יוצאים מהפנטזיה: כדור השלג של הנדל"ן בסין ממשיך לצבור תאוצה

סקטור הנדל"ן לדיור בסין הוא עצום. כמה עצום? לפי בנק ההשקעות גולדמן זאקס (GS) השווי הכולל של השוק מגיע לכדי 52 טריליון דולר – או פי 2 משוק הנדל"ן המקביל בארה"ב. זאת למרות שאוכלוסיית סין היא למעלה מפי 4 מאוכלוסיית ארה"ב. הסקטור מהווה 29% מהתמ"ג הסיני, שפחות או יותר בנו דמוגרפית לאוכולוסייה שאמורה להיות ב-2 העשורים הקרובים, כך שבניגוד לארה"ב, 20% מהדירות בשוק, או 65 מיליון יחידות דיור, הן לא מאוכלסות. יתר על כן, אצל מרבית הסינים, 70% מההון העצמי שלהם מושקע בנדל"ן למגורים.

למרות שהממשל הסיני מנסה להציל את אוורגרנד (3333.HK), חברת הנדל"ן השנייה בגודלה בסין שהיא גם החברה עם הכי הרבה חוב בעולם, עם למעלה מ-300 מיליארד דולר ו-1.6 מיליון דירות שלא סיפקה לרוכשים. זו בעיה קשה. אבל אוורגרנד, היא רק "היהלום שבכתר" של סקטור הנדל"ן הקורס.

אתמול, חברת פנזטיה החזקות (1777.HK) הודיעה כי אינה עומדת בפירעות על חוב בהיקף של 206 מיליון דולר. לפני חודש, החברה הודיעה על הפסקת המסחר במניה שלה עד להודעה חדשה, אחרי שכבר איבדה כ-60% מערכה מתחילת השנה. לפי הדוחות שלה למחצית הראשונה של השנה, לחברה היו דאז 12.8 מיליארד דולר חוב.

רק ביום שני האחרון, סוכנות הדירוג פיץ' הורידה את הדירוג של פנטזיה מ-B ל-CCC-, בשל העובדה כי "בעיות הנזילות של החברה יכולות להיות קשות ממה שציפינו", לפי האתר של פיץ'.  

תוסיפו לכך את חברת סיניץ' (2103.HK), שהתרסקה לפני שבועיים בלא פחות מ-87% והמסחר בה נעצר בשל כך. הסיבה? ניחשתם נכון, בעיית נזילות. לחברה יש חובות של 246 מיליון דולר שצריכים להיפרע החודש, כשנכון לכרגע שווי השוק שלה הוא בערך 230 מיליון דולר. רק בשבוע שעבר סוכנויות הדירוג הורידו את דירוג האשראי של החברה והורידו את התחזיות לגביה ולאפשרות כי תעמוד בהתחייבויותיה. בקיצור, בלאגן.

הרגולציה הסינית שהפילה את הסקטור
הסיבה לכך, היא רגולציות חדשות שהציג הממשל הסיני כדי להוריד את המינוף בסקטור. שמם של הרגולציות הם 3 הקווים האדומים שכוללים את הורדת המינוף לפחות מ-70%, הורדת החוב ביחס לאקוויטי (Gearing Ratio) לפחות מ-100% ויחס של מזומן לחוב קצר טווח למכפיל 1. בעצם הסינים סגרו לחברות הנדל"ן שלהם את ברזי האשראי, בניסיון לשלוט על כל השרשרת מהבנייה ועד המכירה, וזה הוביל לגל של פשיטות רגל.

הצעד הזה, גם אם מתבקש, הכניס את סקטור הנדל"ן הסיני לסחרחרה, לאחר עליות מחירים אסטרונומיות שהממשל הסיני אחראי להן, בשל העלויות הגבוהות של הקרקע ומיסוי על בנייה, שמהווים בין 40 ל-60% ממחיר הדירה ודחפו את המחירים מעלה מעלה, למרות עודף בנדל"ן למגורים.