יזמית תשלם למשקיע שלה פי שניים מהשקעתו - בלי שבנתה את הפרויקט

בפסק דין של השופטת עינת רביד בבית המשפט המחוזי בתל אביב, הוכרע סכסוך בין משקיע לחברה יזמית שעסקה בנדל"ן. האיש הלווה לחברה סכום של 1.27 מיליון דולר, שנועד להשקעה בפרויקט מגורים יוקרתי ביפו. עם זאת, הפרויקט לא יצא לפועל, והמשקיע תבע את כספו בחזרה. בסופו של דבר, בית המשפט קבע כי הוא זכאי לקבל סכום ששווה לפי שניים מהשקעתו המקורית.

המשקיע, אזרח אמריקאי שגר במוסקבה ועוסק בהשקעות בינלאומיות, העביר את ההלוואה לחברה יזמית ישראלית ביוני 2019, במטרה להשקיע בפרויקט מגורים ביפו בשם "פרויקט דוידוף". ההלוואה היתה אמורה להיות מוחזרת בתוך חודש, אלא אם ייחתם הסכם השקעה שיסדיר את הקצאת המניות של המשקיע בפרויקט. החברה מצדה, התחייבה להשתמש בכסף כדי לשחרר מניות של משקיע קודם בפרויקט ולהעבירן למשקיע החדש. עם זאת, התהליך לא התקדם כפי שתוכנן, והכספים לא שימשו כמתוכנן.

המשקיע קיבל מניות בחברה ריקה מתוכן צילום: FREEPIK

לטענת המשקיע, החברה לא עמדה בהתחייבויותיה ואף סיפקה מצגי שווא. לדבריו, הוא לא קיבל מסמכים קריטיים, כמו דו"חות בדיקת נאותות, ולא הוקצו לו מניות בעלות ערך בפרויקט. במקום זאת, הוא קיבל מניות בחברה ריקה מתוכן, שאינה מחזיקה בנכסים כלשהם. המשקיע טען כי החברה השתמשה בכספו שלא למטרות המוסכמות, וכי מדובר בהתנהלות לא תקינה של היזמים, שדחו את בקשותיו להחזיר את ההלוואה במשך כמה חודשים.

החברה טענה שהמשקיע חזר בו מההסכם מסיבות אישיות

מנגד, החברה טענה כי הסכם ההלוואה היה למראית עין בלבד, ונועד לשמש שלב ביניים עד להשלמת הסכם ההשקעה. לטענת החברה, הכספים ששולמו שימשו לשחרור המניות של המשקיע הקודם בפרויקט, וכי המשקיע הוא זה שחזר בו מהסכם ההשקעה מסיבותיו האישיות.

השופטת עינת רביד דחתה את טענות החברה, וקבעה כי מדובר בהסכם הלוואה מחייב. היא ציינה כי, "ההסכם היחיד שנחתם בין הצדדים הוא הסכם הלוואה, ולא נחתם כל מסמך אחר שמחליף או מבטל אותו".

עוד ציינה השופטת כי הכספים שהעביר המשקיע לא שימשו כפי שהובטח, והועברו לגורמים שונים בפרויקט רק לאחר עיכוב משמעותי של חודשים - ואף שנים. גם הקצאת המניות שהובטחה למשקיע לא בוצעה בהתאם להסכמות, שכן המניות שהוקצו לו היו חסרות ערך.

בית המשפט קבע כי על החברה להשיב למשקיע את מלוא סכום ההלוואה, בתוספת ריבית שנתית של 3.5% וריבית פיגורים חודשית של 6%. סכומים אלה מביאים את החוב הכולל לסכום ששווה לבערך פי שניים מההשקעה הראשונית שלו - ויסתכמו ב-2.54 מיליון דולר ( כ-8.4 מיליון שקל).

התנהלות לקויה של החברה

השופטת ציינה כי מדובר במקרה חריג שבו ההתנהלות הלקויה של החברה היזמית הצדיקה את הפיצוי המשמעותי. היא כתבה בפסק הדין שפרסמה כי, "הנתבעים התנהלו בחוסר תום לב, תוך הצגת מצגי שווא, ולכן יש לחייבם בהחזר מלא ומוגדל". בנוסף, היא הטילה על הנתבעים לשלם למשקיע הוצאות משפט בסכום כולל של 15 אלף שקל, ועוד שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 120 אלף שקל.

"על החברות היזמיות להבין כי הפרת אמון בסיסי של משקיע לא תתקבל בבית המשפט", סיכמה השופטת את המקרה בפסק הדין. המשקיע הביע סיפוק מההכרעה המשפטית, אך הדגיש כי העיכובים בפרויקט גרמו לו נזקים כלכליים ונפשיים משמעותיים. החברה, לעומת זאת, מתמודדת כעת עם החובה לשלם סכום עצום, שעלול לפגוע בפעילותה הכלכלית העתידית.

במקרה אחר, הכריע בית משפט השלום בהרצליה באוקטובר בתביעה על סכום של כ-437 אלף שקל, שהגיש מתווך נדל"ן נגד בעל נכס בהרצליה. התביעה עסקה בטענה שהמתווך היה הגורם היעיל במכירת הנכס תמורת 9 מיליון שקל, ולכן מגיעים לו דמי תיווך, אף שמכירת הנכס בסופו של דבר התבצעה מול רוכש אחר. המתווך חתם עם בעל הנכס על הסכם למכירת נכס במרכז הרצליה. ההסכם העניק למתווך בלעדיות למשך שישה חודשים, כשסוכם שיקבל דמי תיווך בהיקף של 1.5% מהעסקה אם יצליח למכור את הנכס. במהלך תקופת הבלעדיות, המתווך הציג את הנכס לזוג קונים פוטנציאליים, וניהל עמם משא ומתן מתקדם על העסקה. אלא שהמשא ומתן התפוצץ מסיבות טכניות הנוגעות לקשיים בהשגת משכנתא מצד הרוכשים. באותה העת, התגלה כי הנכס נמכר בסופו של דבר לרוכש אחר. המתווך טען כי הרוכש האחר נחשף לנכס בזכות פעולות השיווק שלו, כולל סרטון שצילם והפיץ ברשת. לאור זאת, טען המתווך כי מגיעים לו דמי תיווך גם בעסקה זו, אף שהעסקה נסגרה לאחר תקופת הבלעדיות. הוא דרש לקבל את דמי התיווך בהיקף של 1.5% מתוך מחיר הנכס, שנמכר תמורת 9 מיליון שקל.