דירה בירושה: להרוויח מבלי לשלם על כך ביוקר

כל אדם בעל נכסים וילדים חושב על מה ישאיר לאחר לכתו ומאיזו ירושה ייהנו ילדיו. יש נחמה בידיעה שנכס שעומד ברשותנו, ישמש את ילדינו ושהם יוכלו ליהנות ולחיות טוב יותר כתוצאה מפירות עבודתנו. בין הנכסים החשובים ביותר, שערכם הכספי הוא הגבוה ביותר, קיימים הדירות. הורשת דירות היא מקובלת ונפוצה, אך חוקים החלים על נושאי ירושת מקרקעין עשויים לגרור מיסים לא רצויים ולכן כדאי להיות מודעים לתקנות ולהגבלות. כך, ניתן להשאיר ירושה בעלת ערך רב שלא תגרור תשלומים מיותרים ותעזור לילדנו לחיות חיים טובים ונוחים יותר.   יחידות הרשם לענייני ירושה   הטיפול בענייני ירושה מבחינה משפטית וחוקתית נעשה על ידי אגף הרשם לענייני ירושה של האפוטרופוס הכללי. הצמיחה הכלכלית של ישראל הכוללת הרחבת היקף הנכסים המוחזקים בידי אזרחים, בשילוב עם ייעול השירות של האגף, גרמו לעלייה משמעותית של הגשת בקשות. כך למשל, בשנת 2015, נרשמו קרוב ל-40 אלף בקשות, עלייה של למעלה מ-20% בהשוואה לשנת 2012. יחידת הרשם מטפלת בבקשות כולן, אך ייעול הגשת הבקשה והטיפול מתקבל במתן סיוע מעורך דין. כפי שנגלה, ייעוץ מעורך דין עשוי לייעל את ההליך כולו ולהפוך את ענייני הירושה לטובים וכלכליים יותר עבור היורש.   מרבה נכסים – מרבה דאגה   בין ענייני הירושה ובמיוחד ירושת המקרקעין, בולטים הבדלי הירושה המתקבלים על פי כמויות הנכסים. מיסי השבח והרכישה בהם חייב היורש משתנים כאשר כלולה דירה אחת בלבד בירושה וכאשר כלולות מספר דירות. במקרים מסוימים, ההבדלים הללו עשויים לגרור העדפה לבחירה בחלופה כלשהי באופן העברת הדירה לילדים, על פני הירושה המסורתית. כדי לבחון את העניין לאשורו, כדאי להעמיק ולהבין את חוקי המס הכרוכים במקרקעין ואת התנאים לפטור מהם בעת הירושה.   פטור ממיסי המקרקעין בירושה   מיסי המקרקעין מחולקים לשניים – מס השבח, שאותו צריך לשלם המוכר, ומס הרכישה, שאותו צריך לשלם הקונה. העברה של דירה בירושה אינה נחשבת לעסקה הכרוכה במיסי מקרקעין ולכן היורש פטור מתשלומי שני סוגי המס הללו. נוסף לכך, בישראל אין תשלומי מס עיזבון ולכן הורשת הדירה אינה כוללת תשלומי מס. עם זאת, קיים הבדל בין הורשת דירה אחת לבין הורשה של מספר דירות: כאשר מדובר בדירה אחת בלבד, היורש פטור גם מתשלום מס שבח אם וכאשר ירצה למכור את הדירה. פטור זה אינו מתקבל כאשר הירושה כוללת מספר דירות ובמקרה זה יש לבחון האם הורשתם משתלמת כלכלית.   מס שבח בירושת מספר דירות   מס השבח בו חייב המוכר תלוי במס הרכישה אותו שילם כאשר רכש את הדירה. מכיוון שהירושה אינה נחשבת לעסקת מקרקעין, מס השבח שיידרש היורש לשלם באם ירצה למכור את הדירה תלוי במס הרכישה אותו שילם המוריש. במקרים של מספר דירות בהם אין פטור עבור היורש ממס השבח, התשלומים עשויים להיות גבוהים יותר מחלופות ירושה להעברת הדירות ליורשים.   חלופה משתלמת יותר?   משרד עו"ד דוד סער, שסייעו רבות בהכנת הכתבה מתוך ניסיונם בתחום, מספרים לנו על אפשרויות שעשויות להיות משתלמות יותר עבור העברת הדירות: ״העברת הדירות כמתנה, לדוגמא, כרוכה במס רכישה כי היא נחשבת לעסקת מקרקעין, אך מס הרכישה לקרוב מדרגה ראשונה הוא כשליש ממס הרכישה הרגיל. מס השבח על מכירה עתידית יתעדכן בהתאם למס הרכישה וכך עשוי להיווצר מצב בו המוריש יעדיף להעביר את הדירות כמתנה. יש לבחון כל מקרה לגופו וכדי לעשות זאת כדאי להתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין שיצביע על האופן המשתלם ביותר להעברת הדירות.״   התנאים המלאים לפטור ממיסי מקרקעין   ניתן לסכם את התנאים לפטור ממס מקרקעין עבור דירה שהתקבלה בירושה בנקודות הבאות: הדירה שהורשה היא הדירה היחידה שהייתה בבעלות המוריש. הדירה עברה בירושה לבן זוגו של המוריש, לצאצאיו או לבני זוגם של צאצאיו. המוריש חי בדירה בארבע השנים שקדמו למכירה או ב-80% מתקופת חישוב השבח.באם הדירה עונה על כל התנאים הללו, העברת הדירה בירושה אכן תיטיב עם היורשים והם יזכו לפטור ממיסי מקרקעין במכירת הדירה. במקרה אחר, היורשים יחויבו במיסי מקרקעין ולכן יש צורך לבדוק את גובה המיסים המשתנה בין דירה המועברת בירושה לבין דירה הניתנת במתנה בחיים.   העברת דירה במתנה   בחישוב מיסי המקרקעין, יש להשוות בין מיסי השבח שהיורשים יידרשו לשלם בעת המכירה, לבין מיסי הרכישה שיידרשו לשלם באם הדירה תועבר כמתנה בעוד המוריש בחיים. המקרה תלוי בדירות המדוברות, בטיבן, בתאריך רכישתן ובפרמטרים רבים נוספים. נדרש ידע משפטי רחב כדי לבצע את החישוב כהלכה ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין בנושא. באם התברר כי עדיף להעביר את הדירות כמתנה, יעביר המוריש את הדירות בעודו בחיים וישאיר ברשותו רק את דירת מגוריו. כך תזכה דירה זו בפטורים הקבועים בחוק על הורשת דירה אחת.   לא בטוחים עדיין איך לפעול? תעזרו באנשי מקצוע   ישנם מקרים רבים בהם מתברר כי יש לייצר קונסטרוקציה נקודתית לטיפול בנכסי המקרקעין של המוריש. יש לבחון את הנכסים לגופם ולהחליט באופן נקודתי על ההעברה הנכונה ביותר שלהם מבחינה כלכלית מהמוריש אל היורש. היוועצות עם עורך דין המתמחה בנושא בעת הכנת הצוואה, תתרום לכינון ירושה יעילה כלכלית שתעזור לילדים ותעניק להם את הנוחות והביטחון הפיננסי שאנו רוצים לתת להם באופן הטוב ביותר.