תופעה מעניינת מתרחשת בשוק הדיור, בארצות הברית כמו בישראל. הריבית העולה מקשה על לוקחי המשכנתאות ורבים אינם יכולים לעמוד בתעריפים החדשים שמקפיצים את ההחזר החודשי. התופעה מרחיקה אנשים מקניית דירה ומשאירה אותם בשוק השכירות. היא אמורה גם לגרום לאנשים שרכשו בעבר בתים ומתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא שקיפצו לפתע לנסות למכור את ביתם ולהסתפק בפתרון דיור זול יותר. שתי התופעות הללו - ירידה בביקוש ועליה בהיצע - אמורות לפי חוקי הכלכלה הפשוטים לגרום לירידות מחירים.
בפועל זה לא קורה. ישנה אומנם השפעה על שוק הדיור - מספר העסקאות יורד באופן דרמטי, אולם המחירים פשוט ממאנים לרדת. נוכחנו בתופעה הזו בישראל בימים האחרונים, וכעת היא מקבלת אישור נוסף בארצות הברית.
מספר העיסקאות של מכירות בתים קיימים בארצות הברית נפל לשפל של שנתיים ביולי. נתונים מותאמי עונתיות מראים על ירידה של 5.9% ל-4.81 מיליון יחידות דיור בחודש האחרון, הנמוך ביותר מאז מאי 2020. אם נתעלם מתקופת מגפת הקורונה נצטרך לחזור אחורה עד נובמבר 2015 כדי למצוא מספר כה נמוך של מכירת דירות קיימות. מדובר על החודש השישי ברציפיות בו נרשמת ירידה במספר העסקאות. האנליסטים, אגב, ציפו לנתון של 4.89 יחידות.
- כל הכותרות
הנתון הזה מצטרף לנתון נוסף שפורסם השבוע ומעיד על שפל של שנתיים. התחלות הבניה של בתים חד משפחתיים - הסגמנט הגדול בארצות הברית - אף הוא נמצא בשפל. סנטימנט בוני הבתים ירד מתחת לקריאה של 50, כלומר רוב בוני הבתים הם בעלי הסתכלות פסימית על עתיד שוק הדיור.
הסיבה העיקרית לכך היא ריבית המשכנתאות שכובשת גבהים חדשים. מהלך העלאת הריבית של הפד שהחל במרץ השנה משפיע על ריבית המשכנתאות באופן דראסטי. ריבית הפד עלתה כבר ב-225 נקודות בסיס וצפויה להמשיך לטפס לפחות בשתי הפגישות הבאות. בינתיים ריבית המשכנתאות ל-30 שנה עלו מ-3.22% בתחילת השנה ל-5.22% כעת. המשמעות למשלמי המשכנתאות, חדשים גם ישנים, היא הרת גורל ומתבטאת במאות דולרים בחודש.
מחירי הדירות לעומת זאת לא מראים סימני עייפות. המחיר הממוצע ביולי משקף עליה של 10.8% משנה קודם לכן. מדובר בהאטה בקצב עליית המחירים, אך חודש יולי מאופיין בהאטה במחירי הדיור לעומת השיאים של יוני. אם כן, למרות שפחות ופחות אנשים יכולים ורוצים לקנות דירות, מחירי הדירות לא יורדים.
אז מה קורה לחוקי הכלכלה? עליה בהיצע עם ירידה בביקוש לא אמורים להביא לירידות מחירים? ראשית, נציין שעדיין לא רואים עליה משמעותית בהיצע בשוק בארצות הברית, ולכן לא ניתן לומר שנוצר איזון מחדש בין המשוואות. בישראל הנקודה הזו מודגשת יותר כשרבים מצביעים על תהליכי האישור הארוכים והרגולציה המסובכת כאבן ריחיים על צוואר צד ההיצע שלא באמת משתפר. גם אם פחות אנשים מרשים לעצמם לקנות דירה עם שיעורי הריבית הנוכחיים, הרי שנוצרים ביקושים כבושים, אך לא נוצר עדיין עודף היצע.
בנוסף, ישנה בדרך כלל נטיה פסיכולוגית חזקה שלא להוריד מחירים. או בשפה כלכלית "קשיחות מחירים כלפי מטה". מוכרים לא מורידים מחירים כמעט לעולם. מה שיכול לקרות הוא שהמחירים יפסיקו לעלות, ואז עם האינפלציה שממשיכה לטפס (בקצב מהיר או איטי) תיווצר ירידה ריאלית במחירים, אך לרשום תג מחיר נמוך יותר על המוצר, או על הדירה, זה פחות שכיח. אם ניקח דוגמה מהחיים עצמם, אדם שקנה דירה במחיר מסויים יתקשה למכור אותה במחיר נמוך יותר. אותו מחיר או מחיר מעט גבוה יותר לאחר שנתיים ישקף בעצם ירידת מחירים ריאלית, אבל המוכר ירגיש נוח יותר למכור כך, שהרי הוא קנה את הבית באותו מחיר "ולפחות לא הפסיד עליו".
במילים אחרות, גם עצירה במחיר יכול להיות הישג, ולאורך זמן, בהינתן התנאים הנוכחיים של סביבת הריבית והאינפלציה, כך יקרה ככל הנראה, לפחות בארצות הברית, היכן שהליכי בנייה אינם מפלצת בירוקרטית מפחידה. בישראל לעומת זאת, אם לא יחול מהפך של ממש בהליכי התכנון, או שינוי דמוגרפי דראסטי, אנו נידונים להיצע נמוך לאורך זמן שלא יאפשר ירידת מחירים ריאלית בטווח הנראה לעין. וגם אם תהיה האטה מסויימת, בסופו של דבר דינם של ביקושים כבושים להתפרץ ולגרום לעליית מחירים חריפה יותר.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
17.יש פה מליון אנשים עשירים, למה שהמחירים ירדואני 19/08/2022 10:57הגב לתגובה זו3 0כל כספי המיסים הולכים לידיים פרטיות, כל החוקים מגנים על מונופולים, לכולם יש עסקנים ולוביסטים, משפחות מחזיקות נמלי תעופה וים, מדד המחירים שקרי, ואתם מתפלאים למה הכל יקר? אם אני הייתי חברה שנותנת ״שירות״ למשרד החינוך ולוקח מליון שקל משכורת בחודש, גם אני הייתי קונה עוד ועוד בתים.סגור
-
16.בתגובה לעידומשה 19/08/2022 10:46הגב לתגובה זו2 4אני לא יודע מאיפה אתה מביא את השטויות האלו, מרגיש לי יותר כמו חלום טוב ותקוות שווא להיתלות בהם, לא מחריים לא בדרך ולא למטה, מציע לך לקנות נדל"ן ותתחיל להתעורר,סגור
-
15.המחירים בדרך למטה חזקעידו 19/08/2022 09:18הגב לתגובה זו13 1מי שלא מבין עדיין צפוי להפסדי הון רבים.סגור
-
תמשיך לקנא בנו, בעלי הדירותבעל הבית 19/08/2022 12:41הגב לתגובה זו4 2ולפמפם שטויות שאתה ממציא על בסיס תקוות השווא שלך. ישבת על הגדר ולא קנית? בעיה שלך. תהנה מושק השכירות חבר.סגור
-
14.התחלות הבניה נעצרו במשך שנה -חסר סחורהלילי 19/08/2022 08:49הגב לתגובה זו1 1חסר סחורה והריבית עולה . לכן יש ירידה בעיסקאות . כל בעל בית מרגיש שהכסף שווה פחות לכן הוא דורש מחיר ראלי .סגור
- טען עוד
-
13.אנשים לא באמת רוצים למכור מפרסמיםרמי 19/08/2022 07:51הגב לתגובה זו8 1ביד 2 בחינם מפציצים מחיר ומחכים לפרייאר שיבוא בא הקונה הפרייאר משלם מחיר מופקע וכך מתנפחת בועה כי השכן שמע בכמה הוא מכר ומפרסם גם אבל במחיר יותר גבוה וכך מפמפמים את השוק.סגור
-
אם היתה עסקה בין קונה למוכר8 19/08/2022 14:55הגב לתגובה זו0 0וזה קרה שוב ושוב ושוב אז זה מחיר השוק. לא פמפום.סגור
-
12.הדור הבא ירד מהארץ8 19/08/2022 07:40הגב לתגובה זו10 1ואז את כל הנדלן אפשר יהיה לדחוף לסודנים שיישארו פה.סגור
-
11."חוקי הכלכלה" שלכם שווים לTחת לעומת חוקי הטבעאמסלם 19/08/2022 06:42הגב לתגובה זו1 3אנחנו - בני האדם - חלק מהטבע. משהו שכל ה"מומחים" שמתעסקים בכלכלה כנראה שכחו. נראה לכם שמשהו או מישהו יצליח להוריד את מחירי הדיור? עם הצמיחה המטורפת שצפויה באוכלוסייה בעשרות השנים הבאות? על מי אתם מנסים לעבוד? על זוגות צעירים שלא יצליחו לרכוש דירה לעולם?סגור
-
10.דבילניק 19/08/2022 06:31הגב לתגובה זו3 0מאיפה הבאת את הנתונים יא דביל? הריבית עולה לגבהים חדשים? הריבית עדיין בשפל היסטורי אבל היא במהלך עולה. עליית מחיר בארה"ב? המחירים כבר ירדו 10% בחצי שנה האחרונה, כמות הבתים למכירה כבר ב 50% יותר גבוהה מלפני חצי שנה, הזמן מכירה התארך משמעותית ו 40% מבתים למכירה כבר עדכנו מחיר כלפי מטה. או שאתה לא יודע לקרוא אנלית, או שאתה מתעדכן מכתבות בוואלה...סגור
-
9.ככול שהמשבר מעמיק, לפתע הקולות שמנסים לשכנע מתרביםרוני 19/08/2022 05:03הגב לתגובה זו5 2אוקסימורון? יחסי ציבור מתוחכמים?! אולי השפעה תודעתית של בעלי אינטרסים דוגמת הקבלנים או הבנקים? כל אחד יכול לבחור לעצמו את התשובה לשאלה. במשבר מתפתח ומעמיק, אין כלי פיננסי, או נכס שהינו חסין. גם משקי הבית אשר עבורם זהו נכס יחיד, צפויים למצוא עצמם בטלטלה גוברת עקב שינוי בהכנסות וכן העול הגובר בנטל המשכנתא עקב שינויים בריבית ובפרט במדד הגואה.סגור
-
8.מוכרים בקשיים כלכליים יורידו מחיר הדירה ועוד איך ! (ל"ת)אריה 19/08/2022 03:50הגב לתגובה זו2 1סגור
-
יורידו ויעשו מה?מציאותן 19/08/2022 12:44הגב לתגובה זו1 1למה שבנאדם שיש לו דירה ומשכנתא לוחצת יבחר למכור את הדירה ולעבור לשלם שכירות לוחצת? אין בזה שום היגיון. אנשים מעדיפים לקחת הלוואות נוספות ולדחות את הקץ, ובצדק. במחיר שהם קנו את הדירה בזמנו הם יכולים לקנות היום רק חצי, ובשכירות אף אחד לא מבטיח להם שום דבר לגבי מחר. אנשים שיש להם דירה לא ישחררו כלכך מהר. ומי שאין לו יכול רק לצפות במחירים עולים מהצד, או להחליט לעשות משהו עם החיים שלו ולקנות.סגור
-
7.עדיין יש אנשים שמשלמים מחירי הזייה על בתיםמתן 19/08/2022 00:47הגב לתגובה זו3 0כשלא יהיה להם מהיכן להחזיר, תתחיל הבעיה האמיתית. לא נעים לומר זאת - אבל רק פיטורים רחבים במשק יחזירו את השפיות לשוק הנדל"ן, כאשר לאנשים לא יהיה כסף לקנות או להחזיר את ההלוואות המנופחות שלקחו - בין אם זוג צעיר שקפץ מעל הפופיק, לבין משקיע שקנה כמה דירות ולא יקבל שכירות או יהיו לו שוכריםסגור
-
6.מישהו לא עשה שעורי ביתרן 19/08/2022 00:15הגב לתגובה זו6 0בדרום ומערב ארצות הברית יש המון הורדות מחירים ועלייה עצומה בהיצע. כנס לזילו ותעדה את שעורי הבית שלך...סגור
-
5.חרטה בפיתה - ברגע שמתחיל להצטבר מלאי המחירים יורדיםאוהד 19/08/2022 00:09הגב לתגובה זו4 0לקבלנים ולבנקים יש אחלה מרווח בטחון יכולים לספוג גם ירידות של 15 ו 20 אחוז. ומוכר פרטי יאלץ לרדת במחיר או לרדת מהעסקה , הרבה מהמוכרים הפרטיים זה גם לא משקיעים והם אדישים לירידה במחיר כי גם הדירה שהם עוברים אליה ירדה במחיר.סגור
-
4.פימפום?כתבת פומי פמפומי? 18/08/2022 23:43הגב לתגובה זו9 0אני חושב שהמחירים כבר התחילו לרדת (חוץ מאותם אנשים שמבקשים מחירים הזויים, וכנראה אינם רוצים באמת למכור, אלא אם כן ימצאו איזה פרייאר).סגור
-
צודק הפרסום החינמי ביד2 מנפח את הבועה (ל"ת)רמי 19/08/2022 07:53הגב לתגובה זו3 0סגור
-
3.הקבלנים החזיריםבועז 18/08/2022 22:25הגב לתגובה זו16 1הבעיה בישראל היא חזירות הקבלנים שמעלים מחירים ללא שום פיקוח. רווחי חברות הבניה עלו פי 4 והכל על חשבון רוכשי הדירות. התיאבון של הקבלנים בלתי נגמר ולכן המחירים רק עולים ועולים.סגור
-
2.כמה שטויות בכתבה אחתנדלניסט בארהב 18/08/2022 21:37הגב לתגובה זו17 2יש אנשים שצריכים למכור גירושין , ירושה או סתם נכס שלא מניב ומדמם כל חודש. אם לא יהיה ביקוש המחירים ירדו זה כלל די פשוט בכלכלה .סגור
-
אלה שמתגרשים קונים שתי דירות במקום אחתמבין2 19/08/2022 01:06הגב לתגובה זו2 1לשאר לא דחוף למכור והם מתעקשים על המחיר. נכס שלא מניב? לא בישראל בכל אופן.סגור
-
כן. כי החבר'ה/המוכרים עדיין לא מבינים שהחגיגה נגמרה.המפמפם הלאומי 18/08/2022 23:59הגב לתגובה זו11 0וכמה מתוך כל מוכרי הדירות הם מוכרי ירושות ומתגרשים?סגור
-
1.הפמפום היומי כנסופםפם 18/08/2022 21:33הגב לתגובה זו19 2נראה לכם שירידה של הביקוש לא תוריד מחיר? סיפורי סבתא, יוריד בעשרות אחוזים..סגור
-
הנה עוד אחד שלא מצליח לרכוש נכס (ל"ת)אתה פתטי אחשלי 19/08/2022 06:44הגב לתגובה זו1 1סגור
-
הפמפום השבועיפמפום 19/08/2022 04:26הגב לתגובה זו2 0חוסר בביקוש יוריד את מחירי הנדל"ן במאות אחוזים .סגור
-
המורה נחמהeb564636@gmail.com 19/08/2022 12:37הגב לתגובה זו1 0לא צריך להגזים מספיק שהמחירים ירדו "רק" במאה אחוז....סגור
-
כן. כי החבר'ה/המוכרים עדיין לא מבינים שהחגיגה נגמרה. (ל"ת)המפמפם הלאומי 18/08/2022 23:59הגב לתגובה זו8 0סגור
