הזדמנויות בנדל"ן? החברה שמובילה מהפכה בתעשייה

איש לא ציפה, לא במהלך יום ד' ולא מאז חשף הנשיא טראמפ את תוכניות "יום השחרור" שלו בתחילת פברואר, שהתוכנית תביא לעליות במניות. ההפך הוא הנכון, ועובדה - במהלך פברואר ומרץ 2025 ירד מדד ה-500 S&P ביותר מ-10%, מה שנראה הגיוני, לא בגלל תוכניות יום השחרור כמו בגלל ההערכות הגבוהות של המניות. מה שכן מפליא הוא שמתחילת חודש אפריל עד סוף יום ד' המדד עלה מעט. זה מאוד הפתיע. יותר מכך, אם תסתכלו על מהלך המסחר ביום ד' האחרון, תגלו שהוא נסגר בעליות בכל מדדי המניות, אבל ההתנהגות של המדדים לאורך יום המסחר הייתה המעניינת.

המדדים, שבצהרי היום הגיעו לשיא יומי, התהפכו והתחילו לרדת, ועד שעה לפני סגירת המסחר ירדו הנאסד"ק וה-500 S&P בכ-1%, ואז שוב שינו כיוון כלפי מעלה ובשעת המסחר האחרונה עלו בכ-1%. כלומר, יום רביעי הסתיים באווירה חיובית למניות. הנשיא טראמפ, כפי שהבטיח וכפי שכולם ציפו, פרסם לאחר המסחר של יום ד' את עיקרי תוכנית "יום השחרור" שלו, שכל מי שעקב אחרי התקשורת ציפה להם וגם ציפה לירידות במניות כתגובה. צריך כמובן להוסיף שלצד העובדה שהתוכנית היתה ידועה למשקיעים והציפיות היו לירידות, הרי שגם בורסות אסיה, שהקדימו את בורסות ארה"ב ואירופה, הראו כיצד יגיבו המשקיעים כי הן ירדו, וראו זה פלא, ביום ד' המניות עלו. התנהגות המשקיעים במהלך המסחר של יום ד' הייתה כאילו הבינו שתוכנית יום השחרור נדחתה. אלא שבמסחר שלאחר הסגירה במדדים נפלו בעוצמה. 

"יום השחרור", אגב, הוא המיתוג של הנשיא טראמפ ליום שבו הודיע שיפעיל מכסים על תוצרת חוץ תוך הבטחה שהמהלך יביא להכנסות ממכסי החוץ שיועברו לקיצוץ מיסים בארה"ב, לצמצום הגירעון ולדרבון הייצור בארה"ב. אבל מאותו יום בו הבטיח הנשיא לשנות את מערך המיסוי הגלובלי גם הוסבר לכל משקיעי העולם שהכלכלנים מצפים שבסופו של דבר ישלם הצרכן מחירים גבוהים יותר ושחקלאים ויצואנים אמריקאים ייפגעו מעלויות גבוהות יותר עבור חומרים מיובאים, שהאינפלציה תחזור ועוד כהנה וכהנה בעיות שהתוכנית תגרום. אפילו מעבדת התקציב של אוניברסיטת ייל העריכה שהתוכנית עלולה לעלות לצרכן האמריקאי הממוצע בעוד 2,700-3,400 דולר לשנה. ההיגיון הכלכלי אומר שחוסר הוודאות שיצרה המדיניות החדשה צריך היה להוביל לתיקון הערכות משמעותי בניו יורק, מה שאכן התבטא במדד אמון הצרכנים שירד במרץ לשפל של 12 שנים, וההיגיון הכלכלי אכן תיפקד במהלך פברואר ומרץ. השאלה המעניינת היא מי קנה מניות מאז תחילת אפריל, ויותר מעניין מי קנה מניות במהלך יום ד' האחרון, ערב פרסום התוכנית. 

• אפל נופלת ב-7% בטרום - איך המכסים ישפיעו עליה?
• "המכסים ימתנו את הצמיחה בארה"ב השנה ל-1.5% מ-2.5%"

האמת? זה בכלל לא חשוב מי קנה מניות מאז תחילת החודש. מה שחשוב הוא האם הרעיון כולו היה מוצדק והאם התיקון עד כה לא יהפוך למשבר של ממש. לי אין שום ספק שרעיון התיקון של הסחר הבינלאומי היה מוצדק, לבטח מנקודת המבט האמריקאית ושטראמפ בחר בעיתוי הנוכחי בצדק כי ארה"ב נמצאת כרגע במצב כלכלי ייחודי שמאפשר לה לבצע מהלך כזה שמבחינתה הוא צודק. האמת? זה גם מהלך צודק לכל מי שמאמין בכלכלת שוק חופשית.

השאלה תהיה כיצד יגיב שאר העולם. על השאלה הזו קשה עדיין לענות כי התשובה קשורה להיגיון. ההיגיון אומר שטראמפ יכול היה להעז ולהודיע על תוכנית כזו אך ורק מנקודה של עוצמה כלכלית וצבאית. ההיגיון גם אומר שזה המצב כרגע, ולכן התוכנית (לאחר מו"מ) תתבצע. כאשר מתבוננים במפת "מי ייפגע הכי קשה מהתוכנית", שהביאה סוכנות רויטרס, מגלים שהפגיעה הקשה אינה רק תוצאה של תגובה אמריקאית למכסי מגן אלא גם תגובות לתופעות כמו "מניפולציה במטבעות", "חסמי סחר" וכדומה. כלומר, סין היא הנפגעת הגדולה אבל לא יותר יחסית למדינות כמו אלג'יריה, דרום אפריקה, קזחסטן או מדגסקר, כך שההיגיון לבדו לא יהיה הגורם שיקבע, אבל טראמפ, לדעתי, מתחיל את המאבק מנקודת חוזקה. החשיבות של הצריכה האמריקאית, במיוחד לסין עדיין, קריטית, וקשה להניח שמישהו ינסה להגיב בצורה שאינה כלכלית, מול ארה"ב. טראמפ, לדעתי, לוקח סיכון מחושב. 

לפיכך, בנושא המניות אני מאמין שמדובר ב"תיקון הערכות" ולא במשבר, אבל בינתיים עדיף לשבת על הגדר ולצפות וכפי שאמר וורן באפט, "אם הירידות יימשכו עדיף להתחיל לקנות מניות של חברות אמריקאיות מובילות". בכך מאמינים רוב משקיעי העולם, כולל הסינים. 

• האיחוד האירופי נערך לתגובה: מה צפוי בעקבות מכסי טראמפ?
• הנפילה החדה במחירי הנפט: איך זה משפיע על תחום האנרגיה המתחדשת ומה ההשפעות בכלל?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

One-stop shop של תחום הנדל"ן

לדברי אסטרטג ההשקעות בנדל"ן והמרצה באוניברסיטת קולורדו, מייק דלפרטה, "החלום הגדול גם של צרכן נכסי הנדל"ן, גם של הברוקרים שמוכרים נכסים כאלו וגם של נותני המשכנתאות היה תמיד יצירה של One-stop shop ecosystem in real estate (ארגון, גוף מסחרי או אתר, שמספק לצרכן את כל מגוון השירותים ו/או המוצרים תחת קורת גג אחת), סוג של מרכז לעסקאות נדל"ן שבאמצעותו יוכלו קונים ומוכרים להפוך את תהליך העסקה לפשוט יותר, למובן יותר ולרווחי יותר לשני הצדדים. נראה לי", סיכם הפרופסור, "שחברות מהסוג של Rocket Mortgage, Zillow (סימול:ZG) ושכמותן, מצליחות להגיע, בעזרת ההתקדמות של מהפכות הטכנולוגיה והאינפורמציה והמיזוג של ה-AI, למודל הנחשק הזה".

שתי החברות הנ"ל ועוד רבות שמצטרפות לניסיון ההקמה של one-stop shop, במיוחד Rocket Mortgage, מובילות מהפכה בתעשיית הנדל"ן.

במאי 2016 יצא השבועון האקונומיסט בכתבה תחת הכותרת "אחד ממלווי המשכנתאות הגדולים באמריקה אינו כמו האחרים", שבה התפעלו מקצב הצמיחה של חברת הלוואות/משכנתאות מקוונת שמנצלת את האפשרויות שייצרה מהפכת הטכנולוגיה/אינפורמציה. "בנק וולס פארגו הוא גם הספק הגדול ביותר באמריקה של משכנתאות קמעונאיות", נכתב בכתבה, "ומאפשר לאנשים שמחפשים משכנתא, באמצעות 6,246 הסניפים שלו, כספים שמותאמים אישית ללווה וזולים יחסית. בנק אוף אמריקה ובנק ג'יי.פי מורגן שמפעילים מודל דומה למשכנתאות, נמצאים במקום השלישי והרביעי ביצירת משכנתאות בארה"ב. אבל חברת המשכנתאות השנייה בגודלה בארה"ב היא חברה טכנולוגית חדשה, Quicken Loans שמה, שעושה עסקים אחרת לגמרי. אין לה סניפים בכלל, והיא מקיימת אינטראקציה עם לקוחותיה רק באמצעות האינטרנט והטלפון (האלחוטי כמובן). Quicken גם לא דורשת פיקדונות, מסתמכת על מימון סיטונאי כדי לממן את ההלוואות שלה, ולמרות (או אולי בגלל) שבירת כל המוסכמות הללו היא החברה הצומחת ביותר בתעשייה: ההלוואות החדשות שלה עלו מ-12 מיליארד דולר ב-2008 ל-79 מיליארד דולר ב 2015". 

את Quicken Loans, שכל כך הרשימה את האקונומיסט, הקים דן גילברט ב-1985 בעיר דטרויט. החברה הוקמה תחילה כחברת הלוואות רגילה, אלא שבשנת 1990 הבין גילברט את האפשרויות שבמסחר המקוון והעביר את החברה למסחר מקוון. מאז  שינתה החברה את שמה ל-Rocket Mortgage LLC (סימול:RKT), הונפקה, ובמהלך השבוע שעבר הודיעה על רכישה של שתי חברות. את חברת Mr. Cooper Group Inc (סימול:COOP) רכשה בעסקת מניות בשווי 9.4 מיליארד דולר, ואת חברת Redfin Corp (סימול:RDFN), פלטפורמת תיווך דיגיטלית לעסקאות נדל"ן מסיאטל, רכשה בסכום של 1.75 מיליארד דולר, גם בהחלפת מניות. 

Mr. Cooper Group היא חברה מקוונת שעוסקת במשכנתאות למגורים, במחזור משכנתאות, בהלוואות לדיור ומימון מחדש של הלוואות לדיור. נכון לשנת 2023, החברה הייתה אחד משירותי המשכנתאות הגדולים בארצות הברית עם תיק שירות של כ-937 מיליארד דולר ויותר מ-4.3 מיליון לקוחות. Redfin פועלת כחברת תיווך נדל"ן למגורים בארה"ב ובקנדה, מפעילה שוק נדל"ן מקוון, ומספקת שירותי נדל"ן, לרבות סיוע לאנשים ברכישה או מכירה של בית כולל שירותי בעלות והסדר, וכן מייצרת, מוכרת ומספקת משכנתאות, ובנוסף משתמשת בפלטפורמות דיגיטליות כדי לחבר בין צרכנים לנכסים להשכרה ולפרסום אחר. מסתבר שמאז אותה כתבה במאי 2016, מתחזקת החברה כיום הלוואות בסך 2.1 טריליון דולר, ומייצגת למעלה מ-19 מיליון בעלי משכנתאות (1 מכל 6 בארה"ב).

קונים רבים נטשו את שוק הנדל"ן

מדוע הסיפור הזה חשוב? כי Rocket Mortgage ו-Zillow מובילות מהפכה של ממש בשוק המשכנתאות שמאז מגפת הקורונה סובל מזעזועים רבים. ברוקרים ומלווי משכנתאות נאבקים בשנים האחרונות בשוק דיור אנמי. מכירות הדירות בשנת 2024 ירדו לרמה הנמוכה ביותר מאז 1995, זו השנה השנייה ברציפות. קוני נדל"ן רבים נטשו את שוק הנדל"ן בעקבות התנהגות הריבית, חוסר הוודאות וכדומה, והמומחים מאמינים שקונספט ה-one-stop shop יכול לעורר את התעשייה.  

הסיבה שבגללה העליתי את הנושא הזה היא ששתי המניות, RKT ו-ZG, ירדו מאז שיאי קיץ 2021 ב-42% וב-58% בהתאמה (RKT יורדת כבר מאז קיץ 2020 למעשה ומאז ירדה ב-58%). למרות הירידות, קונצנזוס האנליסטים עדיין אינו נלהב ממחירי שתי המניות הללו. RKT למעשה מומלצת כרגע בין "מכירה" ל"החזקה", ואילו ZG בין "החזק" ל"קנייה אנמית". מי שיבדוק את מצבן של שתי החברות ואת הסביבה העסקית של תעשיית המשכנתאות כרגע, יגיע למסקנה שהאנליסטים צודקים, אבל דעתי היא שכדאי מאוד להכניס את שתי המניות ל"קבוצת המעקב", במיוחד את RKT.

העתיד לא חיובי לסקטור המשכנתאות

הסיבות לירידות הממושכות של המניות מתחילות עם ההערכות המטורפות אליהן הגיעו המניות במחצית השנייה של 2021. לקח למשקיעים זמן עד שהם שהבינו שהערכות השיא של קיץ 2021 היו חלק מהאווירה הכללית, מהמומנטום, שהביאו לשבירת שיא כל הזמנים ושנתמכו על ידי ציפיות מוטעות לגאות מתמשכת. כלומר, גאות 2021 במניות התבססה על הציפיות של אותה תקופה - היציאה מהקורונה והצמיחה הכלכלית החזקה של 2021. אלא שבמהלך 2022-23 הסתבר שהאינפלציה אינה יורדת כפי שציפו והכלכלה אינה צומחת כפי שציפו. גם התעלמו מההאטה בתחום הנדל"ן ומהעובדה שתעשיית הנדל"ן נפגעה למעשה יותר משאר הסקטורים האחרים. 

אם ניקח כדוגמה את RKT, אז בין 2021 ל-2023 החברה עברה להפסדים, וכיום לאור הציפיות שהריבית והאינפלציה לא יירדו כפי שהעריכו תחילה, אין זה פלא שהקונצנזוס כפי שהוא. אבל חוסר הוודאות "עובד" לשני הכיוונים. נכון שכרגע נראה שהעתיד אינו חיובי לסקטור המשכנתאות, אבל דברים יכולים להשתנות, מה גם שהרכישות שהחברה ביצעה לאחרונה מבטיחות גם התייעלות גבוהה וגם עלייה בהכנסות. תוצאות הרבעון הראשון של 2025 לא יעודדו, לדעתי, את מניות שתי החברות, אבל זה כבר מגולם במחירי המניות, ולכן כדאי כאמור להתחיל ולעקוב מקרוב. RKT תפרסם את דוחותיה במהלך החודש כך שיש מספיק זמן ללמוד גם את מצב החברות וגם את המצב במקרו-כלכלה. המניה, גם כיום, יקרה מאוד אבל מי שמצפה למכפיל כלכלי במניה כזו - זה לא יקרה.

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ. העושה במידע הנ"ל שימוש - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. הכתב עשוי להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.