"השוק דורש עוד יחידות": המודל העסקי מאחורי רשתות הדיור המוגן

"מקום מעניין לחיות בו...לעשות כל מה שרציתם ותרצו... אנו מגשימים חלומות לדיירים". אם הגעתם ל"גיל הזהב", אתם בריאים והולכים על שתי רגליים, הילדים עזבו את הבית, הנכדים כבר לא מבקרים, קשה לכם להתנייד ממקום למקום או שאין לכם חיי קהילה פורחים - בטח כבר נחשפתם לפרסומות של בתי הדיור המוגן. בעבור 4 אלף שקל עד 20 אלף שקל בחודש, מקדמה של 1-2 מיליון שקל, גם אתם תוכלו למצוא את עצמכם באחד ממתחמי המגורים היוקרתיים לגיל המבוגר. מדובר במרכזי דיור לגיל הזהב, שמעניקים שירותים מפנקים: הסעדה, ניקיון, אבטחה, רפואה, זאת לצד שירותי קהילה עשירים הכוללים מגוון אירועי תרבותי מופעים, סדנאות, טיולים וספורט.

אלו ההצעות לעשירונים העליונים, יש כמובן הצעות בסכומים נמוכים יותר, אבל מדובר בפתרון לגיל השלישי האמיד.

בשביל להתגורר במתחם מפנק כזה עליכם להיות אמידים. כפי שהבנתם, יש פיקדון ראשוני עבור זכות לגור בדירה עד סוף ימי חייכם - סביב 1-2 מיליון שקל. אבל זאת רק ההתחלה - בכל חודש תדרשו לשלם דמי תפעול שנעים בין 4,000-20,000 שקל - הכל תלוי ביוקרה של הפרויקט. למי שאין לו הון עצמי מספק, יש זכות להמיר את התשלום השוטף לסכומי עתק של כ-35-40 אלף שקל בכל חודש, אך אנשים שעושים את החשבון מבינים שזה לא ממש משתלם.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

עוד תכניות

"המוצר מיועד לעשירון ה-7-9", אומר מוטי קירשנבאום, יו"ר חברת מגדלי הים התיכון. "אותם אנשים שיכולים לשלם פיקדון של 1-2 מיליון שקל וכ-7,000 שקל כל חודש, יגורו שם. בעתיד אולי ננגיש את הדיור המוגן גם לאוכלוסיות נוספות שאינן יכולות לעמוד בסכומים הללו".

מוטי קירשנבאום מגדלי הים התיכון (צילום:רמי זרנגר)

יורם בן פורת, מנכ"ל חברת "ישראל קנדה – דיור מוגן" שפועלת כבר מעל ל-28 שנה, טוען שזה לא מוצר לעשירים בלבד. "המצב הסוציו-אקונומי של הלקוחות בכל פרויקט תלוי במיקום שלו. בפרויקט בלהבים ניתן לראות אנשים משכבה סוציואקונומית 7-8. בתל אביב ורעננה 8-9, בנתניה 8. הכל תלוי ונובע ממחיר הבסיס".

איך נקבע מחיר הבסיס של היחידה?
בן פורת מסביר ש"התמחור מתבצע לפי מחירי הנדל"ן באזור. אם מטר מרובע בתל אביב עולה כ-45-50 אלף שקל למ"ר, דייר שישכור יחידה של 10 מ"ר ישלם כחצי מיליון שקל עבור הפיקדון. מדובר בפיקדון שנשחק ב-3.5% בכל שנה במשך כ-12-14 שנים, כך שנשאר משהו ליורשים. בנוסף, הוא ישלם דמי אחזקה חודשיים. בפאלאס להבים, למשל, מדובר ב- 16 אלף שקל בחודש - אבל הוא מקבל סל של שירותים מאוד רחב של שמירה, ניקיון, ביטחון, רפואה, אחיות, רופאים ותרבות".

לבן פורת ידע רב בענף הדיור המוגן. במהלך השנים הוא שימש כמנהל תחום הדיור המוגן של המותג פאלאס, השייך לעזריאלי. לפני כן היה מנכ"ל רשת מגדלי הים התיכון.

הדיור המוגן נראה כמו אופציה שמבטלת את הירושה.
"זה אחד החסמים שהכי מרתיעים משפחות, אבל חייבים להבין שבא לקוח לדיור המוגן הפרטי, הוא יחיה מקסימום 30 שנה. השחיקה המקסימאלית בפיקדון היא עד 45%. לכן, למשפחה יישאר לפחות כ-50% מהפיקדון בסוף תקופת המגורים. אם חס וחלילה הדייר הלך לעולמו או החליט לעזוב לאחר שנה, המשפחה תקבל כ-90% מהפיקדון. אין ספק שאנו רואים שמעבר לדיון מוגן מגדיל את תוחלת החיים, כי מטפלים בדייר מכל הכיוונים".

  יורם בן פורת - מנכ"ל חברת ישראל קנדה דיור מוגן (קרדיט: יח"צ​)

האם מתרחש כאן גם אירוע מס מבחינת האדם שבא להתגורר בדיון מוגן?
"רוב הלקוחות לא חווים אירוע מס, אך צריך לדעת כי ישנם מקרים שתהיה חשיפה למע"מ בגין ריבית רעיונית. המדינה לא יודעת כמה כסף שוכב אצלך ומה היקפו. היא טוענת שהיזם קיבל כסף שחל עליו מע"מ ולכן הוא צריך להחזיר אותו. בפועל, המע"מ חל על היזם, אבל הוא חושף את הלקוח לעלות הזאת".
 

"רק 1.2% עוברים לדיור מוגן"

העלייה בתוחלת החיים והכנסות הגבוהות מהפעילות, לצד השינויים הרגולטורים, הובילו את ענקיות הנדל"ן המניב בבורסה להיכנס לענף. הסנונית הראשונה החלה עם השינוי אותו הובילה רשות ניירות ערך ב-2013. הרשות אישרה לחברות הדיור המוגן לרשום את נכסיהן כנדל"ן להשקעה במקום רכוש קבוע ולרשום רווחי הון בגין שיערוך הנכסים.

עזריאלי פאלאס

שאלנו את בן פורת מה הפוטנציאל אותו הוא רואה בתחום. "יש כ-1.2 מיליון איש במדינת ישראל מעל גיל - 65 שיכולים לעבור לדיור מוגן. בפועל, אחוז החדירה בישראל עדיין נמוך ועומד על כ-1.2% - הרבה פחות מארה"ב ואירופה, שם אחוזי החדירה גבוהים יותר - כ-3.5% מכלל האוכלוסייה. הצפי שלנו שאחוז החדירה בישראל יגדל עם השנים. בפועל, כיום ישנם רק כ-15 אלף יחידות דיור מוגן והדרישה מצד השוק היא של 1,000 יחידות חדשות כאלה בכל שנה".

קירשנבאום מוסיף ש"שיעורי הריבית עלו בשנה וחצי האחרונות בחדות. עליית הריבית הובילה לא מעט חברות לבעיות תזרים. אותן חברות נערכו להוצאות מימון בתקופת ריבית אפסית ונכנסו ללחץ שצפוי להוביל למימושי קרקעות במחירים נמוכים יותר. לכן, זאת תקופה מעניינת מבחינתו".

מה ההבדל בין חברת נדל"ן מניב לחברת נדל"ן המתמחה בדיור מוגן?
"הפרופיל המיוחד של הלקוחות. אנו מתעסקים בעולם תוכן של מבוגרים וחייבים להבין את הצרכים והרצונות שלהם. בניגוד לנדל"ן מניב, בו השכר החודשי משולם כל חודש, בתחום של הדיור המוגן למעלה מ-90% מהסכום מופקד בתחילת העסקה לפי מחירי הנדל"ן באזור. סכום זה נשחק עד למקסימום של כ-50%, באופן שהאדם עוזב והיורשים או אותו אדם יקבלו את היתרה. לאחר מכן מגיע דייר חדש וזה יוצר תחלופה של תזרים מזומנים - תחלופה שלא קיימת בחברת נדל"ן מניב סטנדרטית. בנוסף, אנחנו מתעסקים עם ההחזקה השוטפת ותשלומים על ההוצאות התפעוליות הקשורות לגיל המבוגר".

מה התחלופה שאתם רואים בקרב הדיירים?
"10% מתחלפים כל שנה". 
 

ענקיות הנדל"ן המניב דחפו את השחקנים הקטנים החוצה

הכנסות מגדלי הים התיכון מדמי אחזקה ב-9 חודשים הסתכמו ב-132 מיליון שקל והחברה החזיקה פיקדונות של דיירים בהיקף של כ-2.37 מיליארד שקל. ביום שני הודיעה החברה על עסקת ענק עם חברת הביטוח כלל, במסגרתה תשקיע כלל 300 מיליון שקל ויחד עם השקעה של 200 מיליון שקל מצדה של מגדלי הים התיכון, השותפות ירכשו בעתיד כ-5-6 נכסים בהיקף השקעה כולל של כ- 3.3 מיליארד שקל. קירשנבאום מסביר למה העסקה הייתה כדאית.

מדוע בחרתם ללכת הפעם עם גוף מוסדי כמו כלל?
"עד היום, את כלל הפרויקטים מימנו בעצמנו - חלק בהון עצמי וחלק באשראי. כשהיינו צריכים מימון נוסף, פנינו לשוק ההון. בגלל ההזדמנות אותה אנו רואים בשוק החלטנו לא להגדיל את המינוף ולייצר יחידה נפרדת עם שותפים חזקים באקוויטי. זה מהלך שנובע משמרנות וזהירות וחוסר רצון שלנו להגדיל את המינוף. העסקה מעניקה לכלל אפשרות להיכנס לתחום צומח עם פוטנציאל גדול בשל הגידול באוכלוסייה. בעבר, אנשים בישראל לא הכירו את מוצר הדיור המוגן, אבל היום יותר הם נחשפו לענף ומעוניינים לעבור לגור במתחמי הדיור המוגן. לנו זה פותח אפשרות להרחיב את הפעילות שלנו ולבצע קפיצת מדרגה רצינית - בניית 5-6 פרויקטים חדשים עם אלפי יחידות דיור נוספות".

יש יתרון לגודל?
"כן, המבוגרים שבאים לעשות עסקה פיננסית, רוצים לראות גוף רציני וידוע. גוף  וותיק מוכר. גם כוח הקנייה שלנו משתפר עם הגודל. אנחנו יכולים להגיע לעסקאות יותר טובות בשל המוניטין".

זאת סנונית ראשונה? עוד חברות ציבוריות קטנות נוספות ינקטו באותה דרך מימון ויחברו לכיס העמוק של המוסדיים?
"אנחנו הראשונים שעשינו זאת בתחום הדיור המוגן, אך בענף הנדל"ן המניב זאת כבר פרקטיקה ידועה. רק לפני שבועיים חברת אפריקה מגורים וענקית המלונאות פתאל חתמו על עסקה דומה לשיתוף פעולה עם גופי מוסדיים בשביל לממן הזדמנויות שהן רואות בשוק".

מקניונים לגיל הזהב – 1142 יחידות דיור מוגן בעזריאלי

כמה הפעילות אטרקטיבית מבחינת הכנסות? על פי הדוחות של עזריאלי, ברבעון השלישי של 2023 פעילות הדיור המוגן הניבה לקבוצה כ-182 מיליון שקל - 11% יותר בתשעת החודשים הראשונים של 2022. הרווח המגזרי מהפעילות הסתכם ב-52 מיליון שקל. עזריאלי החזיקה בפיקדונות בהיקף של כ-93 מיליון שקל והחזירה כ-50 מיליון שקל לדיירים המוגנים שעזבו.

לצד ענקית הקניונים פועלות גם שחקניות קטנות כגון בית בכפר בשליטת פועלים אקוויטי (18%) ותומר בלושטיין (13%), שנסקה בחמש השנים האחרונות ב-85% לשווי של 691 מיליון שקל; בית הזהב בשליטת אודי רובנשטיין (15%) ונ.נ.ד.י.מ ניהול 15% שעלתה בחמש השנים האחרונות ב-28%, לשווי של 246 מיליון שקל; גם חברת התשתיות שפיר הנדסה בשליטת האחים שפירא, הבינה את הפוטנציאל הגלום בתחום ורכשה באוגוסט 2021 מחברת הביטוח הפניקס 53% ממניות רשת "עד 120", בהשקעה כוללת של 845 מיליון שקל. קנדה ישראל שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר - הקימה לפני כשנה את "ישראל קנדה – דיור מוגן", לאחר שרכשה מישרס במרץ 2022 אדמה בכפר שמריהו בעבור 125 מיליון שקל.

אז מה גרם לכל ענקיות הנדל"ן המקומית לקפוץ על הענף ולדחוק את הקטנים החוצה? בין היתר, חוק הדיור המוגן שנחקק לפני 8 שנים ודרש מהחברות הפועלות בתחום להעניק לדייר שנכנס עבור הפיקדון ששילם משכנתא מדרגה ראשונה. "עד לחקיקת החוק, הפיקדונות של הלקוחות לא היו מוגנים", מסביר קירשנבאום, שהיה מעורב בהליך חקיקת החוק. "מכיוון שהמוצר שאנו מוכרים זה לא בעלות על דירה, אלא זכות שימוש בדיור עד סוף ימי חייו, הזכות לא נרשמת בטאבו. נוצר מצב מאוד לא בריא שהוביל להרבה חששות בקרב הלקוחות. לאחר חקיקה, חוק הפיקדון מובטח במשכנתא מדרגה ראשונה - זהו נוהג שאומנם סידר את הענף, אך דחקאת  השחקנים הקטנים, שלא יכלו לעמוד בעלויות המימון הגבוהות, החוצה".

בן פורת מוסיף כי "חברות הנדל"ן המניב השתלטו על התחום. הן ראו שקיימת הזדמנות. האוכלוסייה במדינה מתבגרת בקצב מאוד גדול והשוק קטן - יש בו רק 15 אלף דירות. הן הצליחו לדחוק את השחקנים הקטנים החוצה, כי זה הפך לעסק מסובך שדורש לתפעל מערכת מלונאות המשולבת עם בית חולים ועולם תוכן שלם של תרבות".

מכיוון שלא כולם יכולים להרשות לעצמם לגור בדיון מוגן, האופציה היחידה היא לפנות לדיור ממשלתי. מי שפונה לאפיק זה ישלם עבור חדר כ-6,000 אלף שקל בחודש. "הדיור הממשלתי מעניק סל שירותי אפסי - מעין שכירות חופשית מסובסדת על ידי המדינה. יש גם בתי סיעוד שמדינה ממנת עבור האזרח, אבל זה לא דיור מוגן", מדגיש בן פורת.

איך עליית הריבית השפיעה עליכם?
להלוות כסף ב-7%-6.5% ריבית כעת, מונע מאתנו להיכנס לעסקאות חדשות, אך אין לזה השפעה מהותית על הפעילות הקיימת שכן התוכניות העסקיות הן לתקופה של 20-25 שנה".

הייתה בשנה האחרונה ביקורת על המכרזים של המדינה. מדוע?
"המדינה חיה בלה לה לנד. היא חושבת שדיור מוגן זה נכס מניב כמו דירות למכירה, אבל זה לא עובד ככה. המכרזים שיצאו היו לא רלוונטיים, שכן המחירים של הקרקע היו בשמיים - מעל 100 מיליון שקל עבור הקרקע. זה הפך לא כלכלי עבור פרויקטים של  דיור מוגן שאיך שלא תהפכי אותם עולים כ- 350-500 מיליון שקל. המדינה כעת תפנים שחייבים פתרונות לגיל השלישי ולא תהיה לה ברירה, אלא להוציא מכרזים  זולים יותר במיקומים רלוונטיים מרכזי הערים של גוש דן".

איזה הזדמנויות אתם מחפשים כיום?
בן פורת: "מגרשים שיוצאים במכרזים על ידי המדינה או מגרשים פרטיים שמוצעים לנו על ידי גופים פרטיים שמחזיקים בקרקעות. אנו גם בוחנים עסקאות של בתים פעילים בדומה לעסקה של שבעת הכוכבים שנמכרה לקבוצת ביג".

באיזה אזורים אתם מתמקדים?
"אנו מתמקדים באזורים עם ריכוז אוכלוסין גבוהה ולא בקצה המדינה בפון או הדרום. אזורים עירוניים שאנשים רוצים לגור בהם. הרשת שלנו בכפר שמריהו מכוונת הינה רשת יוקרה . קנינו בית שנבנה בשנות השישים ואנו מתאימים אותו להיום. מדובר בדירות גדולות על כ- 10 דונם בעלות גינות רחבות שהתאמנו –Tailor-Made- לטעמים של דיירים. אך אנו לא נרתע לפתח בהמשך גם מותג יותר נגיש בהיבט הכלכלי".

קירשנבאום: "אנחנו מעדיפים ליזום ולבנות משלב הקרקע. בתקופה האחרונה קיבלנו פניות של בתי דיור מוגן פרטיים שרוצים למכור בשל בעיות מימון".

האם גם אתכם נראה מתחברים לגוף כמו מוסדי בשביל המשך המימון?
בן פורת: "אני לא יכול לענות על כך, זה נכון להתחבר לכיסים עמוקים חלף המימון הבנקאי. אבל נצטרך לבחון כל מקרה לגופו בעתיד וזאת החלטה של בעלי השליטה".

איך המלחמה משפיעה עליכם?
קירשבנאום: "בהתחלה האנשים היו בהלם. אך במקום להסתגר בבית הם העדיפו להיות במקום בו צוותים מקצועיים וחברים עוטפים אותם לאורך כל היום.אנו רואים שהביקוש עולה כתוצאה מהמלחמה. מי שהתלבט וישב על הגדר עכשיו יותר קל לשכנע אותו ואת משפחות לעבור לדיור מוגן".