לא רק פרסונל: כשיזם מבקש הלוואת ריטייל זה מדליק נורה אדומה

דרך המלך של קבלן או יזם בנייה לגייס מימון לפרויקט בנייה, היא על ידי פנייה לגוף מוסדי, חברת אשראי חוץ בנקאי, חברת ביטוח או כל גורם אחר שמוסמך להעניק הלוואות בסדר הגדול הנדרש וגם לפקח על הפרויקט. כשקבלן פועל בדרך זו, למלווה יש בטחונות, הוא מלווה את הפרויקט עם מפקח מטעמו ומשחרר כספים על פי התקדמות הפרויקט, כאשר המלווה יודע למעשה לאן כל שקל בפרויקט הולך.

אך לא תמיד דברים מתנהלים ככה. לאחרונה הוגשה תביעה נגד חברת פרסונל שגייסה באמצעות חברות בת שלה, כ-500 מיליון שקל ממלווים פרטיים ובחודשים האחרונים אינה מצליחה לעמוד בהחזרי ההלוואה והמלווים אינם יכולים למשוך את הכספים שהלוו – כאשר עלו טענות שכספים נכנסו לחשבון נאמנות כללית והקבלן טען לעלויות מימון מאוד גבוהות.

ניתן להניח שקבלן או יזם בניה שפונה לקבל הלוואת ריטייל במקום מגוף מוסדי מתאים, זה בגלל שהבנק וחברות המימון החוץ בנקאי לא הסכימו להעניק לו ההלוואה או בשל אי כדאיות כלכלית לפרויקט או בשל היעדר  בטחונות מתאימים לאשראי שמבוקש. פניה למאות אנשים פרטיים, לקבלת הלוואות בסכום כולל של כ-500 מיליון שקל – היא סטיה ברורה מדרך המלך המקובלת והיא צריכה להדליק נורה אדומה אצל המלווה.

המלווה עבד קשה כדי לחסוך מאות אלפי שקלים אותם הוא הלווה לקבלן/יזם/חברת השקעות לכן,  לפני שהוא נוקט בצעד דרסטי כזה כדי למנף את חסכונותיו, עליו לבדוק מהן האופציות הבטוחות בשוק גם אם בריבית פחות "מפתה" ובאפיקים יותר סולידיים.

לא חייבים להיכנס להרפתקאות

כיום הבנקים וגורמים פיננסים בטוחים אחרים מציעים ריבית של כ-4.5 אחוז למשקיעים ולכן ה'ספרייד' - מרווח הפער בין הריבית הבנקאית לריבית שהציע הקבלן - על פי הפרסמים בתקשורת,  עומד על כ-3 אחוזים בלבד. האם שווה לקחת סיכון בכך שמעניקים הלוואה בלי בטוחות כדי להשיג ריבית בספרייד כזה?

אם רוצים להשקיע בנדל"ן ניתן להשקיע הכספים בקרנות שמשקיעות בנדל"ן באמצעות הבורסה וישנן דרכים אחרות לפני שבוחרים בדרך של מתן הלוואה בכלל וללא בטוחות מתאימות בפרט. על פי הפרסומים נטען לכאורה שכדי להשיג את המלווים,  החברות שילמו עמלה בשיעור של 3% לסוכנים שהשיגו את המלווים. עמלה זו מתווספת לשיעור הריבית ואנו מדברים כבר על 10% (7% של הריבית ועוד 3% לסוכן), זאת כאשר חברות מימון נוהגות לשלם עמלה בשיעור של 0.5% לסוכני ההלוואות.

אם ההלוואת ניתנו לפני שנת 2023 אז הריבית הבנקאית קפצה ל-4.5% הפיתוי לריבית של 7% אכן גדול, יחד עם זאת אם כבר הולכים על מהלך מסוכן כזה, יש לדאוג לבטחונות מתאימים כמו שיעבוד נכסים, פרויקטים או קרקעות של הקבלן/יזם ואף חוזי התקשרות. בנוסף המלווה חייב לודא כי הוא מעביר ההלוואה לחשבון בנק לנאמנות ייעודי לפרויקט ספציפי כדי למנוע שימוש לא ראוי בכספי הנאמנות. יש לדרוש אישור ניהול חשבון מהבנק  או לכל הפחות מרואה חשבון אליו מתכוונים להפקיד את כספי ההלוואה. מהפרסומים כאמור,  לא ניתן לדעת מה היו מנגנוני ההגנה שעמדו לטובת המלווים אך כמובן יש לוודא באילו תנאים ניתן להעביר ההלוואה לפירעון מיידי.

כמובן שאם משקיעים בפרויקט בנייה ספציפי, יש לדאוג לקבל מטעם מפקח של הקבלן/יזם, דיווח על שחרור הכספים לטובת הפרויקט הספציפי. כשחברת ההשקעות מטעם היזם אינה מוסד רשמי, בעלי החברה יכול למנות קרובי משפחה ואנשים לא מקצועיים והפיקוח יהיה רופף.

אם לא דואגים לבטוחות הללו יש לקחת בחשבון שהמלווה לא יקבל את כספו בחזרה ואולי יהיו אחרים  בתור שיקבלו את כספם או חלק מהכספים לפניו.  כרגע עומדת בפני המלווים האופציה להגיש תביעות  נגד פוליסת ביטוח אחריות מקצועית של הנאמן, כנגד הקבלן וחברות הבת שלו להשקעה ולהעסיק חוקר כלכלי שיאתר נכסים פיזים או אחרים ברי מימוש במטרה לעקל אותם.

דרך המלך של משקיע בדירה היא להעביר כספים לחשבון נאמנות ספציפי של הקבלן ולדאוג לקבלן שמציע ליווי בנקאי ודרך המלך של הקבלן/יזם הוא לפנות לגורמים מקצועיים המוסמכים על ידי המדינה למתן הלוואות בכפוף לליווי הפרויקט.

הכותב הוא ברשימת הנאמנים של בית המשפט ושותף במשרד כהן-שמש המתמחה בחדלות פירעון וליטיגציה מסחרית