מהו תמהיל המשכנתא המומלץ? רמז: מסלול הפריים המסורתי כבר לא מככב

הישראלים אוהבים להיות בעלים של דירה, נקודה. והעלייה המתמדת של מחירי הנדל"ן לא באמת מהווה פקטור עבור רוב הציבור, מהסיבה הפשוטה: רבים מייחסים לרכישת נכס תחושה של ביטחון. 

הביקושים לקרקעות ודירות ונמצאים במגמת עלייה בכל מדד רלוונטי, ומנגד קיימת ירידה בהיצעים -  גורם נוסף לעליית המחירים. אז כדי להגשים את חלום הדירה, רובנו נצטרך לעבור בבנק כדי לקחת משכנתא, ואף לפרוס אותה לשנים רבות - וככל שנפרוס את המשכנתא למספר רב יותר של תשלומים, כך נשלם יותר ריבית. אבל בשורה התחתונה, כולנו רוצים לשלם כמה שפחות ריבית, מן הסתם. אז מהו תמהיל המשכנתא המומלץ? ואיזה מסלולים קיימים?  

מסלול ראשון: "משתנה עד שנתיים וחצי" - במסגרת המסלול הריבית משתנה בטווח של עד שנתיים וחצי. לדוגמא, ריבית פריים משתנה כל חודש, אז מסלול הפריים נכנס תחת הקטגוריה הזו - דוגמא נוספת היא ריבית מק"מ (ריבית משתנה על בסיס עוגן) שמשתנה פעם בשנה. רוב הבנקים יציעו בקטגוריה הזו רק את ריבית את הפריים, כיוון שרוב לוקחי המשכנתאות דורשים ומכירים את המסלול הזה, אולם חשוב תמיד לבדוק על קטגוריות - ריבית הפריים היא לא הקטגוריה היחידה בקטגוריית הריביות המשתנות. 

כמו כן, את המסלול הזו אפשר לשלב בתמהיל המשכנתא ברמה של עד 67%, בעבר היה ניתן לשלב רק שליש, למעשה רק לפני כמה חודשים המסלול עודכן. לרוב במסלול תמצאו ריביות מאוד זולות ואטרקטיביות, יתרון נוסף הוא שלא תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם - אך יש כאן קאץ', כאמור, ריבית הפריים היא ריבית משתנה, אז נכון שבשנים האחרונות הריבית עומדת על אחוז נמוך מאוד, נכון להיום היא עומדת על 1.6%, אך לא באמת ניתן לחזות מה צופן העתיד, יכול להיות שבעוד זמן מה בנק ישראל יזניק את הריבית משמעותית, ואנשים ששילבו בתמהיל המשכנתא שלהם ריבית פריים באחוז גבוה עלולים "לאכול את הכובע". שורה תחתונה: הריבית נמוכה, ואין עמלות פירעון מוקדם - אך הריבית עלולה להשתנות.  

מסלול שני: "ריבית קבועה" -  הריבית מתחלקת לשניים, לצמוד למדד המחירים לצרכן, וללא צמוד למדד. מדד המחירים לצרכן עמד בשנים האחרונות על 0%, אולם מתחילת השנה הוא כבר עומד על 2%. הריבית נשארת קבועה תמיד, החוב הוא זה שגדל. כאמור, האופציה השנייה היא "קבוע לא צמוד" (קל"צ) במסגרת מסלול זה הריבית קבועה ולא יכולה להשתנות - אמנם המסלול מקנה שקט נפשי ללקוח, אך מצד שני הוא לא מאפשר תחנות יציאה - אם בעתיד הלקוח ירצה לשנות את תנאי ההחזר של המשכנתא, לשנות מסלולים, או להחזיר חלק מהסכום הוא יצטרך לשלם עמלות גבוהות. שורה תחתונה: המסלול מעניק שקט נפשי, אך הלקוח יצטרך לשלם עמלות בתעריפים גבוהים במידה וירצה לבצע שינוי בתמהיל, או לפרוע את המשכנתא באופן מלא או חלקי. 

"יש לי לקוח כזה, שלקח לפני שלוש או ארבע שנים את המשכנתא בריביות גבוהות ביחס להיום, הוא לקח 600 ומשהו אלף שקל, ועכשיו הוא רוצה לפרוע את המשכנתא - הוא חטף קנס של 50 אלף שקל, זה פסיכי". אומר לנו יועץ המשכנתא, צחי גרוסמן. אך צריך לציין, לא בכל המקרים יוטל קנס - "אותו לקוח לקח בזמנו משכנתא בריבית של 4.5% ועם הזמן הריבית ירדה ל-2.7%, אז הוא גם שילם יותר, והוא גם יצטרך לשלם קנס על הפער" הוסיף צחי.

תחת קטגוריה זו יש מסלול נוסף, שנקרא "זכאות של משרד השיכון", היא ניתנת במסלול של צמוד למדד, בריבית מוטבת ויש לה תכונות אופי טובות יותר מהריביות הקבועות בבנק. למשל: תמיד אפשר לפרוע את המשכנתא או חלק ממנה ללא קנס, ובנוסף אם הלקוח לא עמד בתשלומים הבנק לא יכול לפנות אותו מהבית, הוא קודם יצטרך לפנות למדינה לקבלת אישור.

מסלול שלישי: משתנה כל חמש - הלקוח סוגר עם הבנק ריבית לחמש השנים הקרובות בלבד, והריבית מתעדכנת כל חמש שנים לפי נוסחה מסוימת שמתבססת על אג"חים ומכשירים פיננסים נוספים. היתרון של המסלול הוא שהוא ניתן בריבית זולה בדרך כלל, וכל חמש שנים יש תחנה שבה ניתן לצאת ללא קנס. והחיסרון הוא שהריבית בעוד חמש שנים יכולה לקפוץ - גם במקרה זה, המסלול יכול להיות צמוד למדד או לא צמוד למדד. שורה תחתונה: ריבית נמוכה, אך עלולה להשתנות.

אז מהו תמהיל המשכנתא המומלץ?
"זה לגמרי תלוי לקוח. אם הלקוח שונא סיכון, והוא קונה בית בשביל להתגורר בו הרבה שנים והוא לא צפוי להביא כסף כדי להקטין את החוב בשנים הקרובות, הייתי ממליץ על תמהיל של שני שליש ריבית קבועה לא צמודה, ושליש פריים, כמו כן, במקרה כזה הייתי ממליץ לא לעבור את מסלול ה-50% פריים כי לאחר שעוברים את ה-50% הריבית מתייקרת". הוסיף צחי". אומר לנו צחי גרוסמן,  יועץ משכנתאות פרטי ומומחה לבנקים. "אבל אם מגיע אלי לקוח, שהוא למעשה משקיע שרוצה "לעשות סביב" - לוקח נכס לא במצב טוב, ומשפץ אותו ורוצה לפרוע את המשכנתא בעוד כמה שנים בודדות ולא בעוד 30 שנה, היית ממליץ לו לשלב כמה שיותר ריבית פריים, כדי שיוכל לברוח בלי קנסות, ושישלב מסלול של "קבוע צמוד" כדי שישלם כמה שפחות ריבית.

וכך, גם אם ריבית הפריים תעלה פתאום, זה לא ממש ישנה למשקיע - כי הוא מסתכל על המשכנתא בטווח קצר, לא באמת אכפת לו אם העלו רבע או חצי אחוז מהמשכנתא, כי ממילא הוא יפרע את המשכנתא בקרוב, והוא לא יצטרך לשלם ריבית גבוהה לטווח הארוך".

שמעון שטרית, יועץ המשכנתא טוען שצריך להתאים את תמהיל המשכנתא לתקופת הקורונה, שמאופיינת בחוסר וודאות: "בתקופה הזו אנו ממליצים ללקוחות שלנו כמה שיותר מסלול קבוע לא צמוד, משום שיש כרגע חוסר יציבות גם כלכלית, וגם בכלל - חוסר בטחון כללי, גם בגלל שבמסלול הזה הריביות נמוכות כרגע באופן יחסי, אנחנו ממליצים לשלב מסלול פריים ב-30%-40% אנחנו לא צופים שריבית הפריים תעלה בשנים הקרובות - לפעמים אנחנו משלבים עוד מסלולים, אבל זה רוב ההמלצה שלנו".

"כפי שאמרתי, אנחנו לא יכולים לנבא מה יהיה קדימה, נכון לכרגע אני ממליץ ללקוחות שלי לשלב כמה שיותר ריבית קבועה ולא צמודה למדד, באופן כללי, מומלץ כל כמה שנים לבדוק את המשכנתא ואת התנאים שלה, יכול להיות שיוכלו למחזר לכם את המשכנתא עם תנאים הרבה יותר טובים ועם ריבית נמוכה יותר". הוסיף שמעון.