"מוכרי דירות לא מקבלים את המחיר שביקשו. בינתיים הם מחכים"

אחרי שמחירי הדיור טיפסו ללא הפסקה בחודשים האחרונים, באו הנתונים האחרונים שהוכיחו: ישנה עצירה מסוימת בשוק. שיחות עם שמאי מקרקעין מלמדים על פער הגדול בין המחנות: זה שמאמין שהעצירה הזאת היא תחנה בדרך לעליית מחירים, בעיקר באזור הלא פריפריאלי עם דגש על צמודי הקרקע, ואלה שמאמינים שהבלימה הזאת נועדה לצנן את השוק ולגרום לירידות מחירים.

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ובעלת משרד בהוד השרון, חושבת שהבלימה בעליית מחירי הדיור תישאר כאן. "יש ירידה משמעותית בכמות העסקאות, העניין הוא ששוק הנדל"ן הוא שוק איטי. הוא לא מגיב באופן מיידי, גם בעליות גם בירידות. בעיקר בירידות", היא מסבירה בראיון ל"ביזפורטל". "מה שקורה בשוק כיום הוא דבר כזה - אנשים שמציעים את הבית למכירה, הם לא מקבלים את המחיר שהם מבקשים, אבל הם לא מורידים מחיר מיד. הם עושים זאת רק כשהם לחוצים לבצע את העסקה. לכן, בתקופות כאלה, נראה ירידות מחירים דווקא בדירות של כינוס נכסים. שם חייבים למכור ולכן הירידה תורגש מיד. כשאין הצעות, המחיר יהיה ברף התחתון".

אנשים מושפעים מהסיקור בתקשורת.
"בסוף, מי שלא לחוץ למכור, לא ימכור כי הוא מרגיש שהדירה שלו שווה יותר. בתקשורת מדברים על מחירים עולים, אז למה שימכור בפחות? הירידה הזאת במחירי הדיור יכולה להגיע גם בגלל שיש כאן סבב של אירועים שיכול לגרום לעצירה. עצירה תהיה בטוח, אבל לגבי ירידה - יש כמה נתונים חשובים. יש לנו ריבית שעלתה משמעותית, לא באחוז. אנשים שלקחו משכנתא, נמצאים בבעיה. מי שרוצה לקחת עכשיו משכנתא, בגלל הריבית הגדולה, ההחזר החודשי שלו גדל. אם הוא בנה על החזר מסוים, הוא גדל על אותו סכום כסף. לווה תכנן להקצות סכום מסוים מההכנסה החודשית להחזר - אבל היום הסכום גדל בין 15-20% - כי הריבית עלתה, כי הפריים עלה.

"אנשים התכוונו לקנות דירות ועצרו - כי הם משלמים תוספת של 20% חודשית. זה משאיר להם פחות הכנסה פנויה. חוץ מזה, הבנקים לא מאשרים הלוואות גדולות מדי ביחס להכנסה, עד שליש. אם לווה בנה על החזר מסוים והוא גדל - הוא לא יקבל משכנתא. היום הם כבר חושבים פעמיים. לכן יש עצירה. ומי שלקח משכנתא ולא יכול להחזיר - או שימכור ויקנה דירה קטנה יותר, או שפשוט ייכנס לחדלות פרעון כי הוא לא יכול לשלם ההחזר. ההשפעה היא בכלל מהמאקרו - יוקר המחיה גדל. זוג מרוויח סכום מסוים, מוציא על מזון, תחבורה וחוגים יותר כסף, ההכנסה הפנויה למשכנתא מצטצמת ולכן יש פחות עסקאות. בעבר הייתה עצירה כי אנשים חיכו למחיר למשתכן, למבצעים אחרים. היום אנשים לא יושבים על הגדר, הם פשוט לא יכולים לקנות".

וחלק חיכו לתמ"א 38, שיעלה את מחיר הדירה שלהם. אבל הפרוייקט עומד להסתיים.
"יש ערים שהאריכו את נושא התמ"א כי יש להן תוכניות אב, אז הם יכולים לממש תמ"א 38 על פי תכניות מקומיות. אבל בפועל, תמ"א 38 גוססת ועומדת להסתיים. ראשי הערים וגם המדיניות העירונית היא ללכת על מתחמי פינוי בינוי. כך, הם הורגים את התמ"א. בלי להכריז, הם קברו אותה רשמית. חוץ מזה, ועדות הערר ובתי המשפט מתערבים יותר בתמ"א ומקבלים החלטות שלא לאשר אותה כי היא לא מתאימה לתכנון המתחמי. לכן, התמ"א בפרפורים דה פקטו. היום מעדיפים פינוי בינוי"

הפערים בין דירה לצמודי קרקע יילכו ויגדלו?
"תלוי באיזה אזורים, אבל כן. אנשים מעדיפים לגור בסביבה עירונית. אם מדברים על יישובים קרובים למרכז, צמודי קרקע, המחיר עולה משמעותית ופותח פער משמעותי ביחס לדירות. באזורים מרוחקים, העליה היא יותר מינורית. כשאני אומרת פריפריה, הכוונה לנוף הגליל והנגב, לא לפתח תקוה. כי היום בנדל"ן אין כמעט פריפריה. מה שיכול לשנות את מבנה המחירים בין למרכז לשאר הארץ ויצמצם אותו הוא התחבורה. ברגע שתושלם התחבורה וקווי המטרו יפעלו, הפערים בין הפריפריה למרכז יצמטמו".

עשית על כך מחקר בטכניון - איך התחברה תשפיע בטווח הארוך על מחירי הדיור?
"עשיתי מחקר שבדק מהי השפעת הרכבת הקלה על מחירי נדל"ן. בשורה התחתונה, מה שחשוב לומר, הוא שלא נראה את אותו מבנה שהכרנו. לגור קרוב לקווי המטרו יהיה יתרון. לא קרוב מדי, אבל באזור שייקח אתך תוך 5-10 דקות לכל מקום. כמו באירופה ובארה"ב. מה יקרה אז? זה יקרב את הפריפריה למרכז וישפיע על המחירים שם. אנשים ירצו לגור בפריפריה כי זה לא יהיה משמעותי כמו בתקופות אחרת. צחולון לת"א בבוקר - לוקח שעה. ברגע שתהיה רכבת מטרו ותגיע תוך 8 דקות, זה לא יהיה משמעותי והמחירים יצטמצמו. תחבורה משפרת את האזור שבו היא נמצאת. קרבה לכביש מורידה מחירים, אבל ככל שהתכנית של הרכבת מתקדמות, רואים שזה לא כזה מובהק. הקרבה לכביש לא פוגעת במחירים כמו פעם. יש מקרים ספציפיים, שהרכבת עולה על הבתים, שם זה פוגע בערך. לרוב - לא".

איפה נראה את הירידות הגדולות ביותר?
"ירידת המחירים בתקופות מיתון מתחילה בדירות היקרות, 5-6 חדרים. כשלאנשים יש פחות כסף, הם יקנו את הדירות הקטנות יותר, הזולות יותר. ואז יש עליה בביקוש לדירות קטנות וירידה בשוק הדירות היקרות".

איזה אזורים ישארו חזקים ולא יושפעו מהמיתון?
"דירות פנטהאוז בתל אביב. רק להן אין מחיר".

מה היית ממליצה למשקיעים?
"כמו בבורסה, כשהמחיר יורד המשקיעים נכנסים. כשהשוק נמצא במצב הזה, כדאי להם לחפש דירות ונכסים, לתפוס את האנשים הלחוצים. חברות הבניה לא יאהבו את זה, אבל באתרי הבניה יש פחות מכירות. כשאתם הולכים לקנות דירה מקבלן, תתמקחו".

וזה משאיר פחות אפשרויות לזוגות צעירים. מה היית ממליצה להם לעשות?
"לקנות דירה ביכולת ההחזר שיש להם ולא מעבר לזה. לא לקחת משכנתאות של 30 שנה במינוף גבוה. הריבית גבוהה. גם אם היא תרד בעתיד, היא לא תרד להם כי חלק מהריבית קבועה. אל תמקסמו את היכולת, כי אתם לא יודעים מה יהיה מחר. אנשים אמרו 'חבל שלא לקחתי ריבית קבועה', היום הם אומרים (וטועים): ניקח ריבית קבועה. אבל היא גבוהה מאוד. דווקא עכשיו, אל תקחו אותה. עדיף לחכות. פריים, למרות העליה, עדיפה על ריבית גבוהה. אתם לא יכולים לעמוד בהחזר? אז לא צריך. אם תוכלו, תקנו ותשכירו אותה עד יעבור זעם. תגורו בינתיים בדירה שכורה, תשקיעו כדי שהכסף ישמור על הערך שלו".

איך זה שמחירי הדירות בבת ים מעל מחיר הדירות בחולון?
"בת ים מחזירה אותנו לפינוי בינוי. הוא מאוד משפיע על הסביבה כי יש שם המון תכניות כאלה. מחירי הדירות עלו כי נכנסו משקיעים וקנו שם דירות. הם ידעו שיהיה פינוי באזור. בת ים עלתה יותר כי היא גם המעגל השני לתל אביב, אבל בעיקר כי יש שם המון תכנון. אנשים אוהבים תכניות. שם שמים את הכסף".

בואי נדבר על שוק השכירות, שזינק בחודשים האחרונים.
"בשוק הזה, העליה הייתה נקודתית כי ראו שמחירי הדיור עולים. אנשים שילמו כי לא הייתה להם ברירה. בעלי הדירות לא העלו שנים את המחירים בגלל מדד 0. אבל מי שמתווכח, לא חייב לשלם את כל העליה שמבקשים. היו כאלה שלא התווכחו כי חששו שהבעלים יוציא אותם מהנכס".

העליה בשוק הזה תימשך?
לטעמי, העליה היא נקודתית ולא תימשך. מחירי הדירות ירדו, אז גם מחירי השכירויות".

מצד שני, התחילו ירידות במחירי המשרדים - יש כבר ירידה ברורה במשרדים הטקנים - שמחלחלת לגדולים.
"נכון, הירידות החלו לפני מספר חודשים. יש משרדים שכמה חודשים מחפשים שוכרים, הם מבקשים מחיר מסוים והמשרדים ריקים. מההיכרות שלי כשמאית, יש משרדים שמתפנים, חברות הייטק מפטרות".

ומה עם מחירי שכירות המשרדים בתל אביב?
"הם עדיין שומרים על מחיר גבוה - אבל בגדול - יש משרדים ריקים רבים ולכן המחיר יירד בסוף. המשקיעים צריכים להבין - אם פרסמתם והמשרד שלכם עומד ריק 4-5 חודשים, תורידו במחיר".

אז מחירי המשרדים ירדו בשיעור ניכר גם בתקופה הקרובה?
"זה תלוי בהשפעות מאקרו. כל העולם נמצא במיתון, בעליות ריבית. זה משפיע על כולנו. ברגע שתהיה צמיחה כלכלית, שוק ההייטק יתעורר שוב. ההשפעה במגורים היא איטית, אבל במשרדים היא מיידית. קומה שלמה של משרד מתפנה -ההשפעה היא מיידית. גם להפך. מחירי המשרדים יכולים לזנק בגלל שינויים. כרגע, הם בירידה. גם גל הפיטורים משפיע".