למה הנגיד רוצה לראות התאוששות במחירי הדירות?

נגיד בנק ישראל, הפרופסור אמיר ירון, דיבר השבוע בוועדת הכספים במשק. לדעתי, היו שתי נקודות מעניינות בדברים שאמר. הראשונה, היא הטענה של הנגיד ש"עולם שבו אין מחיר לכסף הוא עולם לא נורמלי... הריבית לא תהיה עוד בין 0% ל- 1%". אותי, הטענה הזאת מעניינת לא בגלל הניבוי שהריבית לא תחזור לרמה אפסית. את זה הבנתי ברגע שהבנקים המרכזיים נאלצו להעלות את הריבית כדי לעצור את האינפלציה וגילו שהכלכלה לא עוצרת בגלל זה. ברגע שהם גילו את זה, אפשר היה להבין שהם יעדיפו לשמור על ריבית חיובית ולא לחזור לאפס.

"כלל פרידמן"

מה שעניין אותי בטענה של הנגיד היא האמירה שלו שעולם עם ריבית אפסית הוא עולם לא נורמלי. זאת אמירה מפתיעה בגלל שמאז שנות ה-60, מודלים מקרו-כלכליים חוזרים ומגיעים לתוצאה שזכתה לשם "כלל פרידמן" על שמו של פרופסור מילטון פרידמן ז"ל. הכלל הזה קובע שהבנק המרכזי צריך להדפיס כסף עד לרמה שבה התועלת של הציבור מהגדלת כמות הכסף תהיה שווה לעלות של הדפסת כסף. מכיוון שהעלות של הדפסת כסף היא אפסית, צריך להדפיס כסף עד שהתועלת מהחזקת הכסף תהיה אפסית, וזה קורה כשהריבית היא אפס (או קרוב מאוד לכך). כלומר, כלל פרידמן טוען שריבית אפסית צריכה להיות הנורמה, ולא החריג.

אז כשהנגיד טוען שעולם שבו הריבית היא אפסית הוא לא נורמלי, הוא בעצם אומר שהוא לא מאמין בתיאוריות שלמד. זה כמובן בסדר. אבל כדאי לזכור את זה בפעם הבאה שכלכלן (או כל אחד אחר) אומר משהו על בסיס מודלים. לפני שמקבלים את הטיעונים, כדאי לנסות לבדוק קודם על מה הם מתבססים, מה המגבלות של התחזיות, והאם מי שפיתח אותם מאמין לתוצאות שהוא קיבל.

הורגלנו למחירים עולים מאז 2008 - אבל בשנה שעברה הם ירדו ב-5% ריאלית

הדבר השני המעניין הוא האמירה של הנגיד שלפיה אם לא יגדל היצע הדירות, מחירי הדירות עשויים להתחיל לעלות במחצית השנייה של השנה. זה מגיע על רקע הירידה במחירי הדירות בשנה שעברה. אחרי שהתרגלנו מאז 2008 לסיפורים על כך שמחירי הדירות לעולם אינם יורדים, בשנה שעברה הם ירדו בכ- 2% נומינלית כשהאינפלציה עלתה ב- 3%. יוצא מכך שריאלית, מחירי הדירות ירדו בכ- 5%. זאת ירידה לא מבוטלת, והיא מובילה ללא מעט קשיים לחברות בנייה. בין היתר, היקף החוב בסיכון גבוה של חברות בנייה לבנקים עלה בשנה שעברה בכ- 81%, מ- 0.22% ל- 0.4%.

מכיוון שהחוב של חברות בענף הבנייה לבנקים מהווה כמעט 40% מהאשראי העסקי שהבנקים נותנים, ברור למה נגיד בנק ישראל היה רוצה לראות התאוששות בענף. המשך ירידות המחירים עשוי להביא לירידה ברווחי הבנקים, ובתסריט הגרוע ביותר, גם לפגיעה ביציבות של בנק או אפילו של המערכת כולה.

כשהנגיד מדבר על עלייה אפשרית במחירי הדירות, יש לו יותר ממטרה אחת. המטרה הראשונה היא להציג את המצב בשוק: התחלות הבנייה נמצאות במגמת ירידה כבר תקופה ארוכה. המלחמה החמירה את המגמה, בגלל שהיא הגדילה את הסיכונים במשק, וגרמה לכך שיזמים יעדיפו להמתין עד שיתברר מתי המלחמה נגמרת וכמה זמן לוקח לשוק להתאושש. בנוסף, המחסור בעובדי בניין בגלל הסגר על איו"ש ובגלל שהממשלה עדיין לא מאפשרת הבאה של מספר גדול של עובדים ממדינות אחרות, מביא לכך שיש עיכוב בבנייה של פרויקטים רבים. מכיוון שרוב החברות היזמיות בארץ הן קטנות יחסית ואינן יכולות לנהל יותר מפרויקט אחד או שניים, עיכוב בסיום של פרויקט גורר גם עיכוב בתכנון וביצוע של פרויקטים חדשים.

אז אם לא תהיה גם ירידה בביקושים, עליה במחירי הדירות היא תוצאה אפשרית מאוד. בנוסף, אם המגמות הנוכחיות בארץ ובעולם ימשכו, בהחלט ייתכן שנראה במחצית השנה הקרובה עוד ירידת ריבית אחת או אפילו שתיים, וגם זה יכול לעודד מעט את הביקושים לדירות.

הבעיה בתחזית הזאת היא שאנחנו נמצאים בתקופה שבה שוק הדיור נמצא במפגש בין שתי מגמות הפוכות. מצד אחד, המגמה ארוכת הטווח הייתה של ביקוש גבוה לדירות, מה שהוביל לעלייה במחירים. מצד שני, בשנה האחרונה הייתה ירידה בביקוש וירידה במחירים. אם הקונים ישתכנעו שהמגמה השנייה היא זאת ששולטת, סביר שהם יעדיפו להמתין עוד (כדי לא לקנות בזמן שהמחירים יורדים), וזה עלול להכניס את שוק הדיור למיתון מתמשך. אז ייתכן שכשהנגיד אמר שייתכן מאוד שמחירי הדירות עומדים לעלות, זה גם כדי להשפיע על הציפיות של הצרכנים, ולגרום להם לחזור לשוק לפני שהמחירים חוזרים לעלות. עד כמה הוא הצליח לשכנע אותם, נראה בחודשים הקרובים.

ד"ר אביחי שניר
המחלקה לכלכלה, אוניברסיטת בר-אילן