין כי הצעת הרכישה היא חוזה מחייב, וגם ביקשו לקבלת טיוטה של חוזה מסודר על נספחיו. למרות זאת, בסופו של דבר, מכרה המשיבה את הדירה לאחרים תמורת סך של 1,300,000 ש"ח. תובענה שהוגשה לבית המשפט השלום בגין הפרת חוזה, ניהול מו"מ שלא בתום לב ועשיית עושר ולא במשפט התקבלה בחלקה. בית המשפט קבע כי הצעת הרכישה לדירה, שעליה חתמו הצדדים, לא עלתה כדי חוזה מחייב למכירת הדירה, וכי לכל היותר ביטאה הסכמה להסכים להתקשר בחוזה, הסכמה שחייבה את המשיבה לתת זכות ראשונים למערערים לרכישת הדירה, ושהמשיבה ניהלה את המו"מ להתקשרות בחוזה בחוסר תום לב. בית המשפט מצא כי המערערים זכאים לפיצויי הסתמכות בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב, להבדיל מפיצויי קיום, וחייב את המשיבה לפצות את המערערים בסכום של 60,000 ש"ח בגין חוסר תום הלב, ובפיצוי נוסף בסכום של 10,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. מכאן הערעור. לטענת המערערים, הצעת הרכישה היא חוזה מחייב, ואפילו אם אין מדובר בחוזה מחייב הרי התנהגות המשיבה בניהול המו"מ לכריתת החוזה ושאר נסיבות העניין מצדיקות חיוב בפיצויי קיום. דיון הדין עם המערערים ויש מקום לקבל את תביעתם, הן מהטעם שהצעת הרכישה עלתה בנסיבות העניין לכלל חוזה מחייב, הן מהטעם שאפילו לא עלתה ההצעה לכלל חוזה, עדיין היה מקום לפסוק למערערים פיצויים מלאים, כלומר פיצויי קיום, בגין הפרת חובת תום הלב שחלה על המשיבים במשא ומתן, שאותה הפרו ברגל גסה ובאופן בוטה. אין חולק כי לכאורה הצעת הרכישה נחזית כהסכם לרכישת הדירה, ולמצער כהסכם או זיכרון דברים המחייב להתקשר בחוזה לרכישת הדירה. אלמלא האמירה, בהצעת הרכישה, כי התשלום שיבוא לאחר תשלום המקדמה ישולם "במעמד חתימה על חוזה", היינו אומרים שיש בהצעת הרכישה כל הסממנים הנדרשים בפסיקה להתחייבות לעשות עסקה במקרקעין. המשיבה מוגדרת בהצעה "המוכרת", והמערערים מוגדרים בה "הקונים". הצעת הרכישה כוללת זיהוי של הדירה, הן בחלקה ובגוש הן בכתובת, מספר החדרים, הקומה והכיוונים. יש בה פירוט של כל התשלומים ומועדי התשלום, אמנם בצד אחד מהתשלומים לא צוין התאריך אך נאמר "לפי מכירת הדירה", ואין חולק שמדובר בדירת המערערים שאותה התכוונו למכור כדי לממן חלק מתמורת הרכישה. התשלום הראשון אף שולם כ"מקדמה" על חשבון מחיר הדירה, ולא כהבטחת רצינות של המערערים בלבד למשל. אמנם אין בהצעת הרכישה מועד לחתימה על חוזה ולתשלום הסכום שנקבע למועד החתימה על החוזה, אך משאר הוראות ההצעה עולה כי מועד זה היה צריך להיות סמוך לאחר קבלת היתר בנייה, שהמועד הצפוי להוצאתו היה בתוך 90 יום ממועד החתימה על ההצעה. הוספו גם תנאים באשר לחובת המערערים לשלם "הוצאות משפטיות בקשר עם רכישת הדירה", בשיעור של 1.5% ממחירה, והוראה כי המערערים ישלמו את "כל התשלומים, ההוצאות, האגרות והמסים הקשורים ברכישת הדירה והבטחת כספי הרכישה". ניתנה למערערים זכות לבטל את ההתקשרות אם לא יוצא היתר בנייה עד לתום 90 יום ממועד החתימה על הצעת הרכישה, וזאת בלי שהמשיבה תחוב בפיצוי, ונקבע כי אם יוצא ההיתר בתוך תקופת 90 הימים, והמערערים ירצו לבטל את ההתקשרות, הם יחויבו "בתשלום המקדמה הנ"ל כפיצוי מוסכם מראש". על ההצעה נוספו הוראות מיוחדות בכתב יד בדבר תוספות למפרט שעל פיו תיבנה הדירה. אף על פי שהמשיבה היא שניסחה את הצעת הרכישה בטופס אחיד ששימש אותה גם ללקוחות אחרים, היא לא ראתה לנכון להוסיף הוראה כלשהי שהצעת הרכישה אינה מחייבת אותה, או שזכותה לבטלה, ללא פיצוי, או בפיצוי מוסכם. אכן, סכום המקדמה נמוך עד מאוד. אולם בכך בלבד לא די, ובעניין זה עצמו אין כדי ללמד שלא הייתה לצדדים, ועל אחת כמה וכמה למערערים, גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב. תשלום סכום נמוך במיוחד בעת חתימה על זיכרון דברים לרכישת דירה הוא עניין רגיל במקומותינו. יש בתשלום נמוך שכזה כדי לאפשר לקבלן "לתפוס" את הקונה שאינו נעזר בעורך דין, ויש בו כדי לתת לקונה את ההרגשה שהקבלן אכן התחייב למכור לו את הדירה במסמך בעל תוקף משפטי מחייב. נקבע כי נוכח התנהגותה חסרת תום הלב והבלתי מקובלת של המשיבה, וכאשר אפשר להצביע על החוזה שהיה נחתם אלמלא התנהגות זו, זכאים המערערים לפיצויי קיום. שיעור פיצויי הקיום ברור. אילו כרתו בעלי הדין את ההסכם במחיר שהוסכם בהצעת המכירה הייתה תמורת הדירה עומדת על 845,000 ש"ח. עם הסרת צו המניעה הזמני שהטיל בית המשפט העליון מכרה המשיבה את הדירה בסכום של 1,300,000 ש"ח. הפרת הצעת הרכישה, ולחלופין הפרת חובת תום הלב הביאה אפוא למשיבה רווח של 455,000 ש"ח. רווח זה הרוויחה המשיבה ממכירת הדירה שאותה הסכימה למכור למערערים, שעל כן מדובר גם בעשיית עושר ולא במשפט. יש להפחית מסכום הרווח של המשיבה את שיעור עליית ערך הדירה של המערערים באותה תקופה. לפיכך, על הפיצוי שפסק בית משפט קמא למערערים בסכום של 55,000 ש"ח (בית המשפט אף הורה על החזרת המקדמה של 5,000 ש"ח שאינה בבחינת פיצוי), יתווסף הסכום של 240,000 ש"ח. תוצאה הערעור התקבל. המשיבים חויבו בהוצאות בסך 60,000 ש"ח.

בבית המשפט: המחוזי מרכז לפני: כב' השופטים א' ש' שילה, מ' נד"ב וו' פלאוט ניתן ביום: 26.5.2015     <center>>