אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, על ההורים הייקים, על התכונות הדרושות ליזם, על ההצלחה ועל הקשיים שבדרך - אישי

אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, הפועלת בתחום השקעות בנדלן בחו"ל, השקעות אלטרנטיביות ואנרגיה מתחדשת.

• גיל: 78
• מגורים: רעננה

• משפחתי: נשוי פלוס שלושה ילדים ו- 7 נכדים
• השכלה: רו"ח, תואר ראשון בחשבונאות וכלכלה, תואר שני במנהל עסקים 

רקע: "נולדתי בקריית מוצקין. הוריי עלו ארצה מגרמניה בשנות ה-30 המוקדמות. הבית היה דתי-ליברלי משכיל, כלומר היהדות היפה תפסה חלק חשוב באורח חיינו אך הוריי הכירו ודחפו לרכישת השכלה ולימודים אקדמאיים, שגם הם עצמם רכשו עוד בגרמניה לפני עלייתם לישראל.

הוריי חינכו אותי, ועמדו על כך, שיושרה, אמת והגינות הם הערכים שחייבים להנחות אותנו, בין אם בחיים האישיים או בעסקים. כך אני גם מחנך את ילדיי ונכדיי ומנחיל ערכים אלו גם לעובדי פרופימקס.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

עוד תכניות

"את פרופימקס הקמנו ב-1997 כשהותר לישראליים להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל וכל חוקי מטבע החוץ בוטלו. את ההכנות לכך עשינו כבר שלוש שנים לפני-כן, לאחר שמכרתי את פעילותה של החברה המשפחתית שלנו, במברגר-רוזנהיים בע"מ, שייצגה את AES לניר, שהייתה אחת מחברות המחשבים המובילות בארץ ובעולם בשנות ה-70 וה-80.

"היינו הגוף הראשון שהתחיל בפעילות של השקעות אלטרנטיביות - עוד לפני שמישהו הכיר את המונח הזה - בעיקר נדל"ן ואנרגיה ירוקה מחוץ לישראל. את זה אנחנו עושים כבר שלושה עשורים".

המהלך המקצועי המשמעותי בחייך: "ההזדמנות שנפלה בחלקי בתחילת שנות ה-70 לנהל חברה לייעוץ פיננסי בארה"ב. זו הייתה קפיצת מדרגה הכי משמעותית בחיי המקצועיים, כשסביבת העבודה שלי הייתה האנשים הבכירים ביותר בכלכלה האמריקאית והישראלית. זכיתי להיות בחברת אנשים אלו  ולמדתי מהם המון, בכל היבט – מקצועי, כלכלי ועסק".

הטעות הגדולה ביותר שעשית: "עשיתי טעויות רבות במהלך הדרך, אבל אני חושב שהמצערת ביותר הייתה בחירה באנשים הלא נכונים, כלומר אלו שאסור היה לי לסמוך עליהם ולעבוד יחד איתם. נתתי בהם את האמון, אבל התברר שהם לא השיבו באותו המטבע ופעלו בחוסר הגינות ויושרה".

הזדמנות שלא ניצלת: "אמא שלי, שהייתה אישה מאוד חכמה, אמרה לי בזמנו, בעת ששכרתי בית על מגרש גדול בכפר שמריהו בזמן לימודיי באוניברסיטת תל-אביב, שכדאי לקנות את השטח שהוצע אז ב-70 אלף דולר. לצערי לא קיבלתי את עצתה כי בזמנו חשבתי שזה אולי יימנע ממני את הרצון להמשיך את הלימודים בארה"ב. נאמר לי כי המגרש היום שווה עשרות מיליוני שקלים".

דמות שהשפיעה עליך: "סבא שלי זכרונו לברכה, שהיה רב מאוד ידוע וד"ר בלימודים כלליים. בתור ילד אני זוכר את האורחים שהגיעו מארצות שונות לבקרו. חלקם היו מגיעים במיוחד להגיש לו את כתב ידם שיעבור עליהם וייתן את אישורו. הרבה אנשים העריצו אותו על האדם שהוא. וכך גם אני. הלוואי והיינו זוכים שיהיו לנו רבנים כאלה בישראל של היום. לצערי ,הדת נחטפה ע"י אנשים לא ראויים. הפער הזה בין האנשים שמובילים אותנו היום לאלו שהיו דומיננטיים בצעירותינו, והבטנו בהם בהערצה, הוא בלתי נתפס". 

מוטו בעבודה ובחיים האישיים: "הגינות ויושרה. כשזה ה-DNA שלך ושל החברה שאתה מנהל, אתה זוכה בעובדים ומשקיעים שבוחרים ללכת איתך יד ביד לאורך כל הדרך. הם יודעים שיש על מי לסמוך, גם בזמנים קשים".

שעות הפנאי: "מאוד אוהב סקי בחורף, להאזין למוזיקה קלאסית ולקרוא ספרים".

אתה בעתיד: "בדיוק במקום שבו אני נמצא כעת. ממשיך לנהל יחד עם הצוות הנהדר של פרופימקס את החברה, כשהמטרה העליונה היא להמשך ולהניב למשקיעינו תשואות עודפות ולהוכיח שליושרה, ניסיון, ידע ומקצועיות שצברנו – אין תחליף. יחד עם זאת, ברמה האישית, אני רוצה לשמור על המסורת ולחנך לערכים שלפיהם אני חונכתי ,גם את הדור העתידי של פרופימקס".

אם לא היית מנכ"ל פרופימקס: "הייתי מנצח תזמורת. אני חובב של מוסיקה קלאסית ולדעתי זה אחד מהמקצועות הכי מהנים בעולם. אלמנט הניהול של כל התזמורת, בסנכרון מדויק, יחד עם הופעות ברחבי העולם והנאה ממוזיקה נשמע לי כמו  משהו  מהנה ומרתק."

תודה: "בעיקר להוריי ולסבי. אמא שלי, שנפטרה לפני מספר שנים, כשהיא בריאה ובשנת ה-104 לחייה, במידה רבה עיצבה את מי שאני היום. חרוט בזיכרוני אירוע עוד מתקופת הנעורים, כשהקמתי את קבוצת הכדורסל אליצור בקריות. לשם כך היה עליי לנסוע מפעם לפעם למשרדי אליצור בתל-אביב. באותה הזדמנות, נהגתי לבקר קרובת משפחה שהתגוררה בתל-אביב. אמי עמדה על כך שאם אני מבקר את קרובת המשפחה, היא תשלם עבור הנסיעה ולא אסע על חשבון הקבוצה, למרות שאילולא הפגישה במשרדי אליצור לא הייתי מגיע לתל-אביב כלל. זו הייתה אמי.

"גם אבי נהג באותו אופן: בילדותי, כשנסעתי יחד עימו לבקר קרובי משפחה בנהרייה, עצרנו להתקשר מטלפון ציבור. הסתבר שהטלפון לא היה תקין ומטבעות שהיה בתוכו החלו ליפול החוצה. אבי אסף את המטבעות, ולמחרת לקח אותי לסניף הדואר הסמוך לביתנו ,ושם מסרנו את המטבעות לפקיד הדואר.

"מקרה נוסף שטבוע בהיסטוריה המשפחתית שלנו: סבו של סבי, שהיה ממנהיגי יהדות גרמניה, נהג לקרוע בול בכל פעם שנתן מעטפה למסירה אישית. מבחינתו, העובדה שהעביר המעטפה באופן ידני ולא השתמש בשירותי הדואר, היתה גזל, ולכן קרע בול. אלה אנקדוטות שמשקפות היטב את הערכים שינקתי מהוריי וסבי".  - ואני אסיר תודה על כך.

היית רוצה להיפגש עם: "צ'רצ'ל. מי שכתב את ההיסטוריה ובמידה מסוימת הציל את האנושות. בתור צאצא של רש"י הייתי שמח לפגוש אותו ובנוגע לשאלה שהייתי מפנה אליו – איך היה בוחר להתמודד ולהציל את היהדות היפה ממי שטוען שהוא מייצגה היום. "

התכונות שהביאות אותך למקום/ מעמד שלך: "אמונה בדרך ובבחירות שעשיתי בצמתים  שהן הנכונות ביותר עבורי ועבור החברה, המשקיעים המשפחה והסביבה. מהניסיון שצברתי ,אני גם דואג להשקיע במנטורשיפ (Mentorship) בצוות של פרופימקס, להתוות עבורם את הדרך ולהטמיע בהם את מה שהטמיעו בי. כל אלו מתלכדים בסוף להון אנושי שעושה הכל כדי להביא להוספת ערך ללקוחות שלנו כבר מעל ל-50 שנה. כך נמשיך ונוכל לשמר זאת גם ב-50 השנים הבאות".

התכונות החשובות ביותר ליזם/ מנהל: " לפני הכל יושרה. מעבר לכך, אסרטיביות וקבלת החלטות בזמנים מאתגרים. בסופו של דבר, ים שקט מעולם לא יצר ימאי מיומן. הניסיון והידע מגיעים בהתמודדות עם תקופות סערה, בזמן שהכל נראה מורכב, מאתגר ומסובך, והתפקיד של המנהל זה לאתר את הפתרון ולפלס את הדרך קדימה."

התכונות שלך שמפריעות לך: "אני לא מסוגל לעגל פינות. מבחינתי, דברים צריך להיות מושלמים. לפי הספר. אני בן של ייקים". 

אוהב ולא אוהב במקום הנוכחי: "צר לי שבתחום בו אנו פועלים, השקעות נדל"ן בחו"ל, אין כמעט חסמי כניסה וזה מייצר כר פורה לחברות ומשווקי השקעות חסרי ניסיון במקרה הטוב, ונוכלים במקרה הרע, לפעול בתחום באין מפריע - והסוף המר ידוע מראש. החלום הנדל"ני הופך לסיוט פיננסי.

"מתבקש היה שנוכח הגידול העקבי שנרשם במהלך השנים בהיקף הכספים שמשקיעים מקומיים מסיטים להשקעות נדל"ן מעבר לים, גם רמת הפיקוח והרגולציה תהודק בהתאם, אלא שלצערי דבר לא השתנה וזו נותרה זירה פרוצה שמאפשרת לגורמים חסרי כל הבנה, ידע וניסיון, לשווק את ההשקעות באמצעות מצגי שווא.

דווקא בהשקעות בשווקים דומיננטיים מעבר לים יש פוטנציאל עצום להשקעות שמניבות ביצועים יוצאי דופן, אבל כל זה מחייב הישענות על עמודי תווך ברורים – ידע, ניסיון, יושרה, מקצועית ורשת קשרים עם שותפים אסטרטגיים בשוקי היעד, שהם החולייה החשובה בשרשרת הערך. השגנו את כל אלו לאורך עשרות שנים של עבודה ופיתוח.

עד שנראה התגייסות מלאה ונחושה של מערכת המשפט והרגולטורים, במידה רבה גם של הקהילה העסקית, שינקטו ביד קשה מול אותם נוכלים עצתי לציבור המשקיעים היא שחשוב לפזר השקעות ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל, אבל חשוב מכך הוא לבחון עם מי ראוי לעשות זאת".

הדבר שמניע אותך לקום בבוקר: "העשייה והחתירה להציף ערך למשקיעים ולשמור על העליונות שלנו בתחום."

יותר מזל או יותר שכל: "ככל שעבדתי קשה יותר,כך גם מזלי גדל בהתאם".

אם היית מתחיל היום: "הייתי לומד בדיוק את מה שלמדתי: כלכלה וראיית חשבון, ומנהל עסקים, שהם יסודות טובים לניהול חברות, אך הייתי אולי ממשיך בקריירה האקדמית ומסיים את הדוקטורט. האקדמיה מאוד מעניינת אותי. אני נהנה בכל פעם מחדש להרצות בפני סטודנטים בישראל וגם כשהוזמנתי להרצות בחו"ל, למשל בוורטון ובג'ורג' טאון, נעניתי תמיד בחיוב. אני מבין את החשיבות עבור דור המנהלים העתידי. "

כבוד, כוח או כסף: "בושה ששר בישראל טוען שאלו הדברים החשובים. לא זה, לא זה ולא זה. ענווה ורוחב לב".

בעוד 3 שנים אהיה...: "מנכ"ל פרופימקס, שתמשיך להניב למשקיעים שלנו תשואות עודפות ביחס לכל מדדי הייחוס בשוק. כך עשינו וכך נעשה."

מגמות בשוק האמריקאי:  חברות ובעלי נכסים מתמודדים עם עלויות מימון כבדות ונאלצים לממש, בעל כורחם, נכסים ואחזקות כדי לייצר מזומנים ולפרוע הלוואות, שאותן נטלו ברובן כשהריבית עוד שייטה בסמוך לרמה האפסית. כתוצאה מכך,  צצות לא מעט עסקות דיסטרס (Distress). המגמה להערכתי תתעצם במהלך 2024 ואת השינוי בסנטימנט השוק נראה רק במחצית השנייה של 2025, כך שנפתח חלון הזדמנויות של 12-18 חודשים שעשוי לייצר הזדמנויות השקעה שלא ראינו כבר שנים ארוכות.

"זו תקופת זמן מאתגרת אבל בדומה לכל שוק מבוסס קונים-מוכרים, הצרה של האחד עשויה להתברר כהזדמנות עבור האחר. כאן יש לנו את ההזדמנות לנצל את הסיטואציה, על אף הסיכונים, כדי לשים את היד על נכסים שמתומחרים עמוק מתחת לשווים הכלכלי העתידי.

מולטי פאמילי: פרופימקס פעילה בסקטור הזה  מאז 2002 והוא מהווה רכיב דומיננטי בתמהיל הקרן השישית שלה.  הכוחות שפועלים כעת על מגזר המולטי-פמילי אמנם דוחפים לירידת מחירים. עם זאת, בטווח הארוך יותר, ניתן להעריך שיסודות השוק החזקים עליהם נשען הסקטור, לצד תהליכי העומק, כמו דמוגרפיה תומכת והיצע מוגבל מול ביקוש עודף, ימשיכו לתפקד כאינדיקטורים מרכזיים בהמשך צמיחתו בשנים הבאות,  בייחוד באזורים מסוימים שמאופיינים בהגירה חיובית, אוכלוסייה חזקה, אמידה וצומחת."

לוגיסטיקה: "פרופימקס פעילה בסקטור הלוגיסטיקה עוד משנת 2004, והוא צומח הודות לצמיחת מגמת ה-E-Commerce צומחת באופן עקבי ונטועה עמוק בהתנהגות הצרכנים.  יש ציפייה להמשך התרחבות מגמת הסחר המקוון שמשליכה באופן ישיר על הדרישה למרכזי אחסון והפצה. המשמעות הינה הגדלת פעילות מגזר הלוגיסטיקה והתרחבות של מרכזי אחסון והפצה בסמוך לערים ופרברים, ב'מייל האחרון' (Last Mile), המתפקד כשלב האחרון בשרשרת הלוגיסטיקה ונועד לצמצם את זמן אספקת המוצרים ללקוחות הקצה."

שוק המשרדים בארה"ב:  "במקומות רבים בארה"ב העובדים עדיין לא חזרו למשרדים, מאז הקורונה, ושוק המשרדים נפגע משמעותית. אני מעריך שנראה החרפה נוספת של המגמה, שתעורר בדרך גם כשלים אצל בנקים אזוריים שחשופים במידה רבה לנדל"ן מסחרי. לאחרונה נתקלתי בנכס משרדים בבוסטון שנרכש ב-2018 ונמכר בחודש שעבר בדיסקאונט של 80%. זה מבהיר את עוצמת הירידה בענף.

"עם זאת, אני חייב לציין שעבודה מהבית לא יכולה להשתוות לעבודה במשרד. אלה דפוסי עבודה שונים, ובראייתי, בטווח הארוך עשויים לפגוע בתפקוד של העובד ובמקרים מסוימים לגרוע מיכולותיו, שכן עבודה בצוות, בשיתוף פעולה, עם מנטורשיפ ובסיעור מוחות אפקטיבית הרבה יותר. אין לזה תחליף."

פרופימקס מתמקדת כעת ב: "התמהיל שלנו בקרנות מגוון ונשען על פיזור 'רב-ממדי', כלומר פיזור סקטוריאלי, גיאוגרפי, אסטרטגי וניהולי. הסגמנטים הדומיננטיים בפורטפוליו הם מולטי-פמילי, לוגיסטיקה,  Life Science (מעבדות ומשרדים המיועדים לתעשיית הבריאות והרפואה), נכסים גמישים (Flex Properties), שהם נכסי נדל"ן שניתן להסב לסוגי שימוש שונים כגון משרדים, מחסנים לוגיסטיים, תעשייה קלה ועוד.

"עם זאת, וזו נקודה קריטית, בשוק הנדל"ן בארה"ב קיימת שונות גבוהה בין מדינות, אזורים, ועד לכדי סוג הנכס (Asset Class), אלמנט שמשפיע מהותית על שיקולי ההשקעה בבחירת האזורים. המשמעות היא שבכל השקעה נדרשת בחינה קפדנית של מאפייני הנכס הספציפי, תוך הבנה מעמיקה של אופי הסביבה, תהליכים דמוגרפיים, משוואת ההיצע והביקוש באזור, מגמת המחירים, תהליכי פיתוח אזוריים וכיוצא בזה. עניין זה מחייב התמחות ספציפית ב-Submarket, וכאן נמדד הניסיון, המוניטין, הידע והכישורים המקצועיים של המנהלים וחשוב מכך, כפי שציינתי, של השותפים המקומיים.

המוסדיים העמיקו השקעות נדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות, ואפילו הסיטו מאירופה לארה"ב. עכשיו, כשהריבית עלתה, נראה קטסטרופות? "במהלך העשור האחרון נהנו מנהלים ומשקיעים מגאות חסרת תקדים שדחפה את שוק הנדל"ן הגלובלי לשיאים חדשים, כנגזרת ישירה של סביבת ריבית אפסית. זו יצרה בדרך גם מצג שווא באשר לאיכויות וכישורי המנהלים השונים. זו הייתה התוצאה שכסף לא עלה כסף. כל מי שהחזיק פספורט וחבר ברוקר בארה"ב התחיל לשווק השקעות, בעיקר מולטי-פמילי. לדעתי רובם ייעלמו בקרוב.

"למעשה, מנהלים ומשקיעים שביססו את התוכניות העסקיות שלהם על סמך המשך סביבת ריבית אפסית, נקלעו לקשיים ואתגרים פיננסיים שלא נלקחו בחשבון, כך שהם מתהלכים כעת על חבל דק ואפשר להעריך שחלקם לא יצליחו להישאר יציבים לאורך זמן. תקופה זו תחדד את פערי האיכויות בין המנהלים השונים ותהווה נקודת מבחן עבור כל השחקנים בענף, בעיקר מי מבין אלו מסוגל לנווט בסביבה כלכלית ומימונית מורכבת, לשמור על האינטרסים של המשקיעים ולנצל את המצב בשוק על-מנת לרכוש נכסים שיניבו למשקיעים תשואות עודפות. "