שוק הנדל"ן בארה"ב תחת טראמפ - הסקטורים שיחטפו, ואלו שישגשגו

כהונתו השנייה של דונלד טראמפ כנשיא ארה"ב, שייכנס לתפקיד באופן רשמי ב-20 בינואר, צפויה לייצר מעגל רחב של השפעות על שוק הנדל"ן במדינה, ומגזרי הפעילות השונים. במבט רחב, בהינתן הרקע הפרו-עסקי של טראמפ, שתאב להצלחות עסקיות זריזות, כמו גם המדיניות הכלכלית שהוביל בעבר - והצהיר שנחוש לאמצה ביתר שאת גם במהלך כהונתו השנייה.

מדיניות מס, תמריצים וסביבת ריבית

בעוד טראמפ לא הוריד במהלך כהונתו הראשונה את שיעורי המס על רווחי הון מהשקעות נדל"ן באופן ישיר, הוא קידם את חוק הרפורמה במס, שנודע בשם Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), שנחקק בדצמבר 2017. החוק כלל שינויים מהותיים במערכת המס האמריקאית לרבות הפחתה חדה במס החברות, שבין היתר יצרו גם השפעות עומק על מיסוי השקעות נדל"ן.

ההקלה במס יצרה תנאים מטיבים עבור בעלי נכסים ומשקיעי נדל"ן דרך כמה סעיפים עיקריים: הרפורמה שיזם סיפקה הטבות משמעותיות למשקיעים בתחום, במיוחד באמצעות ניכויים, מנגנונים לדחיית מס ותמריצים להשקעות באזורים ייעודיים. השפעות אלו הפכו את ההשקעות בנדל"ן לאטרקטיביות מאוד בתקופתו. קידום מדיניות מס משוחררת ותמריצים כלכליים נוספים, שנחשבים לאחד מהמהלכים הבולטים שטראמפ צפוי להוביל במהלך כהונתו הקרובה, צפויים להקרין גם הם במידה רבה גם על הסנטימנט בשוק הנדל"ן האמריקאי. כך, המשך מדיניות של הורדת שיעורי מס החברות צפויה לעודד צמיחה ותפנה לחברות עסקיות הון זמין, שעשוי למצוא את דרכו להשקעות בנדל"ן. כמו-כן, טראמפ עשוי לקדם תמריצים דומים למשיכת הון זר, צעד שיכול לעורר ביתר שאת את הביקושים לנכסים בערים מרכזיות ובאזורי פריים-לוקיישן.

מנגד, העובדה כי טראמפ מאמץ מצע עם סיכונים אינפלציוניים (הטלת מכסים על ייבוא, הגדלת גירעון וכו'), מייצר חשש להאטה בקצב ירידת האינפלציה, ואף אולי להגברתה, וההגעה ליעד האינפלציה של הבנק הפדרלי של 2% עלולה להיות ארוכה ומאתגרת יותר.  הגברת קצב האינפלציה, אם תתרחש, עלולה להאריך את המגמה שכבר החלה של הפחתת ריבית על ידי הבנק הפדרלי ולהקשות על קצב ההתאוששות בעסקאות נדל"ן. יצוין כי קיימת קורלציה גבוהה בין דמי השכירות,  למדד המחירים לצרכן, בעיקר בכל הנוגע למתחמי מולטי-פמילי, שכן החוזים בסוג נכסים אלו הם לרוב קצרי-טווח ומתעדכנים בהתאם לתנודות במדד.

ואולם, יש לקחת בחשבון  שטראמפ שואף לדרבן את הפד' להוריד את רמת הריבית בארה"ב. לא ברור באיזה מידה הוא יצליח להשפיע, אך ברור כי הריבית ב-2025 תהיה במגמת ירידה ובין ריבית ונדל"ן מתקיים קשר הדוק, כאשר המשוואה פשוטה: ככל שעלות המימון יורדת, התשואה הפנויה עולה. למעשה, עלויות מימון גבוהות דוחקות חלק מהרוכשים, מהמשקיעים ומהיזמים אל מחוץ לשוק הנדל"ן ויוצרות אפקט שמצנן את הפעילות, ומאט את קצב רכישות הנדל"ן והתחלות הבנייה. מנגד, הורדות ריבית, ובעיקר הציפייה מהמשך מתווה ירידת הריבית, מתמרצת את המשקיעים לשוב להשקיע – ומכאן הדרך לעליות מחירים ולהתאוששות השוק קצרה יותר. בהינתן אלו, לצד דמוגרפיה מתרחבת וכלכלה איתנה וצומחת, יש שמעריכים שאנו לקראת תחילתו של מחזור של עליות מחירים בנדל"ן. בנוסף, הורדת ריבית משפיעה גם על שיעורי ההיוון (Cap Rates) בעצימות משתנה בין מגזרים, כשתעשייה, לוגיסטיקה ומולטי-פמילי מגיבים במהירות הגבוהה ביותר – ושם יש לצפות לשינוי כיוון בערכי הנכסים.

ישנה גם ציפייה שטראמפ יטיב עם תומכיו המיליארדרים, שחלק בלתי מבוטל מהם שחקנים דומיננטיים בשוק הנדל"ן. לא זו בלבד, אחד הנושאים בקמפיין שהוביל טראמפ התמקד בגובה הפטור ממס ירושה הטבה כזו, אם אכן תיושם, תטיב גם היא כמובן עם האוכלוסייה האמידה, אפקט שעשוי להוביל גם להשקעות גדולות יותר בתחום הנדל"ן ברחבי ארה"ב. ניתן לציין עוד כי אחרי שנת בחירות, בדרך-כלל, מגיעה עליית מחירים. יש כמה הסברים אפשריים לתופעה הזו כשהבולט מבניהם מסביר ששנות בחירות יכולות להיות מתוחות ולא נוחות לאמריקאים רבים, שמעדיפים לדחות את ההחלטות הרכישה או ההשקעה שלהם לאחר היוודע תוצאות הבחירות.

כך או כך, אנחנו עדיין בעיצומה של תקופת הזדמנויות בשוק, כשהערכה היא שהשינוי החיובי שיביא עימו טראמפ ישתקף רק בהמשך.

סקטור המשרדים

באופן טבעי, מדיניות פרו-עסקית מעודדת צמיחה בסקטור הנדל"ן המסחרי, בפרט במשרדים. מגזר המשרדים בארה"ב עבר שינויי עומק מבניים מאז פרוץ מגפת הקורונה. עבודה מרחוק הפכה לנורמה חדשה, ובהתאם ניצב המגזר בפני אתגרים משמעותיים - אך גם בפני הזדמנויות חדשות. בעוד שבעבר נחשבו המשרדים לנכס בטוח ויציב, הרי שהשינויים המתרחשים כיום מחייבים חשיבה מחדש על תפקידם והשפעתם על השוק.

אימוץ מודל עבודה היברידי הוביל לירידה חריפה בביקוש למשרדים מסורתיים ולעיתים גם לצמצום בשטח המשרדים המושכרים. חברות רבות ביצעו התאמות במבנה השכירות שלהן והתמקדו בהקטנה של שטחי המשרד, ובמקרים מסוימים אף במעבר לשטחי משרדים משותפים וחללי עבודה משותפים. הסחרור בשוק המשרדים כבר הוביל לנפילות של בנקים אזוריים, בעיקר בגלל ההלוואות הנדיבות שהעניקו לתחום. היום ערך הרבה בנייני משרדים שווה לעלות הקרקע בתוספת הריסת המבנה. מחיר הקרקע פחות הריסה ופינוי ההריסות.

ועל אף כל זה, יש גם מגמות שדוחפות לכיוון הנגדי. לאחרונה הצהיר אילון מאסק, שיעמוד בראש "המשרד ליעילות ממשלתית" בממשל טראמפ, כי הצעד הראשון שיעשה עם כניסתו לתפקיד יהיה להחזיר את כל עובדי הממשל למשרדים ולמעשה לחסל את העבודה מרחוק. זהו מהלך שעשוי להשפיע גם על מעגלים רחבים יותר, כמו המגזר העסקי, שבחלקו נאבק בדפוס העבודה ההיברידי, לאחר שמעסיקים וחברות הפנימו את החשיבות והקשר שבין נוכחות העובדים במהלך שבוע עבודה במשרד לביצועיה העסקיים של החברה.

ככל שאפקט החזרה לעבודה במשרדים יגבר, ויקרין למעגלים רחבים יותר, סביר כי נראה שיעורי תפוסה עולים בענף המשרדים, זאת לאחר מספר שנים רצופות שספג מהלומות קשות ונותר בחלקו ללא אכלוס. להערכתי, עיקר השינוי ישתקף בנייני משרדים חדשים ואיכותיים (Class A) לעומת בנייני משרדים ישנים, שעלולים לסבול משיעורי תפוסה נמוכים לאורך זמן.

לוגיסטיקה ותעשייה

סקטור הלוגיסטיקה בארצות הברית עשוי להיות אחד הנהנים העיקריים ממדיניות פרו-עסקית של טראמפ. מדיניות סחר שמתעדפת הקמת מפעלים ותעשיות בארה"ב, לצד מהלכים כמו תקנות איסור ייצוא הבסיס התעשייתי של חברות אמריקאיות ועידוד חזרה והעתקה של תעשיות ייצור לתוך גבולות ארה"ב (Reshore), צפויים לייצר רוח גבית חזקה בביקוש למתקני לוגיסטיקה, אחסון והפצה בקרבת מרכזי ייצור ותעשייה בכמה אזורים נבחרים ברחבי ארה"ב.

כמו-כן, מגזר הלוגיסטיקה, שמושפע ישירות מעלייה עקבית בהיקפי הסחר האלקטרוני (E-Commerce), ימשיך לצמוח במקביל להתרחבותן של תאגידים ופירמות קמעונאיות שיציעו את שירותיהן באזורים נוספים בארה"ב. אלו ידחפו להתרחבות סקטור הלוגיסטיקה, כמו גם לעלייה בערכי הנכסים. המגמה צפויה כאמור להשתקף בעיקר באזורים מסוימים, בקרבה לנמלים מרכזיים, למשל בלוס אנג'לס או סוואנה בג'ורג'יה, שעשויים להמשיך להפגין ביקוש גבוה למתקני לוגיסטיקה ותובלה, במיוחד על רקע שינויי הסחר. כמו-כן, אזורים כמו טקסס ואוהיו, שממוקמים אסטרטגית בין מזרח ומערב ארה"ב, צפויים להמשיך להוות מוקדי צמיחה בענף.

בתוך כך, גם ההשקעה בטכנולוגיות לוגיסטיות מתקדמות, כמו רובוטיקה, רכבים אוטונומיים וניהול מחסנים חכם, עשויה להוביל לעלייה בביקוש להשקעה במתקנים לוגיסטיים חדשניים ומותאמים טכנולוגית. המשמעות היא שנדרש מהמשקיעים להכיר את התחום באופן אינטימי, להבין את המגמות באזור ולבחור בקפידה נכסים שיש בהם פוטנציאל משמעותי להצפת ערך. לסיכומו של עניין, מגזר התעשייה והלוגיסטיקה בארה"ב נשען על יסודות שוק חזקים, בין השאר, הודות לדפוסי צריכה שהתקבעו, בראשם צמיחת היקף המסחר באונליין(E-Commerce) , פיתוח תשתיות סחר מקוון של תאגידים וחברות ענק, כניסה של שחקני ריטייל חדשים ואופטימיזציה של מיקום, שממשיכים להניע את צמיחת הביקושים למרכזי תעשייה, אחסון, שינוע והפצה. מדיניות כלכלית שיוביל טראמפ רק תאיץ מגמות אלה.

נדל"ן למגורים

קיצוצי מיסים למעמד הביניים עשוי לעודד רכישת בתים ולגרום בהתאם לעלייה במחירי הדירות באזורים מסוימים. לא מדובר רק בהתעצמות רכישת דירות מצד משקי בית אלא הפחתת המיסים, והורדת מס חברות כאמור, יועילו גם לגופי השקעה גדולים לרכוש דירות או מקבצי דיור בצורה מאסיבית. מדינות "אדומות" ("רפובליקניות"), למשל בדרום ומערב ארה"ב, כמו טקסס ופלורידה, עשויים להנות מגידול משמעותי בפיתוח שוק הנדל"ן, הודות למיסוי נמוך, מדיניות רגולטורית ידידותית ותמריצים עסקיים. לא זו בלבד, טראמפ קידם בכהונתו הראשונה השקעות מאסיביות בתשתיות, מהלך שאם ישחזר גם בכהונתו המתקרבת עשוי להשפיע על אזורים בהם יושקעו כספים בפיתוח תחבורה, כבישים ותשתיות עירוניות, אפקט שידחוף את ערכי הנכסים באזורים לגבהים חדשים.

לצד זאת, אם טראמפ יגביל הגירה לארה"ב, לא כל שכן יגרש מהגרים, הדבר עשוי לפגוע בשווקי נדל"ן המיועדים בעיקר לאוכלוסייה חדשה, ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, ולהביא להתרופפות המחירים באזורים מוחלשים.

מולטי-פמילי

בפעם ראשונה מזה שלושה עשורים נרשמו ירידות בשווי נכסי מולטיפמילי כתוצאה מעלויות חוב גבוהות, פועל יוצא של סביבת ריבית גבוהה, זאת במקביל לגידול בעלויות ביטוח ותפעול. בכיוון הנגדי, ישנה ירידה חדה ביכולת הכלכלית של משקי בית ליטול משכנתאות, והתוצאה היא שבהעדר מימון, נדחקים רבים מהם מחוץ לשוק הבעלות, ומוצאים פתרון במגורים בשכירות בנכסי מולטי-פמילי, אפקט שמעלה את דמי השכירות בסוג נכסים אלו. נתון שמשקף זאת היטב מצביע על כך שנכון להיום 8.5% מהבתים בארה"ב שווים למעלה ממיליון דולר, האחוז הגבוה ביותר שנרשם אי-פעם. לפני חמש שנים פחות מ-4% מהבתים היו מעל מיליון דולר ולפני עשר שנים פחות מ-2%.

באזורים מסוימים ראינו גל בנייה של מקבצי דיור שהציף את השוק והביא לנפילת מחירים, ואולם באזורים מסוימים, שבחלקם אמנם ישנן ירידות מחירים כחלק מהסנטימנט בשוק, עדיין יש זרמי הגירה חיוביים וקיים מחסור בנכסי מולטיפמילי, כך שצד הביקוש מתעלה על ההיצע. מגמה זו מחדדת את הטעויות הנפוצות שמנהלים ומשקיעים נוטים ליפול אליהן - להתמקד בנרטיבים כלליים על השוק כולו או סקטור מסוים ולהחמיץ הזדמנויות שמופיעות באזורים ושווקים ספציפיים Sub Markets)), שכן כאן נבחנת ההיכרות והמומחיות של המנהלים עם השוק והאזורים שמציפים הזדמנויות השקעה עם פוטנציאל תשואה יוצא דופן.

חשוב לזכור שבנכסי מולטיפמילי קיימת קורלציה חזקה בין לחצי אינפלציה לדמי השכירות: חוזי השכירות הם כאמור לרוב קצרי מועד כך שבעת ביצוע חידוש חוזה או כניסת דייר חלופי, דמי השכירות מתעדכנים בהתאם למדד המחירים המהווה מנגנון הגנה מפני התפרצות אינפלציונית, שאת השפעותיה הספקנו להכיר. אם לסכם, שוק המולטיפמילי בארה"ב נמצא בעיצומם של רצף שינויים, אך מנהלים מנוסים, שמצוידים בהון זמין (Dry Powder) וחברו לשותפים אסטרטגיים-מקומיים המתמחים במגזר זה, ימצאו בו הזדמנויות השקעה משמעותיות. עם אסטרטגיה נכונה והסתכלות מעמיקה על תנאי השוק המקומיים, ניתן יהיה לנצל את התנאים הנוכחיים לטובת יצירת ערך רב בטווח הארוך.

בשורה התחתונה, אנחנו בעיצומה של תקופת הזדמנויות, כשהשינוי החיובי שצפוי להביא עימו טראמפ ישתקף בשוק רק בהמשך הדרך. בכל אופן, חזרתו לנשיאות ארה"ב עשויה להשפיע בצורה רבת-פנים על שוק הנדל"ן, מגזרי הפעילות והאזורים השונים. יזמים ומשקיעים יצטרכו להיערך לשינויים פוטנציאליים במדיניות מס, רגולציה ותמריצים, ולהתאים את האסטרטגיות שלהם לפי מגמות אזוריות וסקטוריאליות. ועדיין, צריך לזכור שזהות הנשיא הנבחר לא אמורה לשמש כתכנית השקעה אסטרטגית, אלא רק כזו שמייצרת קריאת כיוון ומאפשרת לבחון ולזהות מגמות כלליות. בטווח הארוך, מה שייקבע, אלה הן היכולות, הכישורים והניסיון של מנהלים ושותפיהם האסטרטגיים בשוקי היעד לאתר ולהשקיע בנכסים איכותיים תוך הבנת המגמות  ברמת המאקרו, אך לא פחות חשוב, לאחר ניתוח מבוסס נתונים ברמת המיקרו, שכן רק כך ניתן להעריך את אטרקטיביות ההשקעה בנכס נדל"ן.

כותב המאמר אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, הפעילה שלושה עשורים בהשקעות נדל"ן גלובליות עבור משקיעים כשירים. אין לראות בנכתב המלצה להשקעה.