מס רכישה - מה יהיה המס למשקיעים בשנה הבאה?

מס הרכישה על רוכשי דירה ראשונה נמוך מזה שמוטל על רוכשי דירה שנייה ומעלה. הרגולטור רוצה לעודד את רוכשי הדירה הראשונה ולהגביל את המשקיעים ולכן המס על רוכשי דירה ראשונה נמוך יותר מאשר על משקיעים.

בעוד כחודש וחצי צפויה לפוג הוראת השעה שקבעה מס גבוה על משקיעים. בכל החודשים האחרונים ברור כמעט לכולם שזה עניין טכני - שהאוצר ורשות המסינם יאריכו את הוראת השעה. זה גם מתבקש כי זה יהיה מעוות, אבסורדי, לא מקצועי ולא נכון לתת מתנה למשקיעים בדירות בזמן שכל משפחה ממוצעת נפגעת בשל גזירות האוצר ב-800-1,000 שקלים בחודש. אלא שהמנגנון של העברת הוראת השעה מחייב את וועדת הכספים לשתף פעולה והיא לא עושה זאת. 

אם ההוראה לא תחודש, הדבר עשוי לעודד משקיעים לחזור לשוק הדירות, מה שעלול להעלות את מחירי הדירות ולהשאיר פחות דירות לאלו המחפשים לרכוש דירה ראשונה. מסיבה זו, במשרד האוצר מעוניינים להאריך את הוראת השעה, אך נתקלים בקשיים משמעותיים מול ועדת הכספים, שמעכבת, משנה ואף פוסלת יוזמות שונות של האוצר.

כך למשל, קורה בנוגע למאגר משכירי הדירות. האוצר מעוניין להקים מאגר מידע שיאפשר למפות את כלל המשכירים ולהעריך האם תשלומי המס שלהם תואמים את המציאות. מאגר כזה הוא הבסיס לביקורת יעילה של רשות המסים, אך ועדת הכספים מונעת את הקמתו שוב ושוב, בטענות שאינן רלוונטיות ובהיעדר התחשבות בציבור.

מס רכישה למשקיעים - יישאר או יירד?

גם הדיונים על הארכת הוראת השעה בנוגע למס הרכישה מתעכבים בוועדת הכספים. בוועדה נשמעים קולות המתנגדים להארכת ההוראה, שמשמעותה תהיה הפחתת המס למשקיעים. צעד זה לא רק שיפגע בקופת המדינה, הזקוקה לכל שקל במיוחד בתקופת מלחמה ובמצב של גירעון גדול, אלא גם יעודד את עליית מחירי הדירות ויפגע ברוכשי דירה ראשונה.

תזכורת: ברכישת דירה ראשונה קיים פטור ממס עד לסכום של 1.978 מיליון שקל. מעל לסכום זה חלות מדרגות מס של 3.5% ועד 10%. לעומת זאת, על רכישת דירה להשקעה מוטל מס רכישה של 8% החל מהשקל הראשון, ומס זה עולה ל-10% בדירות יקרות יותר (להרחבה על מס רכישה - מדריך מס רכישה - כמה משלמים, מתי ולמי יש הנחות?)

מס הרכישה מניב הכנסות של כ-13–14 מיליארד שקל בשנה, כאשר המשקיעים אחראים לכ-40% מהסכום, אף שהם מהווים רק 15%–20% מהרוכשים. המשמעות היא שהפחתת המס תקטין משמעותית את ההכנסות - ההערכות מדברות על ירידה של 2–3 מיליארד שקל. עם זאת, ייתכן שיותר עסקאות יבוצעו, מה שיגדיל את ההכנסות המצרפיות ויקזז חלקית את הירידה בשיעור המס.

אולם, ההכנסות אינן העניין המרכזי. השאלה הגדולה היא האם המס תורם לכלכלת המשק. מתנגדי הארכת הוראת השעה טוענים שאין קשר ברור בין הוראת השעה לירידת מחירי הדירות או לשיפור מצבם של רוכשי דירה ראשונה. הם מציינים שמחירי הדירות המשיכו לעלות גם כשמס הרכישה למשקיעים עלה. אך טענה זו אינה לוקחת בחשבון את ההשפעה האפשרית של המס על האטת עליית המחירים – ייתכן שבלעדיו המחירים היו עולים אף יותר. בנוסף, העלאת מס הרכישה אינה פוגעת משמעותית בכדאיות השקעה בדירות.
 

בזמן של גזרות בסך 800 שקל על משפחה ממוצעת - לא נותנים הטבת מס למשקיעים

לדוגמה, משקיע שרוכש דירה ב-3 מיליון שקל ומצפה לתשואה של 4%, שינוי במס הרכישה ישפיע לכל היותר בכשתי עשיריות האחוז, השפעה שאינה "שוברת עסקה". גם חזרה למצב של מס מופחת לא תשנה משמעותית את התשואה, אך תעודד יותר עסקאות משקיעים בשוק.

לכן, אין סיבה להפחית את מס הרכישה למשקיעים דווקא בשנה שבה מוטלות גזירות מס שונות, שמשפיעות על משפחה ממוצעת בכ-800–1,000 שקל בחודש. רוכשי דירה ראשונה ומשפחות ללא דירה מתמודדים עם עומס כלכלי כבד, בעוד משקיעים זוכים להקלות? זהו מצב מעוות, הנובע ככל הנראה משיקולים בעייתיים בוועדת הכספים. באוצר וברשות המסים משדרים ביטחון בהארכת הוראת השעה. הם לא יכולים להתחייב על זה ב-100%, אבל הסיכויים גבוהים, אם כי - משה גפני, יו"ר ועדת הכספים כנראה יכול הכל, גם לכופף ולנצח שרי אוצר.