היוטל מע"מ על פיצויים לפי חוק התכנון והבניה?

עם העלייה במודעות לאפשרות תביעת פיצויים מהועדות המקומיות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בשנים האחרונות, גברה שכיחותם של מקרי קבלת פיצויים כאמור מהרשות. כידוע, הוראת חוק זו מאפשרת לבעל מקרקעין (או לבעל זכות בהם) לתבוע פיצויים מהרשות במקרה בו נפגעו מקרקעיו עקב תוכנית (שלא בדרך של הפקעה), בין אם התוכנית חלה במישרין על מקרקעיו ובין אם היא חלה על מקרקעין סמוכים. לאחרונה עלתה, סוף-סוף, לדיון שאלת החיוב במע"מ בגין פיצויים אלו.

במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בחיפה (עש 870/02) נפסק, כי פיצויים שקיבלה תנובה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בעקבות תוכנית אשר שינתה ייעודם של מקרקעין שבבעלותה מסיווג של תעשיה לסיווג של דרך (לפני הפקעה), מהווים 'עסקה' כמשמעה בדיני מע"מ. באותו ענין, תנובה הגיעה להסכמה עם הועדה המקומית בדבר גובה הפיצוי ונחתם הסכם בין הצדדים, אשר לפיו קיבלה תנובה שני סוגי פיצויים: פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה וכן פיצויי הפקעה. בית המשפט דחה את עמדתה של תנובה, אשר ביקשה לשלם מע"מ רק בגין פיצויי ההפקעה.

ראשית נציין, כי נראה שבית המשפט צדק בהחלטתו לחייב את מלוא הפיצויים ששולמו לתנובה באותו מקרה במע"מ. כאשר מקרקעין מיועדים להפקעה ממילא, איננו מוצאים כל הצדקה מיסויית לאבחנה בין הפיצויים המשולמים בשלב הראשון של ההפקעה (קרי, שלב שינוי הייעוד של הקרקע לצורכי ציבור) ובין השלב השני בו הליך ההפקעה מושלם. חלוקת הליך ההפקעה לשני שלבים לפי דיני התכנון והבניה מקורה בשיקולים חוץ-מיסויים, שספק אם יש ליתן לה משקל לענין החבות במס. אם פיצויי ההפקעה חייבים במע"מ, כפי שהחוק קובע במפורש, הרי שמן הראוי למסות גם את הפיצויים המשולמים לבעל הקרקע בשלב הראשון של ההפקעה, ויש לדרוש זאת מהוועדה המקומית.

ואולם, איננו מסכימים לקביעה אחרת המשתמעת מפסק הדין. בית המשפט לא הסתפק בחיוב הפיצויים במע"מ במקרה המסויים שבו הופקעה הקרקע, אלא הגדיל וקבע, כי כל פיצויים בגין פגיעה במקרקעין עקב תוכנית הינם בגדר "עסקה" החייבת במע"מ. דחיית מסקנה כללית זו של בית המשפט נדרשת, לדעתנו, משום שסעיף 197 לחוק התכנון והבניה מהווה 'אכסניה' לקטגוריות שונות של מקרים שבהם תהא זכאות לפיצויים, ומן הראוי לאבחן ביניהם. כך, למשל, בעל קרקע עשוי לקבל פיצויים לפי הוראת חוק זו גם במקרה של "פגיעה עקיפה" במקרקעיו, כגון תוכנית המאשרת בניית פרוייקט מסחרי או סלילת כביש במקרקעין גובלים באופן שיגרום לבעל הקרקע למטרד רעש, זיהום אויר, חסימת אור השמש, ו/או פגיעות אחרות. במקרה האחרון, הרשות עשויה שלא להפקיע את הקרקע בסופו של הליך ואולם עדיין יהא בעליה זכאי לפיצוי בגין 'ירידת הערך' שנגרמה לקרקע שברשותו עקב התוכנית. לדעתנו, המקרה האחרון דומה ביותר לפיצוי נזיקי, אשר לגביו קבעו בתי המשפט מספר פעמים כי אינו חייב במע"מ.

כמו כן, יש לזכור כי השאלה, באילו מקרים תיחשב הפגיעה במקרקעין עקב תוכנית ל"מכר" לענין חוק מע"מ אינה השאלה היחידה, ויש לבחון בנוסף מיהם הצדדים ל'עסקה' ומהו ה"נכס" הנמכר, לצורך קביעת החיוב במע"מ. כך, למשל, במקרה האחרון בו ניזוק הנכס עקב תוכנית החלה על מקרקעין סמוכים ספק אם ניתן להצביע על 'קונה' כלשהו לצורך הקביעה כי נעשתה "עסקה" לענין מע"מ. כמו כן, קיים ספק משפטי ביחס להגדרת ה'נכס' הנמכר: האם מדובר במכירת 'מקרקעין' או שמא במכירת 'טובין' (כגון הזכות של בעל הקרקע שלא יגרמו לו למטרד, ואולי הנכס הוא הויתור על זכות התביעה לפיצויים).

כל נסיון לאבחנה בין תשלום פיצויים לעוסק לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה במקרה של תוכנית היוצרת מטרד במקרקעין שכנים ובין תשלום פיצויים במקרה נזיקי אחר, כפי שניסה לעשות בית המשפט, צפוי להיכשל. אם האחרונים אינם חייבים במע"מ, הרי שגם הראשונים אינם צריכים להיות חייבים. נזקים מסוג של 'ירידת ערך' קיימים הרי גם במקרי נזק אחרים, והם אינם ייחודיים לפגיעות במקרקעין לפי דיני התכנון והבניה. יש לשים לב, כי הועדה המקומית מקבילה למעשה ל'מבטח' במקרה האחר: אם אירע לבעל הקרקע אירוע נזק (אישור תוכנית פוגעת אשר גרמה למטרד), הרי שהוא זכאי לתבוע פיצוי מהמבטח (הועדה המקומית), כאשר אף תקופת הזכאות לתביעת הפיצוי (3 שנים) זהה לתקופה המקובלת בדיני הביטוח הכלליים.

לפסק הדין עשויות להיות השלכות מהותיות על על הוועדות המקומיות. במקרה בו בעל הקרקע הינו יחיד-פרטי (דהינו, מי שאינו "עוסק", "מלכ"ר", או "מוסד כספי") לענין מע"מ, הרי שתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עשוי להיחשב כ"עסקת אקראי" (אם ניתן להגדיר את העסקה כמכר של מקרקעין שאינם דירת מגורים), ובמקרה זה מי שיספוג את המע"מ תהא הועדה המקומית שתידרש לשלם את המס ולדווח עליה באמצעות טופס עסקת אקראי, ואשר מטבעה אינה זכאית לקזז מס תשומות (אלא אם הפיצוי ייקבע בשווי הנמוך משווי שוק, באופן שבעל הקרקע ישא במע"מ מבחינה כלכלית).

לאור עמדת בית המשפט כאמור על מקבל פיצויים שהינו עוסק לקחת בחשבון את החשיפה לתשלום מע"מ בגין פיצויים לפי סעיף 197, אם כי אנו מקווים שערכאות מחוזיות אחרות לא יאמצו את גישת פסה"ד האמור בעניין תנובה, אלא במקרה של פיצוי לפי 197 שמשתלם כשלב ראשון של ההפקעה.