מכירת נכס על ידי דייר מוגן שרכש את זכות הבעלות

שאלות

דייר מוגן רכש את זכות הבעלות על הנכס, ולאחר כמה שנים מכר את הנכס כפנוי.

· מהו יום הרכישה של הנכס (האם יום רכישת זכות הבעלות? האם יום רכישת זכות המגורים כדייר מוגן? האם תאריך אחר?).

· מהי עלות הנכס (האם עלות רכישת זכות הבעלות בלבד? האם עלות זכות המגורים כדייר מוגן מתווספת לעלות הנכס?)

· האם חיוב המס בגין המכירה יפוצל בין מיסוי לפי פרק ה' לפקודת מס הכנסה (זכות מגורים כדייר מוגן) ובין מיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין?

· האם קיימת הוראת ביצוע המתייחסת לסוגיה?

תשובות הוראת ביצוע 24/85 מיום 4.9.85 (מופיעה בקובץ הפרשנות לחוק מס שבח, מהד' 1988, עמוד 223) קובעת כדלקמן:

"דייר מוגן הרוכש את זכות הבעלים בנכס התפוס על ידו, ומוכרו כפנוי, ייקבע שווי הרכישה ביום רכישת זכות הבעלות, בהתאם לתמורה ששילם לבעל הנכס עבור זכות הבעלות. זכויותיו שהיו לו כ"דייר מוגן" יוכרו כניכוי של הוצאה, כאשר בחישוב אותן זכויות תילקח בחשבון התמורה שהיה עשוי לקבל, כנטו, לו היה מעביר את הזכות של הדירה המוגנת לאחר (לאחר קיזוז החלק המגיע לבעל הבית ולאחר ניכוי מס הכנסה).

תיאום הניכוי ייעשה מיום רכישת הבעלות עד יום המכירה. מכאן: 1) יום הרכישה של הנכס הוא יום רכישת זכות הבעלות. 2) עלות הנכס היא עלות רכישת זכות הבעלות בהתאם לתמורה ששולמה בגינה. שווי הזכות כ"דייר מוגן" יוכר כהוצאה, ששווייה בהתאם לתמורה נטו שהיה הדייר מקבל עבור העברת זכות הדיירות המוגנת לאחר. 3) חיוב המס במכירת זכות הבעלות יהיה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין בלבד. המיסוי לפי הפקודה בגין מכירת זכות הדיירות המוגנת הינה באופן תיאורטי ורעיוני בלבד.