משבר הנדל"ן בסין מאיים על הכלכלה המקומית והעולמית

משבר הנדל"ן בסין מחריף. המחירים נופלים, היזמים פושטים רגל, ומתחילה תופעה של לקוחות שלא מוכנים לשלם את את המשכנתא על פרויקטים שנתקעו ולא מקודמים, מה שמערער את יציבות הבנקים, הרבה בתים לא גמורים עומדים שוממים, וייתכן שהגרוע מכל עוד לפנינו. 

לאחר שנים של שוק דיור לוהט עם עליות רציפות וחדות במחירי הנכסים, שוק שתודלק בעזרת חוב זול בגיבוי הממשל הסיני, מחירי הבתים חווים התרסקות חסרת תקדים. בחודש יוני נרשמה הירידה העשירית ברציפות, למרות צעדים שנקטה הממשלה לתמיכה בסקטור.

הסנונית הראשונה הייתה ענקית הדיור אוורגרנד שפשטה את הרגל עוד בשנה שעברה וממשיך ומעמיק גם השנה. עד כה נרשמו יותר מ-30 חברות סיניות שלא שילמו את חובן בדולר או שדחו את התשלום כיון שלא יכלו לעמוד בו, כך על פי בדיקה שערכו בדויטשה בנק. להערכת האנליסטים שוק הנדל"ן הסיני נדרש לרפורמה דחופה, ויתכן שגם זה לא יעזור והמשבר עוד צפוי להעמיק. 

לדעת הוואנג קיפאן, פקיד סיני בכיר, יש לעצור לחלוטין בניה כרגע. "סין לא צריכה בניה חדשה. הרבה יחידות נועדו להשקעה עבור האזרחים שיש להם כבר דירה ולמעשה עומדות ריקות. גודל האוכלוסיה הסינית הגיע לשיא ועומד בפני ירידה חדה. בניה וחידוש מתקנים ציבוריים כמו בתי ספר ובתי חולים הושלמה למעשה" לדבריו. 

• צפי לגל הנפקות בתחום הנדל"ן היזמי ברבעון הקרוב
• נדל"ן, בנקים ואנרגיה - האם כדאי להשקיע באמצעות קרנות נאמנות לפי ענפים?

אנליסטים נוספים סבורים שהביקוש עבר את השיא ולא יחזור אליו לפחות בעשור הקרוב עקב הזדקנות והצטמקות האוכלוסיה, כפי שקורה ביפן ודרום קוריאה. מחקרים דמוגרפים חוזרים ונשנים מראים את אותה התוצאה: משבר דמוגרפי מתקרב עם יותר מדי אזרחים מזדקנים, מערכת פנסיונית שתתקשה להתמודד ולא מספיק לידות חדשות שיתמכו בהכנסות המדינה ממיסים. 

אחת התופעות המתרחבות לאחרונה בסין היא, כאמור, סירוב של אזרחים לשלם את חובותיהם לבנקים אותם לקחו מראש לצורך קניית דירה, כשבניית הדירות נעצרה לחלוטין עקב קשיי היזמים. "חרם התשלומים" הזה מעמיק את המשבר שכן הבנקים יפסיקו או לא יוכלו להמשיך לממן קניית בתים, אם הם חוששים שלא יקבלו את התשלום בחזרה, או, לחלופין, יגבו ריבית גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון, מה שיגרום לפחות בתים להימכר, למחירים לרדת, וליזמי הנדל"ן להיכנס למשבר קשה יותר. 50% מהמימון של פרויקטים חדשים ליזמי נדלן מגיע מהכנסות ממכירת בתים חדשים. ההתכווצות הנמשכת במכירת בתים חדשים יסחט עוד יותר את המימון ליזמים ויהפוך את בניית הבתים למשימה קשה אף יותר.

מי שעוד נפגע ישירות מהמשבר הם הממשלות המקומיות. 30% מהכנסותיהן מיוחסות למכירת קרקעות. קשיי היזמים יפחיתו כמובן את מקור ההכנסה החשוב הזה מה שעלול לגרום לקריסת הרשויות המקומיות. אלו ישלמו פחות שכר לעובדיהם, ואלו בתורם יקנו פחות דירות חדשות וחוזר חלילה. 

• אנבידיה צונחת ב-6% וזה לא רק בגלל המכסים
• בזמן שוול-סטריט צונחת: מניית הצמיגים שמזנקת ב-10%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מכאן המשבר עלול להתגלגל לסקטורים נוספים, באופן שמזכיר קצת את משבר 2008, כשמשבר החוב שהתחיל בשוק הדיור גרם להשפעות רוחביות ולקריסת בנקים וחברות אחרות בארצות הברית. הרשויות מנסות למנוע את התרחיש הזה על ידי הקלה על שוק המשכנתאות באמצעות הזרמת אשראי ודרישות מקלות יותר על לקיחת אשראי, כמו גם הורדת שיעורי הריבית (בניגוד למגמה בעולם), בהיפוך מהיר של המדיניות הקודמת, שנועדה לקרר את שוק הנדל"ן, ונראה שהשיגה את מטרתה יתר על המידה. כעת נראה שהצעדים הללו לא מספיקים, בין השאר בגלל שמשבר הקורונה ומדיניות הסגרים הסינית לא השאירה הרבה כסף פנוי בידי הצרכנים, כך שגם הורדת ריבית לא מאפשרת להם לרכוש בתים. 

כך עלול המשבר להתגלגל מסקטור לסקטור ברחבי המדינה האסיאתית. אולם, סין, כידוע, היא גורם מרכזי מאד בעולם היום, ומשבר חמור שם לא ישאר בגבולות המדינה הקומוניסטית אלא קרוב לוודאי ישפיע על שווקים ברחבי העולם כולו. 

במורנינגסטאר רואים במצב גם הזדמנות מסוימת. לדבריהם לחברות הממשלתיות ישנו מאזן חזק יותר מאשר ליזמים הפרטים, ולכן יהיה באפשרותם להשתלט על נתח שוק נרחב יותר או להשתלט על חברות פרטיות פושטות רגל במחירים נוחים. הדבר מהווה הזדמנות קניה לחברות הממשלתיות הנסחרות בבורסה.