הנתון שמסתתר בנתוני הלמ"ס - הקבלנים מורידים מחירים בקצב העולה על 7% בשנה; וזה עוד לפני המלחמה

מחירי הדירות החדשות בהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט – ספטמבר 2023 לעומת יולי – אוגוסט 2023, אומנם נותרו ללא שינוי, אבל מאחורי הנתון הזה מתחבא נתון נוסף - מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות שירדו ב-0.6%. 
 

ירידה אמיתית של 10% מתחילת השנה

כשאנחנו אומרים דירות לא מסובסדות, הכוונה היא לדירות שלא בהנחה - מחיר למשתכן, דירה בהנחה, מחיר מטרה וכו'. למה מפרידים את הנתונים? כדי שלא ישתמע כאילו הירידה במחירי הדיור נובעת רק כתוצאה מהמכרזים, מדירות מסובסדות על ידי המדינה. שמפרידים את הנתון הזה אפשר להבין כמה מחירי הדירות ירדו באמת, בשוק החופשי.

בחודש ספטמבר מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות ירדו ב-0.8%. החודש ב-0.6%, באוגוסט ב-0.7% (ממוצע של 8.4% שנתי). אז נכון, הקבלנים מספרים לנו שאין ירידה. הם מנסים לגלם את ההנחה הזאת דרך מה שלא רואים במספרים - עוד חניה, עוד מחסן, פטור מהצמדה למדד בתקופה מסוימת, מטבח משודרג - עד לא מזמן הם העניקו את ההנחות האלה וטענו: המחירים לא יורדים. עכשיו הם מעניקים מבצעים וגם מורידים במחיר. זה מוכח דרך המספרים כאן. המשמעות היא שבפועל המחירים עם ההנחות כבר ירדו 10%. 

קצב הירידה השנתי בדירות חדשות לא מסובסדות כבר עבר את ה-7% וזה אומר שדירה שעלתה 3 מיליון, תעלה היום בערך 2.8 מיליון שקל כשתקבלו גם תוספות, גם מימון, דחיית תשלומים וגם קומה גבוהה יותר. בפועל, זה אומר שהמחיר האפקטיבי ירד בכ-10%. 

 הקבלנים בלחץ - האם זו הזדמנות לרוכשים?

ירידות עכשיו - עליות בהמשך?

עכשיו צריך לשאול מה יקרה הלאה, כי יש גם את הצד השני: כל עוד המלחמה תימשך, המחיר ימשיך לרדת. הקבלנים הופכים ללחוצים יותר פיננסית והם חייבים למכור כדי לשפר את התזרים. 

מה יקרה אחרי המלחמה? שני דברים עיקריים קורים אחרי מלחמות: 1. תופעת "בייבי בום" - יותר תינוקות נולדים, ועם שיעור הגידול באוכלוסיה צריך עוד דירות. 2. מצב הרוח הלאומי ישתפר - וזה אומר שיותר אנשים ירצו לעשות יותר עסקאות. עובדתית, מלבד מלחמת יום הכיפורים יש עליה במחיר שנה-שנתיים אחרי מלחמה.  ויש עוד נתון שמתחבא כאן: המדינה לא מטפלת נכון בצד ההיצע. התחלות הבניה יורדות. ומצד שני, צפויה עליה גדולה מרחבי אירופה בגלל אנטישמיות. יותר עולים = יותר ביקוש = מחירי הדירות עולים.

כל שה שברקע הנתון הכי חשוב שעשוי לעודד ביקושים - ירידה צפויה בריבית. הריבית בלמה את שוק הדיור בשנה האחרונה כי החזרי המשכנתא היו לא אפשריים. ירידת הריבית הצפויה בחודשים הקרובים כשעוד שנה הריבית כבר תהיה כ-1%-1.5% מתחת לריבית הנוכחית (4.75%) תקל על רוכשי הדירות ותגדיל את הביקושים לדירות.  

השאלה היא איפה צד הביקוש יפגוש את צד ההיצע על הגרף. כלומר, מה חזק יותר. בינתיים, יש מי שטוען שהירידה בהיצע גם בהמשך לירידה בהתחלות בנייה מתחילת שנה וגם בשל מחסור בפועלים ועובדים זרים מתחילת המלחמה, מעט גדולה יותר מהירידה בביקוש. זה מתכון לעליות בהמשך, לכן הדבר הכי חשוב וזה תמיד נכון ועדיין לא טופל - זה פעילות ממשלתית בשוק הדיור להגדלת ההיצע.
 

מחירי דירות חדשות יורדים יותר מישנות

מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית עלה מ-33.2% בתקופה הקודמת (יולי – אוגוסט 2023) ל-34.5% בתקופה הנוכחית. כלומר, יותר אנשים קונים דירה בהנחה. זה קורה כי מחירי הדירות עלו, לאנשים נמאס לחכות והם מעדיפים לעבור לפריפריה או לאזור אחר כדי לרכוש סוף סוף דירה במחיר ריאלי (עבורם). עוד לפי הנתונים - קיים קשר שלילי בין שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית ובין מדד מחירי הדירות חדשות.

מדד מחירי דירות כללי לעומת מדד מחירי דירות חדשות​

בלמ"ס עדכנו כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט – ספטמבר 2023 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי - אוגוסט 2023 נמצא כי מחירי הדירות נותרו ללא שינוי. האם זה נתון מעודד? תלוי למי. יש מי שיאמר שלפי הנתון הזה הירידות נעצרו, כי רוב העסקאות הן לא של דירות חדשות. בפילוח לפי מחוזות נרשמו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (0.1%-), צפון (0.3%), חיפה (0.3%), מרכז (0.4%), תל אביב (0.4%-) ודרום (0.1%-). חשוב להדגיש את הפער בין תל אביב למרכז - תל אביב היא חלק מהמרכז וכשמוציאים אותה מהמרכז העליות גבוהות יותר. מצד שני, כמות העסקאות שם לא מבוטלת וזה אומר שסביר שבאזור רמת גן ופתח תקוה המחירים עלו מעט.

בהשוואה שנתית של מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט – ספטמבר 2023 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי – אוגוסט 2022 עולה כי מדד מחירי הדירות השנתי ירד ב-0.2%. בפילוח לפי מחוזות עולה כי עליות שנתיות במדד נרשמו במחוזות: חיפה (4.1%), צפון (2.8%) וירושלים (0.3%). בעוד שירידות שנתיות במדד נרשמו במחוזות: דרום (2.2%), מרכז (1.7%) ותל אביב (0.3%). שימו לב שוב לפער בין הצפון למרכז והדרום. המחירים בצפון נמוכים יותר וזה לא מפתיע. מה קרה בדרום? יכול להיות שזה קורה בגלל שיש יותר עסקאות של דירות בהנחה באזור הזה. ואולי כי מישהו חזה טרום המלחמה שעדיף להתרחק מאזורים מוכי טילים. מה יקרה ביום שאחרי מיטוט החמאס, אם וכאשר? המחירים באזור צפויים לעלות, אבל יש כוכבית: תלוי אם החמאס באמת ירים ידיים ומי יבוא במקומו. הניסיון בישראל אומר: אל תהיו בטוחים ששיטוח עזה פירושו שקט בדרום, אבל את זה תשאירו לסמסטר ב'.