התחנה המרכזית ה"חדשה" בתל אביב - חריגת הבנייה הגדולה ביותר

ההתפתחויות האחרונות בנוגע לעתידה של התחנה המרכזית החדשה כמעט ומשכיחות את ההיסטוריה של המתחם ואת שורת המחדלים והעוולות שהביאו אותנו לנקודה זו, של תחנה מוזנחת ולא מנוצלת שהותירה בעקבותיה מאות נפגעים. החל מבעלי החנויות שמעולם לא זכו לפתוח את חנותם, דרך התושבים שרוצים בסגירת התחנה ועד לאזרחים ולחיילים שנאלצים לעבור בה – כולם משלמים על כישלון שאינם אחראים לו.

מתחם התחנה המרכזית החדשה משתרע בין הרחובות לוינסקי (צפון), סלמה (דרום) וצמח דוד (מזרח). המתחם האמור כולל, בין היתר, שטחי מסחר בנויים בהיקף של כ-80,435 מ"ר (לעומת 40,000 מ"ר המותרים) ומאות אלפי מ"ר של שטחי שירות -  כפול מהמותר על פי התכניות החלות.

מאז הקמתו, שהחלה לפני כשישים שנה, ע"י חברת כיכר לוינסקי, והמשיכה ב"תמח"ת", עבר המתחם מספר בעלויות,  אך לאורך כל השנים התנהל תמיד בהזנחה ובחוסר תום לב, הבאה לידי ביטוי בבינוי ללא תב״ע וללא היתרים, התעלמות מדרישות רישוי עסקים, כיבוי אש וחוסר הגיינה כללית. בין היתר, פעלו בעלי התחנה המרכזית החדשה במהלך השנים, בגינוי עיריית ת"א, על פי שיטת "ההיתר הצף" ושינו את התמהיל הפנימי בתחנה, תוך שהיתרי הבנייה שניתנו במקור לחנויות שנרכשו בקומות התחתונות בשנות ה-70, נוידו לאזורים ששווקו ואוכלסו בשנות ה-90 בקומות העליונות, שנבנו בחריגות מהיתר ותבע (קומות 6 ו-7) והכל בידיעתן של הרשויות שאפשרו התנהלות זו. התנהלות זו הותירה מאות רבות של בעלי חנויות שחנויותיהם נבנו במקור על פי היתר כדין, ללא היתר, ללא זכויות בנייה, ללא אפשרות לקבלת טופס 4 ואישורי אכלוס וללא אפשרות לקבל רישיונות עסק.

בנוסף העבירה חברת התמח"ת את מיקום מסוף האוטובוסים ממיקומו המקורי לאגף החדש בתחנה המרכזית, אותו שיווקה ובכך גרמה בפועל למות החלק המקורי והעיקרי של התחנה שעומד עד היום מוזנח וכאבן שאין לה הופכין.

בהמשך נכנסה החברה להקפאת הליכים בשל ניהול מגמתי וכושל ובמסגרת הסדר הנושים, התחייבה התמח"ת ליזום תכנית בניין עיר בין היתר על מנת שתיצוק זכויות בנייה חלף אלו שנוידו, אבל תכניות אלו נזנחו וכך נותרו מאות אלפי מ"ר בנויים ללא תכנית בניין עיר מאושרת. מדובר בחריגת הבנייה הגדולה במדינה, אשר עומדת עשרות בשנים מבלי שמוסדות התכנון עושים דבר בעניין, גם תכנית המתאר תא/5000 הכוללנית לעיר תל אביב שאושרה לפני כשש שנים לא יושמה ומגדלים שהיו אמורים לקום ולהתהוות בתכנית המשך, לא קרמו עור וגידים.

הפוטנציאל התכנוני באזור התחנה המרכזית הוא אדיר, שכן, בהתאם לתוכנית הכוללנית של תל אביב, ניתן יהיה לקדם בתוכנית מפורטת באזור את הקמתו של מרכז עסקים ראשי אשר יכלול מגדלי מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה וכן שטחי ציבור נרחבים בשווי אדיר, כאשר לפי התוכנית הכוללנית, 40% משטח המקום ישמשו למגורים, וגובה המגדלים שייבנו יוגבל ל־25 קומות. עם זאת, אין כל התקדמות לשם קידום תוכנית למימוש האמור, שכן הדבר מושפע, מההליכים לפינוי התחנה ומהסכסוך בין בעלי החנויות לבין נצבא.

בנוסף למחדל התכנוני, גם רישום הזכויות לא הוסדר עד היום על שם הרוכשים. וזאת על אף ההתחייבויות של התמח"ת בהסכמי המכר עם בעלי החנויות ובהסדר הנושים האמור. רוכשי החנויות הם אנשים מבוגרים, שחלקם כבר הלכו לעולמם, מבלי לזכות בפירות עמלם ויותר מכך – מבלי שקיבלו את החנויות שקנו לפני כשישים שנים. סה"כ מדובר בכ-40,000 מ"ר שטחים בייעוד מסחרי ומאות אלפי מ"ר של שטחי שירות, בנויים בתחנה ועדיין עומדים נטושים, ללא היתר וללא תכנית וללא רישום קנייני. הרשויות והמדינה כבר מזמן הזניחו ונטשו את המרכז התחבורתי הגדול והחשוב ביותר בישראל.

מתוך 1,300 חנויות, רק כרבע מהן פעילות, וגם זאת בתת תנאים ותלויים בגחמת הגורם הדומיננטי – נצבא' שעושה כרצונה. כל מטרתה של נצבא היא לרכוש את בעלי החנויות בנזיד עדשים על ידי הזנחת המתחם, גביית כספים ודמי ניהול אסטרונומיים, בלי לתת כל תמורה ולאחר מכן לבצע השתלטות, ולבנות פרויקט בניה עתידי בלי שותפים, אותם אלה שכבר לפני עשרות שנים רכשו בה חנות במיטב כספם, ושילמו דמי ניהול ושאר סכומים ששימשו להפעלת התחנה.

נצבא עשתה זאת בעבר בפרויקטים אחרים (יש פסיקה מפורשת של בית המשפט בדבר התנהלותה חסרת תום הלב) וכעת עושה זאת בתחנה המרכזית החדשה. לבעלי החנויות לא נותר אלא להיאבק בכלים משפטיים על זכויותיהם. מן הראוי שוועדות התכנון והמדינה ייקחו פיקוד ויש לכך כלים וגורמים, כולל בוועדה לתשתיות לאומיות שיכולה לעשות סדר בזמן קצר ביותר.

 
עו"ד צבי שוב. צילום: ליאת מנדל

עו״ד צבי שוב, מומחה לנדל״ן, תכנון ובנייה, המייצג מאות בעלי חנויות בתחנה המרכזית