אוורגרנד המתרסקת מבשרת על סוף בועת הנדל"ן הסינית?

בחודש שעבר, בצילומים שרצו ברשתות החברתיות, הרשויות בסין פוצצו 15 בנייני מגורים שעמדו לא גמורים בעיר קונמינג במשך מספר שנים. זה לא דבר חדש. סין מתמודדת עם שכונות וערי רפאים, גורדי שחקים לא גמורים ואינספור בעיות בסקטור הנדל"ן, שהוגדרו אשתקד ע"י יו"ר הבנק המרכזי הסיני (PBOC), גואו שוקינג כ"קרנף לבן" שמאיים על הכלכלה הסינית. 

כך נראית קריסת השכונה:

<

כדי להתמודד עם הקרנף הלבן שהוא שוק הדיור הסיני, באוגוסט שנה שעברה, הממשל בסין הציג את מדיניות "שלושת הקווים האדומים". מה המדיניות אומרת? בפשטות הממשל הסיני מנסה להוריד את המינוף של החברות הסקטור, בשל מרכזיותו של הנדל"ן בתדלוק הכלכלה הסינית.

>>האג"ח הסיני בוער: הדירוג של אוורגרנד הורד לזבל והשוק בסכנה

לפי הנתונים שפרסם, החשיפה של הבנקים לתחום הנדל"ן עלו ב-39% מסך כל ההלוואות במדינה, הן בתחום המשכנתאות והן הלוואות ליזמים. בסך הכול, התחום היווה קרוב ל-29% מכל תנועת הכספים במערכת הבנקאית הסינית נכון לחודש ספטמבר. זה המון וזה מטריד את הממשל, שעד כה אמר כי לא יציל את החברות הממונפות.
 
3 הקווים כוללים את הורדת המינוף לפחות מ-70%, הורדת החוב ביחס לאקוויטי (Gearing Ratio) לפחות מ-100% ויחס של מזומן לחוב קצר טווח למכפיל 1. בעצם הסינים סגרו לחברות הנדל"ן שלהם את ברזי האשראי, בניסיון לשלוט על כל השרשרת מהבנייה ועד המכירה, וזה הוביל לגל של פשיטות רגל.
 
הצעד הזה, גם אם מתבקש, הכניס את סקטור הנדל"ן הסיני לסחרחרה, לאחר עליות מחירים אסטרונומיות שהממשל הסיני אחראי להן, בשל העלויות הגבוהות של הקרקע ומיסוי על בנייה, שמהווים בין 40 ל-60% ממחיר הדירה ודחפו את המחירים מעלה מעלה, למרות עודף בנדל"ן למגורים.

הורדות דירוג וחדלויות פירעון
אבל ייתכן שמה שהממשל הסיני ניסה לעצור רק הוסיף שמן למדורה. בתחילת החודש, סוכנות הדירוג הבינ"ל מודי'ז הורידה את דירוג הסקטור לשלילי. "הרגולציות הסיניות שמכוונות לשלוט במחירי הדירות ובמינוף הסקטור, כמו גם להכיל את החשיפה הגדולה של הבנקים הסינים לשוק הנדל"ן למגורים, עצר את יכולת המימון של מפתחים. מכירות של נכסים, נזילות ותזרים מזומנים ירדו ומעלים חששות לסיכוני מחזור חובות, במיוחד ליזמים חלשים", כתב סדריק לאיי, סמנכ"ל במודי'ז ואנליסט בכיר בחברה ואמר כי ב-12 החודשים הקרובים השוק יסבול ממצוקת נזילות וירידה של עד 5% במכירות הדירות.
 
וגם מי שחשבו שחסין לכל הרגולציות, בפשטות אינו כזה. עכשיו אוורגרנד (3333.HK) שצברה חובות שנאמדים בכ-300 מיליארד דולר ושהיא אינו מסוגלת להחזירן, עומדת לפוצץ את הבועה. החברה שייכת למועדון גלובל 500, מה שאומר שהיא אחת החברות הגדולות בעולם בהכנסות. אוורגרנד מעסיקה 200 אלף בני אדם ואחראית על עוד 3.8 מיליון עבודות עקיפות בשנה. היא גם בעלים של קבוצת הכדורגל גאונז'ו אוורגרנד והיא בונה את האצטדיון הגדול בעולם.
 
אבל כל הדברים המרשימים האלה לא מספרים את הסיפור. המניה לעומת זאת מספרת ועוד איך. מתחילת השנה היא ירדה מ-14.9 דולר הונג קונגי והיום נסגרה על 2.3 דולר ה"ק, כשהיום היא ירדה בלמעלה מ-10% - ירידה של כמעט 85% מתחילת השנה – והורידה יחד איתה את כל בורסת הונג קונג שנפלה ב-3.3%.

יזמית הנדל"ן שמחקה היום 87% מערכה
עוד יזמית נדל"ן שנמצאת בבעיות קשות היא סיניץ' (2103.HK), שהתרסקה היום בלא פחות מ-87% והמסחר בה נעצר בשל כך. הסיבה? ניחשתם נכון, בעיית נזילות. לחברה יש חובות של 246 מיליון דולר שצריכים להיפרע בחודש הבא, כשנכון לכרגע שווי השוק שלה הוא בערך 230 מיליון דולר. רק בשבוע שעבר סוכנויות הדירוג הורידו את דירוג האשראי של החברה והורידו את התחזיות לגביה ולאפשרות כי תעמוד בהתחייבויותיה. בקיצור, בלאגן. 

"השורש של הצרות של אוורגרנד וכל יתר היזמים הסינים הממונפים, היא שהביקושים למגורים בסין נכנס לתקופת התכווצות ומצבה של אווגרנד שם פוקוס על גל של פשיטות רגל של חברות נדל"ן שישפיע על צמיחתה של סין", כתב האנליסט מארק ויליאמס מקפיטל אקונומיקס במכתב למשקיעים והוסיף כי "זה המבחן המשמעותי מזה שנים שהמערכת הפיננסית הסינית צריכה להתמודד עמו".
 
רבים בשוק העולמי מתייחסים לנפילת אוורגרנד לרגע "הליהמן ברדרז", בהשוואה לבנק הענק שפשט את הרגל במשבר הסאב פריים ב-2008. למרות שהממשל האמריקאי נתן לבנק ליפול, ובצדק, את יתר הבנקים הוא הציל. הממשל הסיני אינו רחמן כלל וכלל. הוא כבר הודיע כי לא יחלץ חברות שהגיעו לקשיים בשל מינופי יתר.

ההשלכות הגלובליות - סערה בכוס תה או טייפון?
אמנם קריסתן של חברות הנדל"ן בהחלט יכולות להשפיע על הכלכלה הסינית, החשיפה של השווקים הפיננסיים הגלובליים לשוק הזה שם הוא נמוך באופן יחסי ולא מעט צופים בשוק אומרים כי ההשפעות של זה לא יורגשו בשווקים בארה"ב. אז הם אומרים.
 
"להערכתנו, הדרך שבה מחנק האשראי של אוורגנרד ייפתר ידחוף את סנטימנט השוק, כששוק האג"ח הסיני עלול לקבל מכה ואובדן האמון יזלוג לשוק הנדל"ן הרחב", העריכו בגולדמן זאקס.
 
אבל הסכנה האמיתית לשווקים הסינים, היא הסופה שמייצרים מספר סקטורים יחדיו. בין אם אלו הרגולציות נגד חברות הטק שמחקה טריליונים משוויין בשנה, בין אם זה סקטור הלימוד הפרטי וגם הנדל"ן, כולם במים סוערים. האדוות הכלכליות מצטברות והולכות, וכבאפקט הפרפר, עלול להשפיע עמוקות על ההתאוששות הכלכלית הסינית ומשם יזלוג לעוד ועוד שווקים שתלויים במסחר מול סין כדי להתקיים. ואז המיתון שבעולם כל כך מנסים לחמוק ממנו מאז התפרצות המגפה, פשוט יפרוץ מעצמו ויפיל את השווקים ואת הסחורות בעולם.