מיסוי/חישוב שווי מכירה" בעסקת קומבינציהעליון

עובדות וטענות: המערער היה הבעלים של חלקת מקרקעין, שעליה היה בנוי ביתו, ואשר לגביה נחתמה עסקת קומבינציה עם חברה קבלנית. בהתאם לעסקה, העביר המערער חלק מן המקרקעין לחברה ואילו היא בתמורה התחייבה לבנות בית דירות ובו 12 דירות כאשר שתיים מתוכן יימסרו למערער. המשיב, מנהל מס שבח מקרקעין, חישב את סכומי המס עבור העסקה, כאשר את "שווי המכירה", לצורך מס שבח המוטל על המערער, חישב בצורה שונה מ"שווי המכירה" לצורך מס רכישה המוטל על החברה. המערער מלין על "שווי המכירה" שנקבע לצורך חיובו במס שבח. לטענתו, אין זה מוצדק ליצור פער בין "שווי המכירה" לצורך מס שבח ובין "שווי המכירה" לצורך מס רכישה כאשר מדובר במכירה אחת, שיש לה שווי אחד.

דיון משפטי: כב' הש' א' גרוניס: ככלל בעסקת קומבינציה מסוג מכר מלא (עסקה בה מוכר בעל המקרקעין את כל המקרקעין לקבלן) "שווי המכירה" הוא שווי הדירות שמקבל בעל המקרקעין לרבות רכיב הקרקע הצמוד להן. זאת, מפני שבמכר מלא מוכר בעל המקרקעין את כל המקרקעין לקבלן, ומקבל בחזרה דירות צמודות קרקע. לעומת זאת, "שווי המכירה" במכר חלקי (עסקה בה מוכר בעל המקרקעין רק חלק מן המקרקעין לקבלן) הוא שווי הדירות שמקבל בעל המקרקעין ללא רכיב הקרקע הצמוד להן. שכן, במכר חלקי מוכר בעל המקרקעין חלק מן המקרקעין בלבד, ומקבל בתמורה, דירות שנבנו על החלק שנותר בידו. כלומר, הקרקע הצמודה לדירות התמורה היתה מלכתחילה בידי בעל המקרקעין ונותרה בידו כל העת. בע"א 595/82 מנהל מס שבח נ' יוניזדה (להלן: "פרשת יוניזדה") נקבע, כי כאשר היתה קיימת על המקרקעין דירת מגורים פטורה ממס שבח ובעל המקרקעין מבקש לנצל פטור זה (על פי הוראת סעיף 49א(ב) לחוק), הרי "שווי המכירה" בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, כולל את רכיב הקרקע הצמוד לדירות שקיבל בעל המקרקעין. בכך השוותה, למעשה, ההלכה שנקבעה בפרשת יוניזדה את "שווי המכירה" בעסקת מכר חלקי ל"שווי המכירה" בעסקת מכר מלא, היינו, כאילו מוכר בעל המקרקעין את כל המגרש. ברם, אין סעיף 49א(ב) לחוק רלוונטי באשר לקונה, שכן מבחינתו נותרה העסקה כמכר חלקי, היינו ללא אותו מרכיב של הקרקע עליו יבנה את דירות התמורה. פרשת יוניזדה יצרה בעצם "שווי מכירה" שונה לצורך מס שבח ולצורך מס רכישה ובעוד "ששווי המכירה" לצורך מס שבח כולל במקרה זה את רכיב הקרקע הצמודה לדירות שקיבל בעל המקרקעין, הרי ש"שווי המכירה" לצורך מס רכישה איננו כולל את רכיב הקרקע האמור. לאור זאת, יש לדחות את טענתו העקרונית והכללית של המערער, כי אין ליצור "שווי מכירה" שונה לצורך מס שבח ולצורך מס רכישה.

הערעור נדחה המערערים יישאו בהוצאות בסך 30,000 ש"ח