שאלת קיומו של מוניטין בקניון

תקציר: ו"ע 18397-11/12 תרצה סגל ואח'נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה   ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה דחתה ערר שענייננו שאלת קיומו של מוניטין בקניון. הוועדה דחתה את הטענה ולפיה 15% מהתמורה שולמו בגין מוניטין של הקניון. נפסק כי הצדדים לעסקה לא התייחסו לקיומו של מוניטין או למכירתו אף לא באחד מההסכמים שביניהם. גם בדיווחיהם של הצדדים לא נמצא זכר לטענה כי נרכש מוניטין. לא הובאו שום ראיות על פעילות המעידה על יצירת מוניטין ולא הובאו עדויות על הסכמה למכירת מוניטין. עוד נפסק כי המבחן השיורי אינו מספיק כדי לשכנע בדבר קיומו של מוניטין ומכירתו. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים ביום 30.6.2011 נערך ונחתם הסכם בין העוררים לחברת מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ למכירת זכויותיהם של העוררים במחצית ממרכז הקניות הידוע כקניון "לב חדרה". עסקה זו דווחה למנהל מיסוי מקרקעין בחדרה והעוררים נדרשו לשלם מס שבח בגין השבח שנצבר להם במכירה. המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים היא האם התמורה ששילמה הרוכשת כללה גם תשלום עבור "מוניטין" שאינו נתון לחיוב במס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. לטענת העוררים 15% מהתמורה שולמו בגין מכירת מוניטין של הקניון, כלומר סך של 39,286,050 ש"ח שולם בגין המוניטין. עוד טענו העוררים כי את התמורה המוסכמת (לאחר הפחתת שווי המוניטין והמיטלטלין) יש לייחס לחלקות השונות, כך ש-25% מהתמורה תיוחס לחלקה 10 ולחלק מחלקה 11. חלקים אלו משמשים על פי הנטען לבניית חלקו החדש של הקניון ונרכשו במועד נפרד מיתרת חלקי הקניון. דיון דין הערעור להידחות משום שלא הוכח כי התמורה המוסכמת כוללת בתוכה תשלום עבור מוניטין. כמו כן, לא נמצא מקום לחלק את התמורה לחלקות השונות, שהרי מדובר בנכס כולל אחד ששוויו נקבע כיחידה אחת ללא הבחנה בין השווי הבנוי על כל חלקה וחלקה. מוניטין - העוררים מבססים את טענתם כי מכרו מוניטין של הקניון על עודף המחיר ששולם על ידי הרוכשת מעבר לשווי נכסי הקניון. עודף זה, לטענתם, מוכיח את קיומו של מוניטין ומצביע על שוויו. טענה זו של העוררים אינה יכולה להתקבל. שאלת קיומו של מוניטין לעסק נמכר אינה יכולה להילמד אך ורק מהעובדה כי שוויו כעסק חי או התמורה המוסכמת ששולמה עבור רכישתו עולים על שווי כלל נכסיו. עודף שכזה עשוי לנבוע ממקורות שונים ועל כן מוטל על הטוען כי חלק מסכום התמורה שולם עבור מוניטין להוכיח כי לעסק הנמכר יש מוניטין וכי המוניטין אכן נמכר לרוכש. תשלום עודף יכול לשמש רק ראיה אחת מתוך שלל הראיות לחיזוק הטענה בדבר קיומו של מוניטין ומכירתו אך לא ראיה יחידה.   נקודת המוצא הראשונה לבחון אם לקניון היה מוניטין שנמכר או לא, צריכה להיות אומד דעתם של הצדדים לעסקה. מהצהרות הצדדים בהסכמים שביניהם ובדיווחים שהוגשו ניתן להגיע למסקנה כי הצדדים לא סברו כי לקניון יש מוניטין ומכל מקום עולה כי ההסכמים ביניהם לא כללו מכירת מוניטין שכזה. כך, בהצהרה למשיב, בהשגה ובערר לא טענו העוררים כי רכשו נכס מסוג מוניטין. כל שנטען היה כי יש להפחית מהתמורה את שווי המיטלטלין שנרכשו ואת שווי הסכמי השכירות שהיו חתומים באותה עת. אין שום טענה לנכס בלתי מוחשי מסוג מוניטין. בכך הביעו העוררים דעתם כי לנכס שרכשו, מחצית הזכויות בקניון, אין מוניטין כלשהו. את אומד דעת הצדדים ביחס לקיומו של מוניטין ניתן ללמוד גם מהדוחות הכספיים ומהדיווחים שהגישו. מכך למשל עולה כי רכישת הזכויות על ידי העוררים נעשתה בשיתוף פעולה עם חברת בריטיש ישראל מרכזי מסחר בע"מ (להלן: "בריטיש") שלא דיווחה בדוחותיה על רכישת מוניטין בקניית הקניון, וזאת בשונה מדיווחים בעסקאות אחרות. לא הובאה שום ראיה על רכישת מוניטין או יצירת מוניטין לקניון בין שנת 2006 לשנת 2011. העוררים לא טרחו להביא לקוחות שיעידו על מוניטין ולא הצביעו על שום עדות אחרת שיכולה ללמד על רכישת מוניטין לקניון. הטענה כי לקניון יש מוניטין הנובע מהידע שנצבר בניהול, מדרך הניהול, מתמהיל לקוחות, מפעילויות שיווקיות וכדומה מניחה כי מי שפעל לקידום הקניון היה בעל הזכויות בקניון. ואולם מתברר שלא כך הוא הדבר. מי שיכלו לצבור מוניטין היו הגורמים שניהלו את הפעילות בקניון, כלומר חברת הניהול ובריטיש בלבד. הטענה שבמשך השנים שבהם פעל הקניון נצבר לו מוניטין בשל פעולות שיווקיות, מיתוג, פרסום, תכנון תמהיל שוכרים וכו', מבוססת כולה על השערות מבלי שהובאה כל ראיה לכך. ודוק, אפילו נעשו פעולות שכאלו, צריך לשכנע כי אלו יצרו מוניטין לקניון, להבדיל ממוניטין לחברת הניהול או למי שפיקח עליה, כלומר לבריטיש. נראה גם כי בדרך כלל כאשר צדדים לעסקה מסכימים על רכישת נכס מסוג מוניטין, הדבר ימצא את ביטוי במשא ומתן בינם, בהערכת שווי המוניטין וכדומה. כל רוכש שנדרש לשלם עבור מוניטין יברר אם קיים מוניטין לעסק הנרכש ומה שוויו. קונה סביר יכין חוות דעת להערכת קיומו של המוניטין והערכת שוויו, במיוחד כאשר נטען כי 15% מהתמורה משולמים עבור מוניטין. לא הובאו כל ראיות על הערכות שווי שנערכו לקראת העסקה או על משא ומתן שבגדרו דנו על קיומו ושוויו של המוניטין הנמכר. בנסיבות כאלו מתחייבת המסקנה כי נושא המוניטין כלל לא מצא את ביטויו במשא ומתן וכלל לא הושגה הסכמה לרכישתו. הוכחת מוניטין על פי הגישה השיורית - לטענת העוררים הזכויות בקניין נמכרו בתמורה העולה באופן משמעותי על שווי השוק של הקניון. עודף זה משקף לטענתם את שווי המוניטין. העוררים סומכים טענותיהם על חוות דעת שהוגשו מטעמם. הוועדה קבעה כי מהערכות שווי אלו ברור כי התמורה המוסכמת עלתה על שווי השוק של הקניון. עם זאת, עודף התמורה על הערכות השווי אינו משקף בהכרח את המוניטין. הערכות השווי שהוצגו אינן עורכות השוואה בין שווי השוק של הקניון לשווי כלל נכסיו למעט מוניטין, כפי שנדרש לעשות לשם קביעת קיומו של מוניטין והערכת שוויו גם על פי הגישה השיורית. ההערכות שהוצגו הן הערכות שווי שוק של הקניון מבלי לקבוע את שווים של הנכסים. יתרה מזו, שיקולי בריטיש לרכוש נכס במחיר העולה במעט על שוויו בשוק לא הוצגו. הסיבות עשויות להיות רבות כפי שפירטנו לעיל, לרבות האפשרות שהוצגה על ידי המשיב, רכישת שליטה בנכס (נכס שבו קודם לעסקה היו לבריטיש רק מחצית מהזכויות). על כן אין די בהוכחת שווי הקניון, ככל שניתן לחלץ שווי זה מחוות הדעת שהוגשו, כדי לקבוע כי לקניון היה מוניטין שנמכר לבריטיש. פיצול התמורה - דין טענה זו להידחות. הקניון נמכר כיחידה אחת. אין טענה ואין ראיה כי ניתן להפרידו ליחידות נפרדות. חישוב שווי הקניון נערך על פי כלל שטח הקניון, ללא הבחנה בין חלקיו השונים. לטענה כי לחלק הידוע כחלקה 10/11 שווי גבוה יותר בשל הימצאות של עסקים בעלי פוטנציאל הכנסות גבוה יותר אין כל רלוונטיות, שהרי תמהיל השוכרים ומיקומם עשוי להשתנות מעת לעת. זהות השוכר אינה מלמדת בהכרח על שוויו השונה של הנכס. עוד נזכיר כי חלקה 10/11 אינה חלקת רישום עצמאית אלא רק שטח שנרכש במועד מוגדר. הואיל והקניון הוא נכס אחד שלם ששוויו הוערך ככזה, אין כל מקום לאפשר פיצול התמורה בין החלקים השונים ויש לחלק את התמורה בין החלקות על פי מבחן הגודל היחסי. תוצאה הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות בסך 25,000 ש"ח.      בבית המשפט: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין חיפה לפני: כב' השופט ר' סוקול והחברים ג' יחזקאלי גולן וש' פסטנברג ניתן ביום: 13.8.2015     <center>>