סיווג הכנסה מנכס לאדם השוכר דירות מאנשים פרטיים ומשכירן לחברת בנייה למגורי עובדיה

שאלה אדם שכר כמה דירות מאנשים פרטיים והשכיר אותן לחברת בנייה שתשכן שם את עובדיה. השאלה: האם המס ייגבה על השכרת נכס עסקי או על השכרת דירות למגורים (הן מבחינת האנשים הפרטיים שהשכירו את הדירות והן מבחינת מי ששכר אותן מהם ומשכירן לחברת הבנייה)? תשובה: ההוראות בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") ובחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) התש"ן-1990 (להלן: "חוק מס הכנסה") רלוונטיות לעניין מסלולי הפטור או המס המופחת על הכנסות מהשכרת דירות. דמי שכירות הוגדרו בחוק מס הכנסה כדלקמן: "(3) "דמי שכירות" - דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר המשמשת למגורים לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא חבר-בני-אדם שקבע לענין זה נציב מס הכנסה בהודעה שפורסמה ברשומות, לאחר שנחה דעתו כי עיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד, והוא שוכר את הדירה כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד שאינו עובד באותו חבר-בני-אדם, ובלבד שהפעילות האמורה של החבר אינה למטרת ריווח." (ההדגשות אינן במקור – ג"ר)   הפטור נקבע בחוק כדלקמן: "2.       פטור.

3.         תנאי לפטורהוראות חוק מס הכנסה מקנות פטור ממס בגין הכנסות מהשכרת דירה למגורי השוכר שהוא יחיד (בגדר "יחיד" נכלל גם חבר בני אדם שאושר בידי הנציב לאחר ששוכנע כי עיקר פעולתו של חבר בני אדם זה היא מתן דיור לזכאים, ושפעילותו אינה למטרת רווח וכו'). הוראות חוק מס הכנסה קבעו תקרת פטור שקְטֵנה מרגע שההכנסה עולה עליה, עד לכפל התקרה. אם מגיעים לתקרה הוראות הפטור אינן רלוונטיות. מהיבט הפטור - לפי חוק מס הכנסה נראה כי בעלי הדירות שהשכירו את דירותיהם לא יוכלו ליהנות ממנו, מפני שהדירות המושכרות אינן משמשות למגורי השוכר שהוא יחיד. עמדה זו מתחזקת כששוכר המשנה הוא חברה, וכשניתן לטעון כי עצם השימוש בשוכר המתווך בין בעלי הדירות לבינה נועד ליצור כלפיהם מצג שווא שעלול לחשוף את השוכר המתווך ואת החברה לתביעות נזיקין מצד המשכירים בגין הנזקים שייגרמו להם בשל שלילת הפטור שהיו זכאים לו. הדירות ששכר האדם נשוא השאלה לא נשכרו לשם מגוריו של אותו אדם, ועל כן אינן עומדות בתנאים למתן פטור למשכירי דירות. האדם המשכיר את הדירות הלאה לא ייהנה מהפטור נשוא הסעיף משום שהוא משכיר את הדירות לחברה ולא ליחיד, ומשום שהדירות משמשות למגורים של עובדי החברה שאינה חברה שפועלת שלא למטרות רווח. משום כך אין עמידה בתנאי החוק, מה גם שאם מביאים בחשבון את היקף הפעילות המתואר ואת שיעור דמי השכירות המקובל כיום, אפשר להניח שדמי השכירות יעלו ככל הנראה על כפל התקרה ויביאו לביטול הפטור. בנוגע למסלול המס המופחת, קובעות הוראות סעיף 122 לפקודה כדלקמן: "122. השכרת דירת מגוריםהוראות סעיף 122 קובעות הטבת מס ליחיד שהייתה לו הכנסה מדמי שכירות של דירה המשמשת למגורים ולפיה ישלם על ההכנסה מס בשיעור 10% ובלבד שההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1) לפקודה. יחיד כאמור שבחר במסלול זה לא יהיה זכאי לנכות פחת או כל הוצאה אחרת שהוצאה בייצור ההכנסה מדמי השכירות ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות. בעת חישוב מס השבח שיחול על מכירת דירה שההכנסות ממנה מוסו כאמור, יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכות אלמלא הוראות סעיף 122(ג) לתקופה שבה נהנה הבעלים מהמס המופחת. בעת מכירת הדירה עלולה השכרת דירות כאמור ליצור למשכירים חבות מס בהיקף ניכר אם מביאים בחשבון את משך התקופה שבה הושכרו הדירות מתוך ניצול מסלול המס המופחת. בהיבט הוראות הפקודה והזכאות לחבות מס מופחתת יכולה להיטען הטענה כי הן המשכירים בעלי הדירות והן האדם ששכר אותן יוכלו ליהנות מהוראות סעיף 122 לפקודה, שכן לשון הסעיף אינה מתנה את מתן המס המופחת לדירה המשמשת למגורים בבחינה של זהות היחיד הנהנה מההכנסה מהשכרה או בהצבת סייגים בנוגע אליו (אין התניה כי עליו להיות הבעלים של הדירות המושכרות וכד') או בכך שהשוכר יתגורר בדירות הלכה למעשה. ואולם אותו אדם לא יוכל לדרוש הוצאות ולכן המס שישולם יהיה על כלל ההכנסות שיהיו לו מהשכרת הדירות בשכירות המשנה, בלי להתחשב בהוצאות שהיו לו על שכירתן. מאפייניה של פעילות כמו זו המתוארת לעיל, שבמסגרתה שוכר אדם דירות לשם השכרתן לאחרים, עולים לכדי פעילות עסקית של עסק לשכירת דירות והשכרתן, ובמקרה כזה יהיה השוכר חייב במס בשיעור מלא ורגיל על הכנסותיו. לדעתנו זו גם האפשרות הסבירה (ואף הנכונה) לאפיון הפעילות נשוא העובדות המתוארות בשאלה. רשות המסים עלולה לטעון כי אין מדובר בהשכרה למגורים כי אם בהשכרה לעסק של מגורים ולנסות להביא לשלילת הפטור של בעלי הדירות המשכירים. הנזקים שעתידים להיגרם לבעלי הדירות שהשכירו אותן לאדם שבשאלה עשויים להיות משמעותיים מהיבט המס – היעדר זכאות למסלול הפטור, חבות (במקרה הטוב) במסלול המס המופחת והגדלת החבות במס שבח בעת המכירה. בתשובתנו לא נכנסנו לשאלות או למשמעויות שעשויות להיות לצורת ההתארגנות המתוארת בשאלה; אכן עלולים לטעון לגביהן שיש להן נפקויות שאינן רק במישור האזרחי, וכי יש להן סממנים של מלאכותיות או השלכות הנובעות מכך על מיסוי בעלי הדירות. השכרת הדירות בשכירות משנה בידי השוכר היחיד, בלי להיכנס לשאלה אם היא מותרת בחוזה ההתקשרות עם בעלי הנכס, ולאור זהות השוכר - חברת בנייה, אינה פעילות שפטורה ממס על פי חוק מס הכנסה שצוין לעיל.   המשיב – ממשרד רוטמן עורכי דין   התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן. אין במידע המופיע באתר "כל מס" או בירחון "ידע למידע" או בשירות הניתן למנויי האתר כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים     <center>>

הטלגרם שלנו - תכנים בלעדיים ויחודיים