מכירת דירה בין אב לבנו והחזרת הסכום במתנה או בהלוואה
עו"ד רו"ח שניר שער
אדם רוצה לרכוש מבנו דירה באזור המרכז. ערך הדירה מוערך בסכום של 800,000 ש"ח שאותם ישלם לו בפריסה קצרה עם ביצוע הרכישה. אם לאחר מכן ירצה הבן לתת לאביו סכום של 800,000 ש"ח במתנה או בהלוואה, האם יש בכך טעם לפגם מבחינת רשות המסים?
חשבים שאלה:
אדם רוצה לרכוש מבנו דירה באזור המרכז. ערך הדירה מוערך בסכום של 800,000 ש"ח שאותם ישלם לו בפריסה קצרה עם ביצוע הרכישה.
השאלה:
אם לאחר מכן ירצה הבן לתת לאביו סכום של 800,000 ש"ח במתנה או בהלוואה, האם יש בכך טעם לפגם מבחינת רשות המסים?
תשובה:
על אף חוסר הנתונים שבשאלה, נראה כי כל עוד מציגים לרשויות המס את התמונה האמתית, אין בכך בעיה. בענייננו, יש להחליט אם סכום הכסף שיעניק הבן לאביו הוא מתנה או הלוואה, והמהות הכלכלית היא שתקבע.
ואולם, ברור שהלוואה ומתנה הם שני דברים מנוגדים שאינם יכולים לדור בכפיפה אחת. אם הבן מעביר את הדירה לאביו, עולה השאלה מה יש להצהיר בטופס הדיווח על העברה זו (המש"ח) לרשויות המס. ככל שהבן מעביר את הדירה לאביו במתנה גמורה ואמתית, אין בעיה עם העברת הסכום. לפי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") העברה זו תהא פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות"). האמור לעיל מותנה בכך שההעברה היא אכן מתנה "טהורה". כך, למשל, אם הבן נותן לאביו הלוואה בגובה שווי הדירה, ואביו מחזיר לו את ההלוואה בתשלומים, אזי ההעברה אינה מתנה, אלא מכירה רגילה ויש לדווח על העסקה לרשויות המס בהתאם. הבן יכול להיות זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק (פטור ממס שבח לדירה יחידה בהתקיים כל יתר תנאי הסעיף), אולם האב ישלם מס רכישה בהתאם לסטטוס הדירה שבידו (דירה יחידה או לא יחידה) ולא ייהנה משיעור מס הרכישה המופחת לפי תקנה 20 לתקנות.
יובהר כי במכירה מיחיד לקרובו (קרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק) בתקופת המעבר (1.1.14–31.12.17) המוכר אינו זכאי לבחור בליניאריות המוטבת בעת מכירת דירת המגורים (שלפיה הרווח הריאלי עד יום 1.1.14 פטור ממס שבח, ואילו הרווח הריאלי מיום 2.1.14 חייב במס שבח בשיעור של עד 25%). נוסף על כך, העובדה אם ההעברה היא מתנה או הלוואה היא בעלת השפעה על תקופת הצינון שתחול על "מקבל המתנה" בטרם יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
במאמר מוסגר נציין כי העובדה שהעסקה היא בין אב לבנו עשויה להביא לבדיקה מקיפה יותר של העסקה מצד רשויות מיסוי מקרקעין, ואף לבחינת שווי העסקה המדווחת. כללם של דברים, עסקה נבחנת על פי המהות הכלכלית שלה ולא על סמך הכותרת שאותה הגדירו הצדדים. מנתוני השאלה נראה כי על פניו העסקה אינה "מתנה בין קרובים" ויש לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין בהתאם לכך.
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן. אין במידע המופיע באתר "כל מס" או בשירות הניתן למנויי האתר כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים.
<center>
>
