פרשת ענבל אור, "מלכת קבוצות הרכישה" הסתיימה - אור הורשעה ובדרך לכלא

(עדכון 8 בנובמבר ב-10:00: אור הורשעה בבית המשפט בשורה של אישומים, גוברים הסיכויים שתרצה עונש מאסר)

פסק הדין בפרשת ענבל אור, "מלכת קבוצות הרכישה", אמור היה להיות היום, אבל כמו תמיד בפרשה הזו יש התפתחויות לא צפויות. הפעם, השופטת דנה אמיר דחתה את הכרעת הדין כי אור לא התייצבה לדיון. בעקבות כך, הוציאה המשטרה צו הבאה, אך נכון לעכשיו לא הצליחה לאתר את אור. הפרקליטות ביקשה להמשיך בהליך, השופטת לא הסכימה. כתב האישום כולל  15 סעיפי מרמה חמורים בגין עבירות מרמה, העלמת מס והפרת חוקי הצרכן. על פי האישומים, אור נחשדת כי ביצעה עבירות מרמה כלפי לקוחותיה ומנהל סניף בנק, וכן אי-דיווח על מע"מ בסך 81 מיליון שקלים בפרויקטים שונים שארגנה, לצד אי-הנפקת חשבוניות בפרויקטים נוספים בהיקף של 9 מיליון שקלים. אור גם חשודה בשורת עבירות כלפי רוכשי דירות, להם הציגה מצגי שווא לקבלת תשלומים ללא גיבוי אמיתי בחשבון נאמנות, עובדה שהובילה אותם לשלם סכומים נוספים מעבר להתחייבויותיהם המקוריות.

פרשת ענבל אור היא אחת הפרשות המורכבות והמרתקות ביותר שידע שוק הנדל"ן הישראלי. אור, יזמית נדל"ן בולטת ואשת עסקים שנחשבה לחלוצה בתחום קבוצות הרכישה, עברה דרך של עליות, תהפוכות ונפילות. היא הפכה מסיפור הצלחה ויזמית רבת השפעה, שהבטיחה דירות במחירים אטרקטיביים בתל אביב, לדמות שנויה במחלוקת, המואשמת בהונאה ובהתנהלות לא חוקית בפרויקטים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים.

     ענבל אור בבית המשפט     (צילום:ענת דניאלי)

 

עלייתה של ענבל אור – מה יזמת לנאשמת

ענבל אור החלה את דרכה בעולם הנדל"ן בתחילת שנות ה-2000 ופרצה לתודעת הציבור לאחר שהקימה את חברת "אור סיטי נדל"ן". אור הצליחה לשווק את הפרויקטים שלה בהצלחה גדולה. קבוצות הרכישה שהקימה הבטיחו לרוכשים לרכוש דירות בתל אביב במחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק. היא ניהלה במקביל עשרות קבוצות רכישה.
 

מהן קבוצות רכישה וכיצד פעלו?

קבוצות רכישה הן התאגדות של רוכשים פרטיים שמטרתה לרכוש קרקע במשותף ולבנות פרויקט מגורים, ובכך לחסוך את עלות הקבלן או היזם, ולעיתים גם עלויות מיסוי. המודל יועד להוזיל את עלויות הבנייה, ולאפשר לחברי הקבוצה לרכוש דירות במחיר אטרקטיבי.

עם זאת, במודל זה קיימים גם סיכונים משמעותיים. חברי הקבוצה נדרשים לסמוך באופן מוחלט על היזם או המארגן, ועל כישורי הניהול וההבנה שלו. בנוסף, לא כל קבוצות הרכישה מבוססות על ערבויות בנקאיות שיכולות להגן על הרוכשים במקרים של פשיטת רגל או עיכובים בפרויקט.

מה החסרונות בקבוצת רכישה? קבוצות רכישה כוללות סיכונים כמו חוסר ודאות במחיר הסופי ובמועד המסירה. בשל כך, הרוכשים עשויים להיתקל בהוצאות בלתי צפויות כמו עלויות בנייה נוספות, עיכובים, או שינויים בהיתרי בנייה. חוסר בקרה על היזם או מארגן הקבוצה עשוי להוביל למצבים של ניצול לרעה או כשל כלכלי, וכאמור זה קרה. 

בעקבות מקרים של ניצול החברים בקבוצה, המחוקק פעל להחמיר את הפיקוח על מארגני קבוצות רכישה. השינויים כוללים דרישות לשקיפות רבה יותר, ערבויות בנקאיות לטובת המשתתפים, והגבלת שיווק פרויקטים לפני קבלת היתר בנייה. כך מבטיחים שהמשתתפים יהיו מוגנים יותר כלכלית ומשפטית.

> מדריך לקבוצת רכישה - כל מה שצריך לדעת

איך פעלו קבוצות הרכישה של ענבל אור?
הפרויקטים של אור כללו מספר קבוצות רכישה גדולות, בהן פרויקט "צ'לנוב" ו"מגדל הטייסים" בתל אביב. היא הבטיחה לרוכשים מחירים נמוכים במיוחד וזמני סיום מהירים. בעקבות היכולת שלה להציג את המיזמים בשיווק נמרץ, והציפייה לדירות יוקרתיות בלב תל אביב, משכה אור משקיעים רבים, כולל אנשים פרטיים שהשקיעו את כספם האחרון כדי להגשים את חלום הדירה במרכז העיר.

אלא שהתברר, כי מאחורי הקלעים אור ניהלה כספים שלא בהתאם לנהלים מקובלים, ועל פי כתב האישום שהוגש נגדה – העבירה כספים מקבוצות רכישה שונות לחשבונותיה האישיים, תוך הפרת נהלים והצגת מצגי שווא ללקוחות.

ההסתבכות המשפטית – האשמות חמורות והתמוטטות כלכלית

בפברואר 2016, לאחר חקירה סמויה שנמשכה מספר חודשים, נעצרה ענבל אור בחשד להעלמות מס בהיקפים של מיליוני שקלים והפרת אמונים. חקירת משטרת ישראל, בשיתוף עם רשות המיסים, העלתה שאור ניהלה את הכספים בפרויקטים של קבוצות הרכישה באופן לא שקוף. אחד החשדות העיקריים היה שהיא מכרה זכויות לדירות במספר העולה על התכנון המאושר בפרויקט, תוך שהיא משתמשת בכספים לצרכים פרטיים ולכיסוי חובות עבר.

בנוסף, נטען כי אור לא דיווחה לרשויות על עסקאות רבות במע"מ, ובכך ביצעה עבירות מס חמורות. כתב האישום שהוגש נגדה כלל 15 סעיפי אישום בגין מרמה בנסיבות מחמירות, הפרת אמונים, עבירות על חוק מע"מ ופקודת מס הכנסה, וכן עבירות על חוק הגנת הצרכן.

ניסיון להנפיק את החברה בבורסה

לפני הפרשה, בשנת 2015, ניסתה אור להנפיק את "אור סיטי נדל"ן" בבורסה בתל אביב, במטרה לגייס הון לפעילות החברה. תוכנית זו אמורה הייתה לאפשר לחברה לגייס משקיעים נוספים, ולבסס את המעמד הפיננסי שלה בשוק. עם זאת, התוכנית להנפקה לא יצאה לפועל בעקבות ההתמוטטות והחקירות שנחשפו לאחר מכן.

עיכובים ומצגים כוזבים – דוגמאות להתנהלות בלתי תקינה

הפרויקט המפורסם ביותר שבו התגלו לכאורה אי-סדרים היה פרויקט "צ'לנוב". בפרויקט זה, אור ביקשה מהרוכשים להעביר כספים ישירות לחברה פרטית שלה, ולא לחשבון נאמנות. היא הציגה לרוכשים מצגים כוזבים, שלפיהם הכסף ישמש לטובת קידום הפרויקט. בפועל, סכום של כ-2 מיליון שקל שהועבר לא הספיק לתשלום לבעלי הקרקע, מה שהוביל את הרוכשים לשלם סכומים נוספים.

חולשות הרגולציה בתחום קבוצות הרכישה

פרשת ענבל אור חשפה את הפערים הרגולטוריים בתחום קבוצות הרכישה. במקרים רבים, התחום פועל ללא פיקוח הדוק של רשויות המדינה, מה שמאפשר ליזמים לנצל את חולשת הפיקוח ולנהל כספים ללא בקרה מספקת. בעקבות פרשת ענבל אור, גברה כאמור הרגולציה בתחום זה והוחמרו הדרישות מיזמים ומארגני קבוצות הרכישה, כדי להגן על ציבור הרוכשים מפני תופעות של מרמה והונאה.

השלכות כלכליות ותדמיתיות

התמוטטות העסק של ענבל אור פגעה כלכלית לא רק ברוכשים, אלא גם במשקיעים נוספים שהאמינו במיזם שלה. הציבור הישראלי, שראה בענבל אור דמות מובילה בתחום קבוצות הרכישה, הבין שהחלום הישראלי על דירה במרכז הארץ במחירים משתלמים, לא באמת אפשרי. 
 

משפטה של ענבל אור – תאריכי מפתח

• פברואר 2016: מעצרה הראשון של אור בחשד להעלמות מס ומרמה.
• מרץ 2016: מינוי כונס נכסים לחברת "אור סיטי נדל"ן".
• אוגוסט 2016: בית המשפט מכריז על ענבל אור כפושטת רגל.
• ספטמבר 2019: כתב האישום מוגש לבית המשפט וכולל 15 אישומים.
• נובמבר 2024: בית המשפט צפוי למסור היום את פסק הדין בפרשה המתוקשרת.